在勞動(dòng)人口遞減、房屋供應增加的大背景下，首爾房?jì)r(jià)連年上漲，走出了一波完全背離傳統經(jīng)濟學(xué)供求理論的行情。究其原因在于，在當前愈發(fā)復雜的形勢下，影響房?jì)r(jià)的因素很多，不僅包括供需，還要充分考慮宏觀(guān)及中觀(guān)政策、社會(huì )文化、市場(chǎng)投資需求及投機心理、貨幣政策及信貸松緊度等諸多其他因素。韓國政府已推出多輪穩房?jì)r(jià)措施，首爾房?jì)r(jià)漲勢也有所放緩。不過(guò)，未來(lái)的房?jì)r(jià)究竟會(huì )趨穩，還是回吐后再度反彈，仍有待觀(guān)察。

近年來(lái)，一個(gè)“怪現象”引起了韓國民眾的關(guān)注。一方面，韓國老齡化問(wèn)題嚴重，勞動(dòng)人口持續減少，且生育率極速下降；另一方面房?jì)r(jià)連年上漲，其中首爾漲幅最甚。

按理說(shuō)，年輕人少了，買(mǎi)房需求必然下降，房?jì)r(jià)應該下行才對。但事實(shí)為何恰恰相反？

先來(lái)看人口情況。韓國將15歲至64歲人群定義為勞動(dòng)人口，這個(gè)年齡跨度的人群也是韓國房屋買(mǎi)賣(mài)的主體。2018年至2020年，韓國歷年勞動(dòng)人口數字分別為3765萬(wàn)人、3759萬(wàn)人、3736萬(wàn)人，逐年遞減。而且，首爾市常住人口也一直處于凈流出狀態(tài)。2017年至2020年，歷年分別凈流出9.8萬(wàn)人、11萬(wàn)人、5萬(wàn)人、6.5萬(wàn)人。

再來(lái)看房屋供給情況。2017年至2019年，首爾年均新增房屋供給量為74570套，其中普通住宅39734套。而2013年至2016年年均新增房屋供給73604套，其中普通住宅32268套。兩項供給數據在2017年至2019年期間均在增加。

至于房?jì)r(jià)，就在四五年前，首爾房?jì)r(jià)在國際主要城市中還處于相對較低水平。但經(jīng)過(guò)連年上漲，其均價(jià)現已達到每平方米922萬(wàn)韓元，約合5.33萬(wàn)元人民幣。今年4月的最新數據顯示，首爾房屋平均交易價(jià)比4年前上漲了55.4%。

由此一來(lái)，首爾房?jì)r(jià)成功打破了“以供求關(guān)系推測房?jì)r(jià)走勢”的經(jīng)典模型。

應該說(shuō)，影響房?jì)r(jià)的因素有很多。在當前愈發(fā)復雜的形勢下，要推斷房?jì)r(jià)，需充分考慮政策、文化等多個(gè)方面，不能簡(jiǎn)單地以供求關(guān)系作出判斷了。

首先，韓國出臺了一些法規，例如“再建設超過(guò)利益回收制”“售價(jià)上限制”等，旨在運用經(jīng)濟手段抑制房地產(chǎn)交易，防范投機炒房等行為。這些法規確實(shí)曾收到過(guò)一些成效，但近幾年卻出現了反作用。打壓房地產(chǎn)交易給了人們一種房屋會(huì )供給不足的錯覺(jué)，從而引發(fā)了投機炒房和普通民眾投資房產(chǎn)的熱情。

其次，隨著(zhù)炒房行為愈演愈烈，一個(gè)“看漲情緒高漲—房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫—看漲情緒更加高漲”的惡性循環(huán)逐步形成。受此影響，首爾房地產(chǎn)市場(chǎng)近年一直保持著(zhù)很高的交易量，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格繼續上漲，真實(shí)的供需關(guān)系在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的影響力顯著(zhù)下降。

再次，特殊的租房文化導致買(mǎi)房成本相對較低。韓國一直以來(lái)主要采用只繳納大額保證金、不繳納月租、退租時(shí)全額返還保證金的租房方式。后來(lái)，雖然也出現了少交一點(diǎn)保證金、每月交月租的租房方式，但規模不大。問(wèn)題是，保證金金額實(shí)在太大了。以5月7日首爾房地產(chǎn)價(jià)格為例，保證金均價(jià)為每平方米493萬(wàn)韓元，約等于房屋買(mǎi)賣(mài)均價(jià)的53%。如果人們買(mǎi)房后立即出租，馬上就可以收回房屋總價(jià)的53%，相當于只需要支付47%的房?jì)r(jià)就能買(mǎi)房。這對于全款買(mǎi)房者和貸款買(mǎi)房者而言，壓力并不算大。況且房產(chǎn)屬于自己，日后賣(mài)房時(shí)沒(méi)準還能大賺一筆。

而且，首爾的房確實(shí)不愁租。一方面，很多年輕人買(mǎi)不起房，租房必然成為剛需；另一方面，韓國也有學(xué)區房的概念，只要在片區內租房即可入學(xué)。所以好學(xué)區附近的住宅雖然房?jì)r(jià)貴，房租也貴，但仍有很多人爭相租用。

最后，央行降息助推房地產(chǎn)市場(chǎng)走熱。多年來(lái)，韓國央行對降息持謹慎態(tài)度，但出于種種因素考慮，還是進(jìn)行過(guò)幾次調整。2017年10月以前，韓國曾保持著(zhù)1.25%的基準利率。同年11月升息至1.5%，2018年11月又升到1.75%。同時(shí)，首爾房屋平均交易價(jià)在2017年上漲了14.9%，2018年只漲了4.2%。但2019年下半年，韓國兩次降息，又回調至1.25%，當年首爾房屋平均交易價(jià)立刻上漲10%。從去年2月開(kāi)始，新冠肺炎疫情沖擊韓國經(jīng)濟，無(wú)奈之下，韓國只得連續兩次大幅降息，當時(shí)還引發(fā)了業(yè)界對房地產(chǎn)市場(chǎng)的憂(yōu)慮。果然，同年首爾房屋平均交易價(jià)就大漲18%。

當前，韓國政府推出了多輪穩房?jì)r(jià)措施，首爾房?jì)r(jià)雖然還在漲，但漲勢有所放緩。對于今后房?jì)r(jià)走勢，韓國業(yè)界尚未形成統一共識，到底是房?jì)r(jià)趨穩，還是回吐后再度反彈，仍有待觀(guān)察。