今年以來(lái)，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃嵋l(fā)市場(chǎng)關(guān)注。全球房地產(chǎn)信息公司核心邏輯（CoreLogic）發(fā)布的數據顯示，7月份美國房?jì)r(jià)同比上漲18%，創(chuàng )該指數編制45年來(lái)最大的同比漲幅。根據該公司數據，當前的美國房?jì)r(jià)較2006年房地產(chǎn)泡沫時(shí)代高峰以來(lái)已增長(cháng)逾41%。與此同時(shí)，房屋租賃價(jià)格也一路走高。市場(chǎng)需求激增下，今年二季度，美國租賃公寓7月房屋入住率高達96.9%，推動(dòng)新簽租約的租金上漲17%，創(chuàng )歷史最高水平。美國房地產(chǎn)價(jià)格上漲，離不開(kāi)美聯(lián)儲金融政策支持以及“千禧一代”購房潮帶來(lái)的需求。但隨著(zhù)美聯(lián)儲政策拐點(diǎn)漸近，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險也在上升。

低利率，是吹大美國房地產(chǎn)泡沫的一大主因。

從需求層面來(lái)看，隨著(zhù)越來(lái)越多的“千禧一代”步入社會(huì )，低利率促使一部分年輕人選擇提前購置首套房，“85后”正在成為本輪美國購房熱中的中堅力量，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續擴大。此外，新冠肺炎疫情暴發(fā)后，公共衛生問(wèn)題使得人們紛紛逃離高密度的主城區，遠程辦公也使得上班族搬到郊區甚至更遠的城市成為可能，從而提升住房及居家辦公的舒適度，這一趨勢催生了不少新的購房需求。而與之相對的，是疫情下的供給不足。受疫情影響，當前全球大宗商品價(jià)格大漲，建筑材料成本也受到快速推升，疊加建筑工人工資上漲以及開(kāi)工率下降，這使得房屋建造成本上漲，而新屋開(kāi)工率持續下滑，進(jìn)一步推升了房?jì)r(jià)。

從金融層面來(lái)看，東吳證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平表示，由于房地產(chǎn)是典型的高杠桿部門(mén)（需求端的居民抵押貸、供給端的房企開(kāi)發(fā)貸），因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)對流動(dòng)性和利率極其敏感，流動(dòng)性過(guò)剩和低利率將大大增加房地產(chǎn)的投機需求。自去年疫情暴發(fā)后，美聯(lián)儲先后采取了降息和大規模量化寬松政策（QE）來(lái)應對經(jīng)濟的下行。在此格局下，長(cháng)端利率下行明顯， 30年期抵押貸款固定利率也不斷下探，目前仍維持在歷史低位，進(jìn)而促進(jìn)居民貸款購房的意愿。在華爾街工作了幾十年的理查德·伯恩斯坦顧問(wèn)公司首席執行官兼首席信息官里奇·伯恩斯坦直言：“美聯(lián)儲已經(jīng)如此扭曲了長(cháng)期資產(chǎn)的走勢，我們看到長(cháng)期資產(chǎn)出現了貨幣刺激后非常自然的反應，然后就形成了長(cháng)期上漲趨勢。任何持有這些風(fēng)險資產(chǎn)的人都非常堅定地相信，長(cháng)期利率不會(huì )上升。但當提到泡沫何時(shí)會(huì )破滅的時(shí)候，答案總是沒(méi)有人知道?！?/p>

事實(shí)上，類(lèi)似的情況在美國歷史上不斷上演。2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，為了刺激經(jīng)濟，美聯(lián)儲開(kāi)始大幅降息。2001年開(kāi)始，美聯(lián)儲連續11次降息，聯(lián)邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年期固定利率抵押貸款合約利率從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。與此同時(shí)，美國政府立法要求金融機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供次級抵押貸款。寬松的貸款利率和貸款條件刺激了低收入群體的購房需求。金融支持下房?jì)r(jià)一路攀升，2000年到2007年的房?jì)r(jià)漲幅大大超過(guò)過(guò)去30多年來(lái)的增長(cháng)幅度，2006年6月美國十大城市的房?jì)r(jià)均價(jià)比10年前漲了2.9倍，遠遠超過(guò)了工薪族的收入增長(cháng)水平。

然而，出于對通貨膨脹的擔憂(yōu)，美聯(lián)儲從2004年6月起，在兩年內連續17次調高聯(lián)邦基金利率，從1%上調至2006年的5.25%。因為次貸大多為浮動(dòng)利率貸款，利率隨之大幅上升。利率上升戳破了房地產(chǎn)泡沫，隨后房?jì)r(jià)開(kāi)始明顯下跌，對于那些發(fā)放了貸款的機構來(lái)說(shuō)，即便收回斷供者的房產(chǎn)，也無(wú)法通過(guò)出售房產(chǎn)回收貸款的本息，只能不斷違約。這也為后續的金融危機埋下伏筆。

眼下，美國正面臨著(zhù)相似的狀況。今年以來(lái)，受到通脹加速回歸影響，不少?lài)叶家呀?jīng)開(kāi)始了貨幣政策正?；M(jìn)程。美聯(lián)儲也在近期由“鴿”轉“鷹”。7月美聯(lián)儲議息會(huì )議關(guān)于QE的表述作出重大調整，此前數月的描述均為“持續購買(mǎi)（國債和MBS）直至就業(yè)和通脹目標取得實(shí)質(zhì)性好轉”，8月的描述變?yōu)椤皟纱竽繕艘呀?jīng)取得進(jìn)展，未來(lái)委員會(huì )將持續評估進(jìn)展情況”。市場(chǎng)認為，這種表述變化意味著(zhù)美聯(lián)儲在政策評估上向退出QE邁進(jìn)，美聯(lián)儲縮減購債規模近在眼前。美國財政部前部長(cháng)拉里·薩默斯近期表示：“飛漲的房?jì)r(jià)令人恐慌，美聯(lián)儲應該停止每月購買(mǎi)400億美元的抵押貸款支持證券，因為這將壓低抵押貸款利率?！笔ヂ芬姿孤?lián)儲主席詹姆斯·布拉德上月也建議先縮減抵押貸款債券購買(mǎi)規模。他表示：“在房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，甚至有泡沫威脅的情況下，我們或許不需要購買(mǎi)抵押貸款支持證券?！?/p>

這也意味著(zhù)，美國正醞釀重啟貨幣正?；M(jìn)程。信達證券首席宏觀(guān)分析師解運亮在接受《金融時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，今年三季度，美聯(lián)儲政策和市場(chǎng)可能處于相對平靜的環(huán)境。四季度，美聯(lián)儲將正式討論縮減購債規模，最早或于今年年底宣布細節，明年一季度可能開(kāi)始正式實(shí)施。雖然市場(chǎng)對美聯(lián)儲縮減購債的預期已經(jīng)比較充分，接下來(lái)長(cháng)端利率上行幅度大概率相對溫和，但是抵押貸款利率的上行依舊會(huì )令當下火熱的房地產(chǎn)邊際降溫，使得房?jì)r(jià)上行趨緩。