時(shí)近秋分，三季度即將收官，樓市關(guān)注度不減。在政策面，7月以來(lái)"暖風(fēng)"頻吹：中央政治局會(huì )議首次提出適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，住房城鄉建設部等部門(mén)明確"認房不認貸"的認定標準，央行、金融監管總局宣布降低購房首付利率……在市場(chǎng)面，信心雖有所恢復，但從各房企半年報"交卷"結果看，整體依舊承壓、喜憂(yōu)參半。

　　在一眾房企中，華僑城A(SZ.000069，以下簡(jiǎn)稱(chēng)"華僑城")算不上"巨頭"，但也并非"小個(gè)子"。近年來(lái)，面對泥沙俱下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，向來(lái)低調的華僑城也無(wú)法"免俗"，其毛利率、凈利潤等指標出現不同程度的下探。作為以房地產(chǎn)、文旅為主營(yíng)業(yè)務(wù)的老牌房企，華僑城從創(chuàng )企至今經(jīng)歷過(guò)多個(gè)行業(yè)"至暗"時(shí)刻，但每次都在急湍中站穩了腳跟。"穩"，是市場(chǎng)對華僑城的普遍印象，其背后疊加著(zhù)多重標簽：央企控股背景、業(yè)務(wù)結構穩定、規模中游靠前……這些標簽之外，市場(chǎng)更看重的是——華僑城的識變應變能力。

深圳的華僑城大廈

　　市場(chǎng)評價(jià)其來(lái)有自。營(yíng)收增長(cháng)近兩成，貨幣資金、現金短債比雙升……時(shí)值中國改革開(kāi)放45周年，誕生于深圳特區的華僑城正積極求變，以更靈活、更穩健、更專(zhuān)業(yè)的身姿，探路可持續高質(zhì)量發(fā)展。

　　更輕、更穩：資本結構"三升兩降"

　　"現金流、現金流，還是現金流。"

　　行業(yè)承壓之下，現金流既是市場(chǎng)普遍關(guān)切，也是房企當務(wù)之急，已成為懸在各家房企之上的達摩克利斯之劍。當然，觀(guān)察房企穩健與否，現金流只是其中一塊切片。市場(chǎng)考量的，其實(shí)是包含現金流在內的整體資本結構。

　　從整體觀(guān)察華僑城A半年報，2023年上半年，公司實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入194.4億元，同比上升19%;累計實(shí)現簽約銷(xiāo)售額227.7億元、簽約銷(xiāo)售面積108.2萬(wàn)平方米。根據克而瑞銷(xiāo)售排行榜顯示，華僑城全口徑銷(xiāo)售額在各房企中排名第37位，較2022年同期躍升15個(gè)位次，行業(yè)地位進(jìn)一步提升。往細處分析其現金流、負債規模與結構等維護，華僑城資本結構正持續改善，體現在"三升一降"。

　　具體而言，今年上半年，華僑城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~均同比由負轉正，且增幅大于100%;貨幣資金較期初增長(cháng)27億元，較2022年末增加6.4%。這在上市房企普遍縮表的當下，顯得尤為可貴。此外，從償債壓力指標來(lái)看，剔除受限制現金和預售監管資金，華僑城非受限現金短債比為2.05，較2022年末的1.53上升明顯。Wind數據顯示，110家A股上市房企中，現金短債比小于1倍的共有45家房企，高于2倍的僅42家。華僑城、萬(wàn)科、保利發(fā)展等16家房企均處于2倍區間。

　　與此同時(shí)，從負債端看，華僑城負債結構正持續優(yōu)化，有息負債總額1343億元，以中長(cháng)期負債為主，其中一年內以及一至兩年內到期債務(wù)占比分別降至12.1%、20.3%。

　　現金流充足、負債結構健康，讓華僑城在行業(yè)整體承壓之下負擔"更輕"，走得也"更穩"，為其發(fā)展韌性提供了堅實(shí)支撐。這也意味著(zhù)，在優(yōu)質(zhì)資源獲取等方面，華僑城留有充足的空間和彈性。據觀(guān)察，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的謹慎投資后，華僑城今年已開(kāi)始出現"補貨"需求，公司今年以來(lái)在成都、佛山、無(wú)錫等核心城市核心地段，獲取了多宗開(kāi)發(fā)用地。1至8月，華僑城在中國房地產(chǎn)企業(yè)權益拿地金額排行中位列第27位，躋身粵港澳大灣區TOP10。與此相對，市場(chǎng)機構克而瑞統計數據顯示，今年前7月，有六成百強房企尚未拿地。

　　更專(zhuān)、更快：專(zhuān)業(yè)化整合煥發(fā)新活力

　　水泥樁林立、運輸車(chē)穿梭，人力機械齊上陣……這是記者在佛山禪城半月島項目建設現場(chǎng)看到的忙碌場(chǎng)景。據華僑城佛山城市公司相關(guān)負責人介紹，該項目拿地不到2個(gè)月，基坑和樁基礎工程相繼取證、破土動(dòng)工。在深圳前海，由華僑城建設運營(yíng)的歡樂(lè )港灣集聚了"超強"人氣，日接待游客最高超過(guò)8萬(wàn)人次。"我們店平時(shí)的人流量大概400人次，日均營(yíng)業(yè)額3萬(wàn)元-4萬(wàn)元。周末以及節假日，人流量、營(yíng)業(yè)額都會(huì )大幅度增加。"喜茶(歡樂(lè )港灣店)店長(cháng)吳定海說(shuō)。

　　流程更簡(jiǎn)、反應更快、效率更高、業(yè)務(wù)更專(zhuān)、項目更優(yōu)，這是華僑城這些年通過(guò)深化改革帶來(lái)的"新氣象"。近年來(lái)，華僑城實(shí)施專(zhuān)業(yè)化整合，對各業(yè)務(wù)板塊分類(lèi)歸集、統一管理，旗下各事業(yè)部和城市公司主要負責公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，主題公園、自然人文景區、商業(yè)、酒店項目則分別由旗下歡樂(lè )谷集團、旅發(fā)集團、商管公司、酒店集團等集中管理、一體運營(yíng)。在此基礎上，華僑城各業(yè)務(wù)板塊推進(jìn)精益管理，讓"專(zhuān)業(yè)人辦專(zhuān)業(yè)事"，全面提升組織活力和經(jīng)營(yíng)效能。

深圳歡樂(lè )港灣的深圳前海華僑城JW萬(wàn)豪酒店

　　經(jīng)營(yíng)效率更高。 6月25日，華僑城東莞城市公司松湖原岸項目第二次開(kāi)盤(pán)，勁銷(xiāo)23億。東莞松湖原岸項目位于松山湖北部CBD核心區域，毗鄰約50萬(wàn)方的月荷湖，項目?jì)纫巹澯兴囆g(shù)展演中心、主題商業(yè)、公寓酒店以及品質(zhì)住宅，是華僑城依湖而造的又一"岸"系湖居產(chǎn)品。華僑城東莞城市公司相關(guān)負責人告訴記者，該項目強化全流程管理，去年6月獲取地塊后，僅用70天取證并開(kāi)工，從開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)僅6個(gè)月。記者注意到，在更早些的4月份，該項目開(kāi)盤(pán)入市即紅盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當日貨值21億的357套房源100%即被選，是東莞市今年首個(gè)突破千人登記、公開(kāi)搖號的選房項目，登頂該市2023年新房首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售榜單TOP1。

東莞松湖原岸項目，集商業(yè)地標、藝術(shù)展演中心、高級生態(tài)公園、高端住宅于一體。圖為東莞松湖原岸項目效果

　　運營(yíng)能力更強。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高企、融資環(huán)境偏緊、整體利潤下滑的背景之下，行業(yè)普遍認為，行業(yè)已從"土地紅利""金融紅利"向"管理紅利"時(shí)代轉變。房企正尋求突破傳統開(kāi)發(fā)模式。輕資產(chǎn)模式成為轉型方向之一，市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項目也成為重點(diǎn)關(guān)注對象。華僑城房地產(chǎn)、文旅兩大主業(yè)，均早已在輕資產(chǎn)運營(yíng)模式上有所布局。以今年為例，據不完全統計，華僑城中標深圳前海石公園桂灣段(含雙界河河口)代建代運營(yíng)項目，還與地方政府就長(cháng)沙文化旅游綜合項目一期(親子樂(lè )園)達成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議。此外，截至6月末，華僑城物管項目、管理面積分別較去年增加58個(gè)、提升33%。

深圳歡樂(lè )谷全新主題區“迷你世界·冒險山”將于國慶假期開(kāi)放。圖為“迷你世界·冒險山”園區實(shí)景

　　創(chuàng )新步伐更快。 今年以來(lái)，文旅市場(chǎng)復蘇勢頭強勁，暑期尤為亮眼。今年上半年，華僑城旗下文旅項目共計接待游客超4400萬(wàn)人次，同比增長(cháng)74%。作為華僑城主題公園的產(chǎn)業(yè)集團和歸口管理平臺，歡樂(lè )谷集團持續以高質(zhì)量供給創(chuàng )造引領(lǐng)新需求，暑期累計游客接待量同比增長(cháng)超30%，營(yíng)業(yè)收入趕超2019年同期水平，多家主題公園關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標創(chuàng )新高。時(shí)值歡樂(lè )谷品牌25周年，深圳歡樂(lè )谷9月19日舉辦發(fā)布會(huì )，宣布由歡樂(lè )谷與迷你創(chuàng )想共創(chuàng )打造的全球首個(gè)迷你世界IP潮玩主題區"迷你世界·冒險山"將于國慶假期全新開(kāi)放。"這座占地35000㎡的線(xiàn)下實(shí)景樂(lè )園，不僅將為游客帶來(lái)現實(shí)世界的趣味冒險體驗，更大的亮點(diǎn)還在于‘多元宇宙科技'的運用。"深圳歡樂(lè )谷副總經(jīng)理傅世海介紹。

夜經(jīng)濟助推文旅消費熱。圖為佛山順德歡樂(lè )海岸PLUS

　　華僑城目前已基本完成存量在運營(yíng)項目的管理重組。公開(kāi)數據顯示，華僑城A已成為社?；鸪謧}最久個(gè)股。社?；鹗巧鐣?huì )保障的儲備基金，其資金久期較長(cháng)且規模較大，這些特性決定了社?；鸬耐顿Y風(fēng)格以長(cháng)期價(jià)值投資為主。業(yè)內人士指出，盡管華僑城今年上半年凈利潤錄得虧損，但虧損正顯著(zhù)收窄，且瑕不掩瑜，綜合各項指標看，其經(jīng)營(yíng)十分穩健。在中國房地產(chǎn)報統計的TOP50上市房企權益銷(xiāo)售比中，華僑城權益銷(xiāo)售占比77.56%，躋身TOP10行列。"權益銷(xiāo)售比例越高的房企，鎖定利潤能力更強。"前述業(yè)內人士表示。