售樓處晚上11點(diǎn)多還坐滿(mǎn)人、新政發(fā)布當日下午直接就成交了10套、“上車(chē)抓緊了”……

　　9月1日，上海市住建委等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），從次日（9月2日）起執行“認房不用認貸”政策。一石激起千層浪，部分上海在售樓盤(pán)深夜接待購房者、發(fā)布銷(xiāo)售“喜報”的視頻和圖片，在社交媒體上被廣泛轉發(fā)。

　　《通知》規定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在上海市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

　　9月2日是上海執行“認房不認貸”政策的第一天，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者或記者）通過(guò)實(shí)地采訪(fǎng)上海部分在售樓盤(pán)、中介門(mén)店、購房者、二手房東、房企人士和業(yè)內專(zhuān)家了解到，不少樓盤(pán)現場(chǎng)擠滿(mǎn)了購房者，有樓盤(pán)的訪(fǎng)問(wèn)量比上周末增加了4倍，置業(yè)顧問(wèn)甚至加班到凌晨才休息。在采訪(fǎng)過(guò)程中，記者暫時(shí)未發(fā)現上海有樓盤(pán)因為此次政策大幅調整價(jià)格的情況。

　　不過(guò)，樓盤(pán)現場(chǎng)看房者的激增似乎并未有效拉動(dòng)成交。記者查詢(xún)上海市房地產(chǎn)交易中心"網(wǎng)上房地產(chǎn)"發(fā)現，9月2日上海共預/出售各類(lèi)商品房361套，面積2.83萬(wàn)平方米（或因為周末存在延遲網(wǎng)簽情況）。而9月1日的成交量是471套，8月30日為901套。

　　此外，在上海發(fā)布“認房不認貸”當日，有樓盤(pán)連發(fā)10條銷(xiāo)售“喜報”的做法，在部分業(yè)內人士看來(lái)“屬于開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)方式，存在一定的夸張程度”。

　　“訪(fǎng)客量比上周六增近4倍”

　　9月2日恰逢周六，加之天氣晴好，普陀區華池路的大華峯薈項目門(mén)口，成群的購房者正圍在一起討論。

　　走進(jìn)該項目營(yíng)銷(xiāo)中心，每經(jīng)記者看到，整個(gè)大廳里幾乎全是人，沙盤(pán)前、洽談區和樣板間都不斷有人前來(lái)了解詢(xún)問(wèn)。咨詢(xún)者中，更多是由鏈家的工作人員陪同過(guò)來(lái)，也有市民自行前來(lái)的。

　　一位大華峯薈的置業(yè)顧問(wèn)向每經(jīng)記者介紹，同事們9月1日確實(shí)成交了幾套新房，從簽約到辦手續，一直加班到深夜?！巴砩?1點(diǎn)50多還有人刷卡付錢(qián)?！睋榻B，主要賣(mài)掉的是低樓層、價(jià)格相對不高的房源?！叭胧值亩际侵翱粗辛说姆孔?#xff0c;但資金預算有限、首付不夠、心態(tài)動(dòng)搖的客戶(hù)?！?/p>

　　“政策發(fā)出后，樓盤(pán)訪(fǎng)客量的確增加了不少?！?月2日晚，南山地產(chǎn)上海區域公司營(yíng)銷(xiāo)總監向記者介紹，“我負責的招商南山?虹橋璀璨領(lǐng)峯項目，訪(fǎng)客量環(huán)比上周六增加兩倍多，南山前灣拾縵的訪(fǎng)客量則較上周六增加近4倍?！?/p>

　　“加班到凌晨3點(diǎn)才休息”

　　就在上海官宣上海官宣“認房不認貸”政策的當晚，一段售樓處熱鬧非凡的視頻被房地產(chǎn)從業(yè)人士廣泛轉發(fā)。該樓盤(pán)是臨港新片區的中建玖海云天。

　　9月2日，每經(jīng)記者聯(lián)系到中建玖海云天一位置業(yè)顧問(wèn)，其稱(chēng)，不止看房人增多，出手買(mǎi)的人也多了，當天（9月1日）自己陪同準業(yè)主辦理完簽約手續，第二天凌晨3點(diǎn)才休息。

　　另值得一提的是，9月1日晚上，還有一張“銷(xiāo)售喜報”的聊天截圖在社交媒體上瘋傳。截圖顯示，從下午3點(diǎn)到晚上8點(diǎn)多，至少有10次發(fā)出銷(xiāo)售喜報信息，配文寫(xiě)著(zhù)“上海下午出貸款新政，大華峯薈直接成交了10套，好房不多了，上車(chē)的抓緊了?！?/p>

　　對此，上海一位房企人士向每經(jīng)記者表示，“市場(chǎng)反應并沒(méi)有這么快，這類(lèi)截圖實(shí)際上是樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段，存在一定的水分?！闭憬晃环科笕耸恳矊Υ顺謶岩捎^(guān)點(diǎn)，在她看來(lái)，售樓處在營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)會(huì )釋放一些消息，鼓舞銷(xiāo)售員和買(mǎi)家，促進(jìn)房源成交。

　　易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，通過(guò)夸大項目的銷(xiāo)售量，讓買(mǎi)家感到樓盤(pán)認購價(jià)值比較高，吸引更多潛在客群。只要不過(guò)度炒作房?jì)r(jià)，這樣做是可以理解的?！皹潜P(pán)抓住政策的窗口期，加速去庫存，同樣具有積極意義?！?/p>

　　事實(shí)上，樓盤(pán)向市場(chǎng)投放“煙霧彈”，烘托購房氣氛，在早幾年樓市火爆時(shí)十分常見(jiàn)，而這次在上海發(fā)布“認房不認貸”新政后，這種現象并不多。

　　上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺顯示，大華峯薈由本土房企大華集團操盤(pán)開(kāi)發(fā)，項目公司是上海普華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；中建玖海云天由中國建筑旗下的中建玖和開(kāi)發(fā)。

　　以大華峯薈項目為例，其主力戶(hù)型為99~106平方米的高層和洋房，另有少量疊墅，均價(jià)10.4萬(wàn)元/平方米。房源共計359套，分2022年9月和12月兩次推出，截至今年9月2日，共網(wǎng)簽196套，去化率約55%。

　　就在今年3月，大華集團在北京首輪土拍以觸頂價(jià)搖中最熱的昌平朱辛莊0028地塊；5月，又以封頂總價(jià)拿下浙江蕭山城區新街北單元地塊；7月，再以最高限價(jià)摘得上海閔行區浦江鎮浦江拓展大型居住社區44-01、45-01地塊。三幅地塊共花費資金達69.107億元。

　　“現階段的市場(chǎng)形勢下，拿地擴張積極的企業(yè)，需要加快銷(xiāo)售回籠資金?！眹儡S進(jìn)表示。

　　“二手房掛牌量增超一倍”

　　9月2日上午10時(shí)許，上海普陀區嵐皋路地鐵站，六七位穿著(zhù)襯衫皮鞋的房產(chǎn)中介小哥早早地等候在地鐵口，向來(lái)往的行人宣傳前一天推出的“認房不認貸”政策。

　　嵐皋路靠近上海中環(huán)，周邊的管弄新村、石泉新村等多是上世紀建成的小區，有大量二手房在售，小區居民的換房需求旺盛。

　　葛瑤在上海就有一套二手房掛牌在售，由于在平臺上留著(zhù)父親的手機號碼，結果9月1日晚上就被中介門(mén)店“照顧”了?！按螂娫?huà)來(lái)確認是否真要賣(mài)房，還涉及價(jià)格調整空間等?！备瓞幭蛎拷?jīng)記者介紹。

　　“若將老房子出清，人們在新房市場(chǎng)就有了低首付、低利率的購買(mǎi)機會(huì )?！鄙虾ｆ溂移謻|耀華路一家門(mén)店工作人員告訴每經(jīng)記者，9月1日當天有很多人前來(lái)掛牌出讓二手房，平臺瀏覽量和掛牌量環(huán)比均增長(cháng)了一倍多。

　　“沒(méi)有優(yōu)惠折扣的變動(dòng)”

　　在采訪(fǎng)過(guò)程中，上海的大華峯薈、中建玖海云天、長(cháng)實(shí)集團高尚領(lǐng)域等在售樓盤(pán)的工作人員均向每經(jīng)記者表示，“會(huì )繼續按照備案價(jià)銷(xiāo)售，沒(méi)有優(yōu)惠折扣的變動(dòng)?！碑斎?#xff0c;部分樓盤(pán)表示會(huì )與中介機構合作，給予中介機構一定的團購折扣指標。

　　不過(guò)，樓盤(pán)現場(chǎng)看房者的增加似乎并未有效拉動(dòng)成交。記者查詢(xún)上海市房地產(chǎn)交易中心"網(wǎng)上房地產(chǎn)"發(fā)現，9月2日上海共預/出售各類(lèi)商品房361套，面積2.83萬(wàn)平方米。而9月1日的成交量是471套，8月30日為901套。

　　對此，有業(yè)內人士表示，或許是因為周末，樓盤(pán)當日的成交房屋可能存在延遲網(wǎng)簽的情況。

　　據克而瑞數據監測，今年1~8月（數據截至8月29日），上海的商品住宅成交金額為4032.95億元，同比下滑0.93%，基本與去年同期持平；成交金額為330.89億元，環(huán)比下滑6.97%，同比下跌54.43%。

　　每經(jīng)記者注意到，就在上海官宣“認房不認貸”政策的前一日（8月31日），上海市房管局披露了今年第八批次以集中批量供應方式推出的房源，共涉及26個(gè)項目，8444套房源，備案均價(jià)77198元/平方米，分布在內、中、外環(huán)等13個(gè)區域。

　　其中，備案均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以下的項目有9個(gè)，6萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米的項目有10個(gè)，10萬(wàn)元/平方米以上的項目有7個(gè)。政策刺激疊加供應增加，為上海樓市的“金九銀十”提供了有力支持。

　　自8月30日至9月1日，包括四個(gè)一線(xiàn)城市以及武漢、長(cháng)沙、重慶、成都、蘇州、中山、南寧、東莞、廈門(mén)等十余個(gè)城城市已官宣實(shí)施“認房不認貸”政策。

　　從政策發(fā)布后的市場(chǎng)情況來(lái)看，大多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策發(fā)布后表現平穩。

　　熱點(diǎn)城市“認房不認貸”、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地，讓人依稀想起2014~2016年救市政策的情景。彼時(shí)，在輪番政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)輪動(dòng)復蘇，漸次回暖。

　　克而瑞研究報告指出，與2014年相比，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境天翻地覆，難以回到以往的高速增長(cháng)軌道?！霸诮?jīng)歷3年疫情后，居民風(fēng)險偏好下降，縮減開(kāi)支、提前還貸均是體現，唯有穩住預期，讓人們有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進(jìn)住房等消費?！?/p>

每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 魏文藝