近日，李嘉誠7折“放血價(jià)”拋售房子的新聞，宛如香港樓市里的一顆“深水炸彈”，震動(dòng)余波甚至傳導到深圳河對岸。

李嘉誠降價(jià)30%拋售房產(chǎn)

　　價(jià)格回到7年前水平

　　據中國基金報，香港首富李嘉誠旗下的長(cháng)實(shí)集團3日在香港油塘「親海駅II」項目公首張價(jià)格單，共132戶(hù)，每平方英尺價(jià)格為1.5萬(wàn)港元（約合人民幣14.8萬(wàn)元/平方米），均價(jià)回到7年前。其中，最便宜的開(kāi)放式單位實(shí)用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣后，折實(shí)售價(jià)為290萬(wàn)港元，折實(shí)呎價(jià)13810港元（約合14.87萬(wàn)港元/平方米）。值得注意的是，這一售價(jià)較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

　　親海駅II首批132戶(hù)，實(shí)用面積210至718平方呎，包括開(kāi)放式至三房戶(hù)型，其中，開(kāi)放式佔22套、一房佔43套、兩房52套、三房15套，價(jià)單定價(jià)由353.6萬(wàn)至1,375.7萬(wàn)港元，每平方呎由16,394元至20,008港元。以定價(jià)計整批市值為9.25億港元。

　　當中，開(kāi)放式至兩房單位可獲最多18%折扣；三房單位最高可獲19%。故整批折實(shí)售價(jià)由290萬(wàn)至1,114.3萬(wàn)港元，折實(shí)呎價(jià)由13,443元至16,407港元。

　　長(cháng)實(shí)執行董事趙國雄形容，親海駅II首批單位為“便宜到爆”。該項目?jì)r(jià)格被外界視為香港樓市“深水炸彈”。

　　趙國雄表示，香港市民關(guān)注房屋問(wèn)題，房屋政策是政府施政的重中之重，故發(fā)展商幫助市民上車(chē)，直言“不要賺盡、不用賺多”?！　?/p>

　　為何折價(jià)售樓？專(zhuān)家解讀

　　李澤鉅：地價(jià)已跌至接近政府成本價(jià)

　　據財聯(lián)社，親海駅II地處油塘工業(yè)區，周?chē)延胁簧贅驱g4-17年的住宅，這些住宅的平均尺價(jià)為親海駅II首批出售單位均價(jià)的97%-136%。

　　為何長(cháng)江實(shí)業(yè)集團要折價(jià)售樓？房地產(chǎn)行業(yè)工作的鄭先生告訴財聯(lián)社記者，其實(shí)這次便宜售樓有很多原因，首先就是前面的魚(yú)市場(chǎng)有重建風(fēng)險，其次是用料和電梯比例，住宅中其實(shí)是很多人共用兩個(gè)電梯。但即使這樣算，開(kāi)價(jià)依然很便宜，作為油塘業(yè)主自己也對這個(gè)價(jià)格頗為驚訝。另外，也不排除長(cháng)江實(shí)業(yè)想減倉，可能會(huì )有其他投資回報率跑贏(yíng)房地產(chǎn)。

　　中原地產(chǎn)的中介告訴記者，始終油塘都是工業(yè)區轉型住宅區，親海駅II旁邊有魚(yú)市場(chǎng)和水泥廠(chǎng)，魚(yú)市場(chǎng)已經(jīng)確定會(huì )拆除及改建住宅，可能會(huì )擋住親海駅的海景。

　　實(shí)際上，長(cháng)江實(shí)業(yè)近年來(lái)一直有“向香港樓市投放深水炸彈”的舉動(dòng)。這里的“炸彈”比喻其以低于市價(jià)出售旗下新建住宅，定價(jià)較同區新盤(pán)或二手樓有10%以上的折讓。例如今年3月開(kāi)價(jià)的屯門(mén)飛揚第2期，當時(shí)推出的首批單位，折實(shí)呎價(jià)由11,042至13,972港元，最低呎價(jià)創(chuàng )周?chē)瑓^3年新盤(pán)新低，被形容為“深水炸彈價(jià)”及“放血價(jià)”。

　　不同于長(cháng)江實(shí)業(yè)執行董事趙國雄“平爆價(jià)”的說(shuō)辭，長(cháng)江實(shí)業(yè)主席李澤鉅認為“深水炸彈”說(shuō)法有點(diǎn)“煽情”，但承認現在的入市時(shí)機的確比三年前好。

　　長(cháng)江實(shí)業(yè)業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，李澤鉅表示在目前地產(chǎn)市道下，集團的現況合乎期望，業(yè)務(wù)發(fā)展亦按既定計劃實(shí)現。他認為，房地產(chǎn)業(yè)是香港經(jīng)濟的重要組成部分，行業(yè)的興衰當然對經(jīng)濟有重大影響，并且有共存共榮的關(guān)聯(lián)關(guān)系。政府制定政策時(shí)，可能要平衡許多因素。對政府而言，地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟只是他們考慮大局的一部分。完全不擔心香港的財政狀況，根據《基本法》已就審慎理財原則提供指引，指出香港特別行政區的財政預算與本地生產(chǎn)總值的增長(cháng)率相適應。

　　如何看待當下香港房地產(chǎn)狀況？李澤鉅表示，當人人都看好市場(chǎng)、而利率又低時(shí)，又或者利率上升機會(huì )較大時(shí)，也許應該較小心謹慎；但當每個(gè)人都看得差、而利率又高時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險多數會(huì )較低。與三年前相比，現時(shí)利率下跌的可能性較高，走勢較為明確。地價(jià)亦已跌至接近政府的成本價(jià)，與前幾年比，地價(jià)再跌的可能性較低?！　?/p>

　　香港政府擬推出“地花”模式

　　此外，近日香港政府擬創(chuàng )新推出“地花”模式，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　據香港文匯報7月31日報道，香港特區政府正在推動(dòng)北部都會(huì )區發(fā)展項目，未來(lái)會(huì )在區內收回大量私人農地和棕地作發(fā)展。

　　香港特區政府發(fā)展局局長(cháng)寧漢豪表示，正構思以“地花”模式將未平整的土地推出招標，以加快推出多層工廈用地，又不排除以綠化地安置受發(fā)展影響的棕地作業(yè)者。

　　所謂“地花”模式，是指將已經(jīng)確定土地用途、但還未完成土地平整的用地提前招標，讓投資者提早入場(chǎng)，縮短土地開(kāi)發(fā)周期，提高土地使用效率。

　　據悉，香港特區政府之所以要推出“地花”模式，與加快推進(jìn)新片區的發(fā)展進(jìn)度有關(guān)。如香港北部都會(huì )區，目前是香港重點(diǎn)發(fā)展片區之一，但整體面積較大，若按照過(guò)往的開(kāi)發(fā)模式，將大為延后片區發(fā)展的時(shí)間。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者從香港特區發(fā)展局官網(wǎng)了解到，目前香港特區政府正在審議《2022年發(fā)展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)草案），草案中提到，“從9月1日起，香港屆時(shí)可拆墻松綁精簡(jiǎn)城規、收回土地條例，縮短生地變熟地的時(shí)間?！?/p>

　　此前，香港樓市曾多次創(chuàng )新，“預售”“公攤”等模式均被內地借鑒，此次的“地花”模式也會(huì )被內地借鑒嗎？我們拭目以待。

　　編輯|段煉 杜波

　　校對|程鵬

　　每日經(jīng)濟新聞綜合自中國基金報、財聯(lián)社、每經(jīng)網(wǎng)、公開(kāi)資料等