進(jìn)入2021年，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火不降，仍在不斷走高。4月份，美房屋價(jià)格繼續突破高點(diǎn)，大交易額成交增加，但總體銷(xiāo)售溫和下滑，高房?jì)r(jià)負面影響凸顯。

房?jì)r(jià)持續突破記錄

新冠肺炎疫情肆虐美國已經(jīng)一年多，房地產(chǎn)成為少數增長(cháng)強勁的市場(chǎng)，過(guò)去一年是14年來(lái)美國住宅銷(xiāo)售活動(dòng)最火爆的一年。據美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )（NAR）統計，其追蹤的美國183個(gè)大都市中，99%的地區在2021年第一季度出現了房?jì)r(jià)上漲現象，其中89%的地方房屋價(jià)格出現了兩位數的躍升。

房屋售價(jià)不斷突破新高。2021年4月，現有房屋銷(xiāo)售價(jià)格中位數較上年同期增長(cháng)16.2％，達到31.92萬(wàn)美元，為1989年以來(lái)的最高水平；二手房售價(jià)中值同比增長(cháng)了19.1%，至34.16萬(wàn)美元，年度漲幅和價(jià)格中值均創(chuàng )歷史新高。

房?jì)r(jià)創(chuàng )出歷史最大升幅抑制了購房交易。NAR公布的數據顯示，4月份二手房銷(xiāo)量較之前一個(gè)月減少2.7%，折合年率585萬(wàn)套，為10個(gè)月來(lái)最低水平，連續第三個(gè)月下降。盡管如此，由于借貸成本保持在歷史低位，二手房銷(xiāo)量仍高于疫情前的水平。

NAR首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云說(shuō)，高房?jì)r(jià)創(chuàng )紀錄幾乎發(fā)生在所有的市場(chǎng)上，即使房屋銷(xiāo)售溫和下降，人們仍可以將市場(chǎng)描述為炙手可熱。

房屋價(jià)格飆升原因之一是房屋的供不應求。截至4月底，市場(chǎng)上共有116萬(wàn)套房屋待售，比去年同期下降20.5%。按照目前的速度，2.4個(gè)月就可以消化這些庫存，低于一年前的4個(gè)月。房地產(chǎn)經(jīng)紀人認為，房源不足5個(gè)月的供應都屬于供應緊張。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin預計，2021年美國的房屋銷(xiāo)售額將達到創(chuàng )紀錄的2.53萬(wàn)億美元，同比增長(cháng)17%，這將是自2013年以來(lái)最大的年度百分比增長(cháng)。

地產(chǎn)泡沫加速形成

今年1月，CoreLogic的數據就顯示，全美房?jì)r(jià)正以2006年以來(lái)的最快速度增長(cháng)。在西雅圖、鳳凰城和圣地亞哥等城市，房?jì)r(jià)漲幅更是遠超全美平均水平。

路透的調查顯示，預計今年美國房?jì)r(jià)將上漲10.6%，2022年將上漲5.6%，這遠高于2月預計的5.7%和4.6%。

美國的房地產(chǎn)在2008年經(jīng)歷了金融風(fēng)暴的襲擊，大幅下跌，某些地區的房?jì)r(jià)兩年內腰斬，房?jì)r(jià)跌得最厲害的地區，比如拉斯維加斯的許多房屋的價(jià)格跌了七成。但自2011年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復蘇。以二手房為例，2011年時(shí)的房?jì)r(jià)大致在17萬(wàn)美元左右，此后逐年上升，10年內幾乎增長(cháng)了約八成，達到31萬(wàn)美元。

此輪房?jì)r(jià)上漲總體根源是各國央行為刺激經(jīng)濟普遍實(shí)施的“超低利率”，尤其是新冠肺炎暴發(fā)以來(lái)，利率進(jìn)一步下行，流動(dòng)性高度充裕帶來(lái)了資產(chǎn)價(jià)格上漲。機構普遍認為，極低的利率和大規模的政府刺激措施推動(dòng)了樓市強勁的需求。

據統計，自2020年疫情以來(lái)，30年期住房抵押款固定利率下降了約四分之一，降至2.9%左右，處于1971年以來(lái)最低水平。

房?jì)r(jià)迅猛上漲讓一些房產(chǎn)的估值偏高?；葑u(yù)國際的一份報告顯示，全美房產(chǎn)估值偏高5.5%。這份報告指出，"就業(yè)增長(cháng)放緩、失業(yè)率仍然處于高位，這些因素無(wú)法支撐持續的房?jì)r(jià)上漲。

約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司首席執行官約翰·伯恩斯表示，目前有近五分之一已售房屋的買(mǎi)家買(mǎi)房不是用來(lái)自住，這將使美國房屋永久性的變得更加昂貴。他預計房?jì)r(jià)在去年11％的漲幅基礎上，今年將會(huì )上漲12％，2022年還將再上漲6％，房?jì)r(jià)增長(cháng)的速度類(lèi)似于2004年和2005年。

諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主羅伯特·席勒警告稱(chēng)，他擔心市場(chǎng)上一些最熱門(mén)的交易正在形成泡沫，其中包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。席勒表示，實(shí)際房?jì)r(jià)從來(lái)沒(méi)有這么高過(guò)，這令人擔憂(yōu)。席勒不認為央行政策可以解釋這一切，他認為有一些關(guān)于市場(chǎng)社會(huì )學(xué)的東西正在發(fā)生。席勒發(fā)現，在過(guò)去30年里，房?jì)r(jià)似乎推動(dòng)了新屋開(kāi)工，這種模式再次出現。席勒也認為，房?jì)r(jià)在一年內可能不會(huì )下跌。席勒還表示，目前的房?jì)r(jià)走勢也讓人想起了2003年，也就是開(kāi)始下跌的前兩年。他指出，這種下滑是逐漸發(fā)生的，房?jì)r(jià)最終在2008年金融危機前后崩盤(pán)。

負面影響漸次顯現

由于房?jì)r(jià)上漲，房屋可負擔性已經(jīng)出現下降。美國全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)會(huì )的數據顯示，全美約60%的家庭無(wú)法支付一套價(jià)格位于當前房?jì)r(jià)中位數的新房。

勞倫斯·云說(shuō)，“價(jià)格突然上漲正在影響人們的負擔能力，特別是首次置業(yè)者。由于庫存不足已經(jīng)對市場(chǎng)產(chǎn)生了影響，不斷上漲的成本使許多家庭面臨著(zhù)被擠出市場(chǎng)的現實(shí)?！?/p>

今年以來(lái)，建筑商也開(kāi)始受到勞動(dòng)力、材料和已開(kāi)發(fā)土地短缺的影響。主要原因是市場(chǎng)普遍預期需求會(huì )隨著(zhù)疫苗的廣泛接種而更為強勁，這令木材和其他材料價(jià)格飛漲。此外，鋼鐵進(jìn)口關(guān)稅也增加了建筑成本。根據最新的生產(chǎn)者價(jià)格數據，4月份木材價(jià)格同比上漲89.7％。4月份新建住宅開(kāi)工數下降9.5％，至折合年率157萬(wàn)套，低于預期的170萬(wàn)套。

在高盛看來(lái)，住房引發(fā)的長(cháng)期通脹即將爆發(fā)。高盛分析師羅尼·沃克警告稱(chēng)，全美住房短缺將在至少幾年內推動(dòng)房?jì)r(jià)大幅上漲，而房?jì)r(jià)升值的5%-15%將被傳導至通脹。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)供需持續失衡將在今明兩年帶來(lái)兩位數的房?jì)r(jià)上漲。到2024年，房?jì)r(jià)的上漲速度將遠遠超過(guò)公認的2006-2007年的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期。