新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調整力度正持續加大。5月27日，上海市住房城鄉建設管理委等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），提出調整優(yōu)化住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”等九條政策措施。

　　實(shí)際上，自5月中旬以來(lái)，全國層面統一部署，地方層面“因城施策”，多項房地產(chǎn)支持政策密集出臺。站在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化的當下觀(guān)察，不論是“供”“需”兩端雙管齊下，還是“消化存量”“優(yōu)化增量”并重，此輪房地產(chǎn)政策組合拳，透出不少深意。

　　“供”“需”兩端雙管齊下

　　從放松限購、引導居民房貸利率下行，到建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制、保交房等，近期一攬子政策凸顯出在房地產(chǎn)市場(chǎng)“供”和“需”兩端均加碼的特點(diǎn)。

　　從需求端來(lái)看，5月17日，央行圍繞住房信貸連發(fā)三招，包括降低個(gè)人住房貸款最低首付款比例、下調個(gè)人住房公積金貸款利率、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。此后的10天內，廣東多個(gè)地市、上海、西安、重慶相繼宣布取消當地首套房和二套房貸款利率下限，并下調最低首付比例。另外，進(jìn)入5月以來(lái)，繼24日珠?！叭嫒∠唐纷》肯拶徏跋奘勰晗蕖焙?#xff0c;全國僅有6地仍在限購。

　　政策效果正逐步顯現，在部分一線(xiàn)城市和省會(huì )城市，看房者購房積極性提高了，實(shí)際市場(chǎng)成交也有所升溫?！案改赶Ｍ谀喜啃鲁琴徺I(mǎi)一套140平的改善性住房，這幾天已經(jīng)轉了好幾個(gè)項目，近期就打算下定?！闭诳捶康哪暇┦忻窭钆勘硎?。該項目顧問(wèn)宋經(jīng)理介紹，新政后，項目的到訪(fǎng)量增長(cháng)了300%。進(jìn)入5月以來(lái)，該項目認購超過(guò)80套。

　　南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)孟祥遠認為，市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)比較大的調整后，已經(jīng)到了一個(gè)底部，但之前很多人依然不愿出手，是因為沒(méi)有看到有轉折點(diǎn)的信號?！跋盗行抡砻髁藦闹醒氲降胤健€樓市’的決心，釋放了這一積極信號?！彼f(shuō)。

　　從供給端來(lái)看，今年1月下旬建立的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制已在全國多個(gè)城市大面積鋪開(kāi)，數據顯示，全國297個(gè)地級及以上城市已經(jīng)建立了融資協(xié)調機制，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項目貸款金額9350億元。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，一攬子新政既從需求端施策，降低購房者購房門(mén)檻，減輕其還貸壓力，讓更多有效需求加快入市，又從供給端建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，對符合“白名單”要求的合規房地產(chǎn)項目積極給予資金支持等，將有利于房地產(chǎn)供需關(guān)系更加平衡。

　　“消化存量”和“優(yōu)化增量”并重

　　適應房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，本輪政策措施中，“消化存量房產(chǎn)”和“優(yōu)化增量住房”并重。尤其是推動(dòng)住房“以舊換新”、設立保障性住房再貸款等成為盤(pán)活存量住房的重要抓手，也成為新看點(diǎn)。

　　根據中指研究院不完全監測數據，截至5月27日，全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”?！捌渲?#xff0c;開(kāi)發(fā)商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買(mǎi)指定新房項目，這種方式是今年以來(lái)住房‘以舊換新’的主流?！敝兄秆芯吭褐笖笛芯坎靠偨?jīng)理曹晶晶表示。

　　業(yè)內人士認為，這一做法的最大優(yōu)勢是“精準”，既盤(pán)活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，可謂一舉兩得。記者調研了解到，鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過(guò)直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過(guò)程中，初步統計，目前各城市公布的計劃收購住房已超過(guò)1萬(wàn)套。

　　更為引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的是，本次央行及時(shí)設立專(zhuān)門(mén)的再貸款工具——3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。業(yè)內專(zhuān)家認為，盤(pán)活存量是化解房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，原有的房產(chǎn)和資金循環(huán)被打破，房子很難再按原計劃賣(mài)給居民，房企和地方政府都面臨庫存積壓的問(wèn)題。在新工具支持下，地方國企可以成為市面上房子的新買(mǎi)主，打通市場(chǎng)循環(huán)。

　　從盤(pán)活存量的角度來(lái)看，土地等資產(chǎn)也成為盤(pán)活的對象。自然資源部副部長(cháng)劉國洪此前在國新辦發(fā)布會(huì )上介紹，自然資源部在廣泛調研的基礎上，準備出臺妥善處置閑置土地、盤(pán)活存量土地的政策措施。

　　“預計房地產(chǎn)行業(yè)將繼續適應從增量時(shí)代到存量時(shí)代的變化、供求關(guān)系和長(cháng)期趨勢的變化，由總量擴張轉為存量上的改造、去庫存、消化和增量上的提質(zhì)、調整、優(yōu)化相結合?！敝倭柯?lián)行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監龐溟表示。

　　推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉變

　　業(yè)內人士認為，此輪政策調整力度較大，但是沒(méi)有改變一貫的政策取向，更為重要的是，不重走“靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟”老路，而是更大程度發(fā)揮市場(chǎng)機制作用，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉變。

　　5月17日全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議指出，要繼續做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

　　“預計‘三大工程’將和房地產(chǎn)行業(yè)調控政策優(yōu)化調整結合在一起，成為推動(dòng)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結構、構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新起點(diǎn)、新抓手、新動(dòng)能?！饼嬩楸硎?。

　　中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，構建發(fā)展新模式的基礎在“保交房”。住建部從土地端通過(guò)協(xié)調機制到項目端進(jìn)行一一布置和打通，既要控制好增量土地和項目，又要盤(pán)活好存量土地和項目，在保障房和商品房之間形成科學(xué)配置，從而著(zhù)眼長(cháng)遠構建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。（記者 張莫 陳涵旸 鄧華寧）