關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監管資金有關(guān)工作的通知

銀保監辦發(fā)〔2022〕104號

各銀保監局，各省、自治區、直轄市及新疆生產(chǎn)建設兵團住房和城鄉建設廳（委、管委、局），中國人民銀行上?？偛?#xff0c;各分行、營(yíng)業(yè)管理部，各省會(huì )（首府）城市中心支行，各副省級城市中心支行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行：

　　為明確商業(yè)銀行出具保函置換預售監管資金相關(guān)要求，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，現將有關(guān)事項通知如下：

　　一、允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。

　　二、保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶(hù)的監管額度內資金。房地產(chǎn)企業(yè)要按照《關(guān)于規范商品房預售資金監管的意見(jiàn)》（建房〔2022〕16號）規定開(kāi)設預售資金監管賬戶(hù)，購房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶(hù)。監管賬戶(hù)內資金達到住房和城鄉建設部門(mén)規定的監管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過(guò)監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

　　三、監管額度內資金撥付使用時(shí)，預售資金監管賬戶(hù)開(kāi)立行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監管賬戶(hù)行）應在3個(gè)工作日內將相關(guān)信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房地產(chǎn)企業(yè)向監管賬戶(hù)內補足差額資金（撥付資金×保函置換預售監管資金的比例），保函金額相應下調，確保監管賬戶(hù)內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監管賬戶(hù)內補足差額資金，保函金額不得調整。

　　四、商業(yè)銀行要合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。項目竣工交付或商品房項目完成房屋所有權首次登記預售資金協(xié)議解除后，保函相應失效。

　　五、監管評級4級及以下或資產(chǎn)規模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

　　六、商業(yè)銀行在出具保函置換預售監管資金時(shí)，要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標準，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險、項目銷(xiāo)售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營(yíng)穩健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。對債權債務(wù)關(guān)系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過(guò)大、施工進(jìn)度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評估項目風(fēng)險。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統一授信額度。

　　七、商業(yè)銀行要通過(guò)保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險，按要求計提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準備。

　　八、房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，向住房和城鄉建設部門(mén)請求釋放預售資金監管賬戶(hù)相應額度資金的，監管賬戶(hù)行應配合住房和城鄉建設部門(mén)做好必要的審核工作。住房和城鄉建設部門(mén)研究同意后向監管賬戶(hù)行發(fā)出撥付指令。監管賬戶(hù)行根據住房和城鄉建設部門(mén)撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶(hù)管理額度。

　　九、在保函有效期內，如監管賬戶(hù)內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶(hù)內剩余資金后的差額部分。一旦出現墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實(shí)分類(lèi)，不得隱藏風(fēng)險。

　　十、各地不得強制商業(yè)銀行出具保函，不得將出具保函與當地預售資金監管資格掛鉤。住房和城鄉建設部門(mén)、金融管理部門(mén)應為商業(yè)銀行開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)提供必要支持。

　　十一、房地產(chǎn)企業(yè)要按規定使用保函置換的預售監管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監管賬戶(hù)內的資金補足義務(wù)，確保項目建設資金充足。

　　十二、各地要加強房地產(chǎn)企業(yè)管理，對房地產(chǎn)企業(yè)違規使用資金的行為進(jìn)行嚴肅查處。監管賬戶(hù)行、出函銀行發(fā)現房地產(chǎn)企業(yè)違規使用資金，或在預售資金撥付后未及時(shí)補足差額資金，應及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)。住房和城鄉建設部門(mén)、金融管理部門(mén)可采取聯(lián)合約談、行政處罰等措施，督促房地產(chǎn)企業(yè)糾正違規行為。

　　中國銀保監會(huì )辦公廳

　　住房和城鄉建設部辦公廳

　　中國人民銀行辦公廳

　　2022年11月12日