25日，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)多項重磅利好政策。中國住房和城鄉建設部等三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》公布，推動(dòng)落實(shí)購買(mǎi)首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

　　通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當地名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。業(yè)內專(zhuān)家認為，這意味著(zhù)中國熱點(diǎn)城市將迎來(lái)“認房不認貸”時(shí)代。

　　什么是“認房不用認貸”？

　　“認房”或“認貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)認定是否是首套房的參考標準?！罢J房”是指銀行參考擬購房家庭在當地實(shí)際擁有的住房套數；“認貸”是指銀行根據擬購房家庭在全國范圍內是否有過(guò)住房貸款記錄，來(lái)確定是否為首套房。

　　其中最為嚴格的認定標準就是“認房又認貸”。它意味著(zhù)如果有過(guò)購房貸款記錄，再購房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清，也會(huì )被認定為二套房。二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費均明顯高于首套房。

　　據貝殼研究院測算，在北京，一套650萬(wàn)元(人民幣，下同)的改善性住房(非普通住宅)，在“認房不認貸”的情形下，首付比例40%，而在“認房又認貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬(wàn)元。

　　諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，目前一線(xiàn)城市及廈門(mén)、成都、合肥等約20個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)行“認房又認貸”的政策。

　　為何調整“認房又認貸”？

　　業(yè)內專(zhuān)家認為，“認房又認貸”政策抑制購房需求，特別是換房群體的改善性住房需求。貝殼研究院指出，例如：北京在2011年和2017年兩次啟動(dòng)“認房又認貸”之后，二手住宅成交均價(jià)均經(jīng)歷了約1年的下跌期，且房?jì)r(jià)累計跌幅均達到15個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，北方部分城市如天津、濟南等近年來(lái)房?jì)r(jià)持續低迷，很大程度上也是因為在市場(chǎng)熱度偏低階段執行“認房又認貸”，過(guò)度抑制了市場(chǎng)需求。

　　在2010年以來(lái)的兩輪樓市調控周期中，“認房又認貸”被視為抑制需求、給樓市降溫的重要政策工具，但眼下市場(chǎng)形勢和預期已經(jīng)發(fā)生變化。7月24日的中央政治局會(huì )議明確提出，適應中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜指出，優(yōu)化首套房“認房又認貸”政策為“認房不認貸”，對于外地有過(guò)貸款記錄、本地無(wú)房以及“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換需求來(lái)說(shuō)，首付比例及貸款利率將有明顯下降，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅費也有望按首套執行，此政策在降低家庭購房門(mén)檻的同時(shí)，也降低了購房成本，有利于需求釋放。

　　哪些城市可能落地？

　　需要看到，三部門(mén)強調：“此項政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用”。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這也意味著(zhù)“認房不用認貸”是否執行、什么時(shí)候執行，由城市自行決定。城市地方政府若要執行該政策，需與當地人民銀行磋商，而且會(huì )綜合評估當地房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況和風(fēng)險。

　　陳文靜表示，此番新政為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開(kāi)了空間，預計多數二線(xiàn)城市將較快跟進(jìn)落地。一線(xiàn)城市同樣存在政策落地預期。由于一線(xiàn)城市房屋總價(jià)高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進(jìn)執行，預計將對市場(chǎng)產(chǎn)生較為明顯的帶動(dòng)。

　　多項政策同日落地

　　當日，“認房不用認貸”政策之外，官方還將“換房退個(gè)稅”的優(yōu)惠延長(cháng)至2025年底。同日，相關(guān)部門(mén)還宣布延續實(shí)施支持公租房建設和運營(yíng)的稅收優(yōu)惠政策等。

　　專(zhuān)家認為，多部委接連釋放政策利好，為市場(chǎng)注入信心，有助于穩定各方預期。(完)