涉房資金迎來(lái)新一輪精準調控。近一個(gè)月以來(lái)，北京、上海、廣東等地金融監管部門(mén)集體出擊，嚴查涉房資金來(lái)源，加強個(gè)人信貸管理，并明確提出嚴防消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規流入樓市。

業(yè)內人士稱(chēng)，2020年下半年以來(lái)，部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火熱，究其原因，正是部分不該流入樓市的資金流入樓市，炒作并推高了市場(chǎng)熱度。未來(lái)隨著(zhù)調控趨嚴，投機炒房、渲染炒作跡象將明顯減少，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將明顯降溫。

多地房地產(chǎn)金融強監管升溫?

“最近銀行對‘經(jīng)營(yíng)貸’監管明顯收緊?！崩钗?#xff08;化名）對記者說(shuō)，此前她本想借助“經(jīng)營(yíng)貸”在北京購買(mǎi)自己第二套房，但剛和中介咨詢(xún)完就遇到嚴格的監管。

日前，北京、上海、廣東等多地均發(fā)文，對轄區內銀行經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費貸款風(fēng)險開(kāi)展排查，并加強對信貸資金用途的管理。與此同時(shí)，多家銀行也已經(jīng)啟動(dòng)自我檢查，并對相關(guān)貸款的審核更為嚴格。

北京銀保監局、人行營(yíng)業(yè)管理部日前下發(fā)《關(guān)于加強個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理防范信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》。通知顯示，監管部門(mén)將結合監管大數據進(jìn)一步加強非現場(chǎng)監測和現場(chǎng)檢查力度，對因信貸管理不審慎導致的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，將從嚴從重查處。

一家國有大行北京分行人士也對記者表示，已經(jīng)第一時(shí)間組織開(kāi)展對個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的排查工作，并通過(guò)電話(huà)會(huì )議方式向轄內支行進(jìn)行工作部署、開(kāi)展動(dòng)員。在排查中以大數據模型篩查可疑數據，就可疑線(xiàn)索進(jìn)行有針對性的排查。

上海銀保監局此前也發(fā)布監管文件，要切實(shí)加強信貸資金用途管理，高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示；禁止發(fā)放無(wú)用途、虛假用途、用途存疑的貸款；防止消費類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

廣東銀保監局日前也下發(fā)《關(guān)于組織轄內銀行機構開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費貸款風(fēng)險排查的通知》，要求轄內銀行機構嚴格落實(shí)主體責任，圍繞授信調查、授信審查審批、授信后管理、第三方機構業(yè)務(wù)合作等各個(gè)環(huán)節開(kāi)展全方位風(fēng)險排查。

目前廣東的房貸合規性抽查趨嚴，銀行內部審批也更加嚴格，對于收入和年齡不匹配的房貸情況也在進(jìn)行審查。廣東一房地產(chǎn)中介經(jīng)理黃先生介紹，銀行抽查到其經(jīng)手的購房客戶(hù)，讓客戶(hù)說(shuō)明購房首付款來(lái)源。據悉，該購房客戶(hù)剛畢業(yè)，年齡僅23歲?！捌滟彿靠钍歉改附o的，我們針對這一情況也出具了相關(guān)證明函和保證函，證明該房產(chǎn)是購房者用于自住?！睋慨a(chǎn)中介介紹，如果購房者選擇用經(jīng)營(yíng)貸購房，不合規問(wèn)題暴露后，很大概率需要提前還款。

不過(guò)，銀行也表示，在審核趨嚴的背景下，正常的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款不受影響。一家股份制銀行上海分行人士表示，在個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款領(lǐng)域，該行支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，相關(guān)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)正常受理。

“好經(jīng)歪念” 涉房資金亂象需嚴查?

國家金融與發(fā)展實(shí)驗室副主任曾剛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，由于消費貸和經(jīng)營(yíng)貸對貸款用途不是指定的，因此銀行對貸款的流向也很難進(jìn)行有效的監控。2020年，由于整體的融資環(huán)境較為寬松，利率下行，部分人有沖動(dòng)利用消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等將資金套出來(lái)購買(mǎi)房產(chǎn)。

以“經(jīng)營(yíng)貸”為例，據了解，2020年，不少銀行的房抵經(jīng)營(yíng)貸利率降至4%以下，個(gè)別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至能拿到低至3.65%的利率，對比北京同期的房貸利率，“利差”直觀(guān)可見(jiàn)，且可以先息后本還貸?！敖?jīng)營(yíng)貸”本身是為了支持小微企業(yè)創(chuàng )業(yè)發(fā)展，但是部分資金通過(guò)“經(jīng)營(yíng)貸”違規流入樓市屬于“好經(jīng)歪念”。

廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源表示，3-5年期經(jīng)營(yíng)貸，由于先息后本，這就為炒房者提供了“時(shí)間差”——只要在3年或者5年內出售該房，就不用面臨還本的壓力。同時(shí)，還有二次申請經(jīng)營(yíng)貸的可能性。據廣州辦理按揭的中介機構介紹，目前，二次申請經(jīng)營(yíng)貸或者其他類(lèi)似貸款還是有可操作的空間。借助過(guò)橋資金，完成第一筆經(jīng)營(yíng)貸還款，可以再重新去銀行申請。如若監管?chē)啦?#xff0c;導致貸款審批條件嚴格，額度進(jìn)一步收緊，部分購房者很有可能面臨債務(wù)違約風(fēng)險。

除經(jīng)營(yíng)貸外，消費貸也成為部分購房者加杠桿的重要資金來(lái)源。此前，記者在采訪(fǎng)中了解到，部分貸款中介機構明知客戶(hù)的資金用途是購房，但仍表示可以幫助其從銀行貸出消費貸。一位貸款中介機構人士對記者說(shuō)，單筆消費貸金額不夠的話(huà)，可同時(shí)從幾個(gè)銀行貸出款。

曾剛表示，強化對相關(guān)交易的監管是必要的。鄭大源也認為，對違規資金流入房地產(chǎn)應該公開(kāi)嚴肅查處，降低尋租空間。

調控給市場(chǎng)降溫 樓市走向仍待觀(guān)察?

除了嚴查經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等資金違規進(jìn)入樓市，多地也出臺其他舉措管控入市資金。2月8日，深圳住建局發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區二手住房成交參考價(jià)格。有消息顯示，深圳建行、光大等多個(gè)銀行已開(kāi)始按照上述成交參考價(jià)格作為該行按揭貸款的參考依據?！叭涨白〗ú块T(mén)發(fā)布的參考價(jià)格基本是真實(shí)售價(jià)7成左右，這意味銀行可批貸額度將大打折扣，有力降低購房者購房杠桿?！币晃粯I(yè)內人士說(shuō)。

杭州方面也嚴查“代凍資”行為。2月18日，杭州市發(fā)布了一則《關(guān)于提供虛假購房報名資料人員的通報》表示，經(jīng)對商品住房項目搖號登記信息進(jìn)行對比甄別，發(fā)現“御潮府”“丹楓四季院”“君品名邸”“紫璋臺公寓”等九個(gè)項目中有27戶(hù)家庭的申報信息或報名材料存在虛假、失實(shí)情況。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，下一步調控效果如何，就看嚴查資金違規入房市政策的執行力度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也認為，監管部門(mén)對經(jīng)營(yíng)貸流入樓市嚴查體現了對房地產(chǎn)金融的強管控信號。這會(huì )促使一些商業(yè)銀行、中介機構等在信貸方面審查更加嚴格。嚴躍進(jìn)認為，對于一些后續想借助經(jīng)營(yíng)貸購房的人，操作空間會(huì )降低?？陀^(guān)上將會(huì )使得房產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，尤其是一些熱點(diǎn)樓盤(pán)。他表示，落實(shí)“房住不炒”，資金管控一定要到位，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì )更加趨于平穩。

易居研究院助理研究員趙亦琪表示，在多方調控下，預計未來(lái)幾個(gè)月樓市熱度將有所下調，房?jì)r(jià)漲幅將保持低位。