2003年12月8日，北京國際飯店二層750平方米的會(huì )議大廳里座無(wú)虛席。這是北京市第一次大宗國有土地拍賣(mài)現場(chǎng)，被擺在拍賣(mài)貨架上的是底價(jià)4.3億元的大興黃村地塊，它將是極具標志性的“世紀第一拍”。

開(kāi)場(chǎng)前，會(huì )議廳里的氣氛有些緊張，拍賣(mài)師提醒說(shuō)，“各位不論是舉牌還是喊出來(lái)，只要給錢(qián)，怎么都行?！迸馁u(mài)現場(chǎng)瞬間熱鬧起來(lái)。

圖/視覺(jué)中國

拍賣(mài)開(kāi)始后，競拍者不斷舉牌，競拍價(jià)格從底價(jià)4.3億元很快追漲到6億元，隨后又突破了8億元。競拍價(jià)格大大超過(guò)起拍價(jià)，拍賣(mài)師再次提醒，稱(chēng)大興區陸續還有地塊推出，但這并未澆滅房企的競拍熱情。經(jīng)過(guò)長(cháng)達49分鐘的拍賣(mài)拉鋸后，這個(gè)“地王”最終由當時(shí)勢頭正旺的黑馬房企順馳中國，以9.05億元的天價(jià)拿下了，溢價(jià)率達到了110.5%。

圖/視覺(jué)中國

這個(gè)價(jià)格讓當時(shí)的大興區土管局副局長(cháng)驚呼，“拍賣(mài)出人意料?！钡敃r(shí)的順馳董事長(cháng)孫宏斌卻不以為然：“順馳更看重的是進(jìn)入北京這個(gè)市場(chǎng)，價(jià)格是次要的?！笔潞?#xff0c;舉牌的順馳北京公司副總陶琴更是直言，“我們的心理價(jià)位比成交價(jià)還要高?！?/p>

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩個(gè)歷史階段。2004年之前，土地交易主要靠沿襲了數十年的土地協(xié)議出讓制度。2004年“831”大限以后，土地被真正擺在了招拍掛的貨架上，協(xié)議出讓制度被徹底禁止，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了真正的市場(chǎng)化。

從那之后的近20年時(shí)間里，房企們坐在“城市化進(jìn)程”這座高速列車(chē)上激流勇進(jìn)，享受城市化發(fā)展帶來(lái)的紅利。

那是一個(gè)遍地黃金的時(shí)代。對房企而言，拿地太過(guò)容易，賺錢(qián)更是不難。他們盡情地享受地價(jià)上漲帶來(lái)的財富盛宴，在數輪調控周期里，靈活把握規律，賭對了時(shí)運。他們樂(lè )于和風(fēng)險做交易。多數開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有真正嘗到調控政策帶來(lái)的苦澀。

但這樣的歲月，如今恐怕再也不會(huì )回來(lái)了。

“地王”效應

地價(jià)，往往暗示著(zhù)房?jì)r(jià)的走勢。在過(guò)去多年時(shí)間里，地王，一度是房?jì)r(jià)沖擊高峰的沖鋒號角。

縱觀(guān)過(guò)去20年，房?jì)r(jià)大幅上漲的現象曾出現在2009年、2013年和2016年前后，地王也幾乎最密集地誕生于此。

人們依稀記得，歷經(jīng)了2008年一整年的低迷期，直到2009年年中，土地市場(chǎng)才有回暖的跡象。先是在當年5月，富力地產(chǎn)以10.22億元斬獲了北京廣渠門(mén)外10號地塊，平均樓面地價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，也成為這一年的首塊地王。綠地集團則以12億元摘得上海年內最貴地塊，平均樓面地價(jià)也在1.2萬(wàn)元/平方米。

但更大的瘋狂還在醞釀。僅僅一個(gè)月后，在北京，一家自稱(chēng)為“小公司”的企業(yè)中化方興，打敗了財大氣粗的兩大老牌開(kāi)發(fā)商SOHO中國和保利地產(chǎn)，以40.6億元拿下了廣渠路15號地。就連潘石屹也感慨，“雖然心里憋得慌，但報價(jià)已經(jīng)偏離財務(wù)測算太多，最終只能放棄?！痹诤髞?lái)對媒體的采訪(fǎng)中，他還暗戳戳地表示，這家有著(zhù)國資背景的地產(chǎn)新手“不會(huì )算賬”。

當時(shí)一個(gè)月時(shí)間內，北京接連出現兩塊地王，在許多業(yè)內人看來(lái)就已經(jīng)是一個(gè)信號。果不其然，2009年，全國70城新房?jì)r(jià)格上漲了9.1%，創(chuàng )下歷史新高。在全國各大城市，幾乎人人都在談?wù)撨@一輪房?jì)r(jià)上漲的瘋狂。

歷史在輪回轉動(dòng)，地王的神話(huà)也在不斷刷新。

2013年初，泰禾耗資49億元，連續拿下北京朝陽(yáng)和通州4大塊地，刷新通州地王的價(jià)格。隨后，中糧地產(chǎn)又以4.4萬(wàn)元/平方米的樓面高價(jià)，拿下朝陽(yáng)區的孫河地塊，創(chuàng )造新的地王。

就連一直聲稱(chēng)不拿地王的萬(wàn)科，也按奈不住在年內多次出手，拿下重慶江北、廣州荔灣、上海浦東多個(gè)區域地王。在那之后的幾年時(shí)間里，人們將2013年稱(chēng)為史上最火爆的“地王年”，不僅是地王數量達到歷年土地出讓之最，與此同時(shí)，這些地價(jià)的上漲速度之快完全沖破了市場(chǎng)此前的想象。

但業(yè)內唯一認可的、真正意義上的地王元年還是2016年。

2016年8月17日，上海樓市回暖的春風(fēng)，吹得房企們信心滿(mǎn)懷。這一天，是上海靜安中興社區一幅住宅地塊市場(chǎng)掛牌的日子，作為上海近十年來(lái)首次出讓的內環(huán)土地，靜安地塊引來(lái)了18家競拍者的圍搶。

毫無(wú)意外，靜安地塊的單價(jià)不斷沖新高，但它的成交單價(jià)，還是出乎了很多人的意料。靜安地塊最終以14.3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，登上了全國“單價(jià)”地王。競得這個(gè)地塊的，是一家彼時(shí)還名不見(jiàn)經(jīng)傳的閩系房企——融信。

土地市場(chǎng)傳來(lái)的熱浪，很快便接踵而至。就在融信刷新單價(jià)地王的12天后，另一個(gè)房?jì)r(jià)高地深圳，也很快誕生了一個(gè)全國“總價(jià)”地王——深圳國際會(huì )展中心地塊，由招商蛇口和華僑城以310億元獲得。

這一年，各地的“地王”開(kāi)始不斷涌現。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了3年的低谷期后，開(kāi)始有了向上抬頭的跡象。

有統計顯示，2016年全國一共誕生了350個(gè)“地王”，造就了房地產(chǎn)史上最多的“地王”之年。在此之前，各地還未出臺限價(jià)政策，價(jià)高者得，是土地市場(chǎng)的競拍規律。而由此創(chuàng )造的土地單價(jià)和總價(jià)之高，令人咋舌。

過(guò)往20余年房地產(chǎn)歷史中，地王的價(jià)格不斷走高，由此造就的財富神話(huà)更是屢見(jiàn)不鮮。與地王一同刷新的，是地產(chǎn)大佬們的財富值。譬如從廊坊黨校門(mén)口走出來(lái)的王文學(xué)，大量囤地的“李超人（李嘉誠）”，當然也少不了創(chuàng )造了不少地王紀錄的孫宏斌。

21年前，王文學(xué)曾為裝修業(yè)務(wù)欠的一屁股債犯愁，但頗有政治覺(jué)悟的他，燒毀了裝修合同，聲明不再和政府討要欠款，正是這個(gè)舉動(dòng)，讓王文學(xué)順利拿下了黨校門(mén)口的一塊地，闖入了地產(chǎn)行業(yè)，趟出了一條產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路，他也因此數次登上富豪榜榜單。

20余年房地產(chǎn)歷史，最被國人津津樂(lè )道的當屬亞洲首富李嘉誠。他曾被內地各土地市場(chǎng)視為“座上賓”，低價(jià)拿下一二線(xiàn)城市大量的黃金地段，成為內地“大地主”。多年后，那些動(dòng)輒數百億的地價(jià)攀升，創(chuàng )造了無(wú)數個(gè)囤地傳奇，壯大了李嘉誠的財富版圖。

時(shí)代的機遇里，似乎總是偏愛(ài)冒險者。房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代里，孫宏斌的人生大起大落。2003年，他創(chuàng )辦的順馳，一朝分崩離析。多年后，他又重新把地王放在了融創(chuàng )的賭桌上。

2013年，房地產(chǎn)調控政策尚不明朗，融創(chuàng )接連拿下北京農展館、亦莊和天津南開(kāi)區天拖地塊三宗“地王”項目，質(zhì)疑孫宏斌“玩火”的聲音不絕于耳。但時(shí)間證明了地王的價(jià)值。也正是2010–2014那幾年，融創(chuàng )迎來(lái)了跨越式發(fā)展，迅速躋身一線(xiàn)陣營(yíng)。

“地王”的另一面

一塊土地有時(shí)就能決定企業(yè)的生死，何況是威力更強的地王。在許多地王帶來(lái)的造富神話(huà)背后，也有為賭局付出的慘重代價(jià)。

地產(chǎn)行業(yè)最被外人津津樂(lè )道的便是順馳的故事。2003年拿下大興黃村地王時(shí)，順馳還處于擴張期，它一連在全國各地拿下多宗土地，一副叫板萬(wàn)科的態(tài)勢。只是變化發(fā)生得太快。2005年，房地產(chǎn)調控政策出臺，順馳銷(xiāo)售受阻，資金鏈緊繃。兩年之后，曾經(jīng)叫板萬(wàn)科的順馳，轟然倒下，低價(jià)落入了香港路勁基建的口袋，孫宏斌遭遇了他在地產(chǎn)生涯中的第一個(gè)“滑鐵盧”。

這是被載入中國房地產(chǎn)史的一個(gè)重要案例。當時(shí)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化大勢下的第一場(chǎng)樓市調控，來(lái)得迅捷而猛烈。意氣風(fēng)發(fā)的順馳，以及眾多參與“地王”狂歡的企業(yè)翻車(chē)。一場(chǎng)調控過(guò)后，不少曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的“地王”項目，陷入多年沉寂，一些公司不得不被迫賣(mài)地、賣(mài)項目、賣(mài)股權，甚至是破產(chǎn)倒閉。

調控威力初顯的年代里，鮮少有人想到，“過(guò)熱—調控—降溫—恢復—過(guò)熱”，將成為未來(lái)近20年樓市運行的循環(huán)主基調。一些房企大膽摸索著(zhù)調控周期，低買(mǎi)高賣(mài)，名噪一時(shí)，但更多的企業(yè)，在這場(chǎng)賭局中，無(wú)聲地倒下。

在此后多年的幾輪地王熱后，總會(huì )伴隨著(zhù)調控政策的收緊，緊接著(zhù)再循環(huán)。例如2010年也同樣出臺了“新國十條”，外界解讀這是為遏制房?jì)r(jià)上漲下了“猛藥”。的確，在政策剛剛推出的第一個(gè)月，全國樓市波動(dòng)，成交量銳減。此后半年內，新國十條的升級版——“新五條”就來(lái)了，次年一月，“新國八條”繼續加碼調控。

層層趨嚴的調控態(tài)勢，打得市場(chǎng)措手不及。多個(gè)地王地塊身陷囹圄，更有企業(yè)被地王拖累。作為當時(shí)的北京霸主遠洋地產(chǎn)，在這輪調控之前，它剛剛志得意滿(mǎn)地以40.8億元拿下北京望京1號地塊，創(chuàng )造了北京單價(jià)地王。來(lái)不及大擺慶功宴，遠洋就感受到了調控壓頂的壓力，2011年下半年，遠洋的資金情況開(kāi)始緊張。此后兩年間，遠洋的業(yè)績(jì)更是大受影響，逐漸掉隊。

過(guò)去十余年間，每一輪政策調控，總是會(huì )有激進(jìn)的企業(yè)遭遇相似的境況。但讓許多人沒(méi)想到的是，2016年末之后，調控如暴風(fēng)驟雨般襲來(lái)，這次調控時(shí)間之長(cháng)，力度之大，超乎以往任何時(shí)期，波及的企業(yè)面更是歷史之最。

曾經(jīng)火熱的“地王”，立刻成為房企眼中的燙手山芋。

資金壓力之下，房企轉讓“地王”的現象越來(lái)越多。譬如，2015年9月，華僑城、華潤、招商曾以83.4億元聯(lián)合奪下北京豐臺“地王”。但很快，又以地價(jià)“超出授權價(jià)格”為由退出。一年后，華僑城因無(wú)力操盤(pán)，分兩次將項目出售給泰禾。

2016年12月，融信將上海靜安“地王”49%的股權出售給萬(wàn)科。當時(shí)，有媒體測算，如果再算上建造成本、稅費、銀行貸款利息等費用，中興路項目基本需要賣(mài)到16萬(wàn)元/平方米方可實(shí)現盈利。但四年之后，由于遇到限價(jià)政策影響，靜安地塊最終只能以13萬(wàn)元/平方米價(jià)格入市，換取現金流回轉。

同樣的，于2016年-2017年拿了不少地王項目的金茂，也正在被“地王”項目所累。根據2020年業(yè)績(jì)預告，中國金茂凈利潤同比下滑40%至50%。

“地王”的光環(huán)成為房企不可承受之重。那些曾經(jīng)以拿地王為傲的企業(yè)，2016年以后，卻大多視地王為埋藏在靚麗業(yè)績(jì)背后的“定時(shí)炸彈”。

行情變了

如今，那些依舊坐在賭桌上的人們已經(jīng)意識到，房企拿地的邏輯發(fā)生了變化。

2020年9月，“三道紅線(xiàn)”監管新規（即剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%；現金短債比不得大于1倍，踩線(xiàn)者將被限制融資），懸在了每一個(gè)房企的頭上，這將直接決定它們的融資通道。

2021年新年伊始，自然資源部要求全國多個(gè)重要城市實(shí)行“集中供地”，一年最多進(jìn)行三次土地供應。隨后兩個(gè)月，各地頻繁出臺“補丁”政策，西安和成都更是要求“三道紅線(xiàn)”超標者禁止拿地。

幾天前，中國人民銀行黨委書(shū)記、中國銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清在陸家嘴論壇上再次提及，一些地方房地產(chǎn)泡沫化、金融化傾向嚴重。實(shí)際上，此話(huà)也在向房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放信號，地產(chǎn)行業(yè)的金融融資環(huán)境變了。

山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓。一場(chǎng)事關(guān)生存的風(fēng)暴，正在攪動(dòng)著(zhù)這個(gè)不平靜的市場(chǎng)。

房企深知，過(guò)去二十多年來(lái)，躺在土地簿上賺錢(qián)的好日子，離不開(kāi)兩個(gè)重要的因素：資本杠桿和政策紅利。

前者支撐了以碧桂園為代表的“高周轉”模式：向銀行借貸、大量拿地、建成住宅、快速銷(xiāo)售、現金回流，周而復始。后者則成就了一批因棚戶(hù)改造而崛起的三四線(xiàn)房企。

從2018年開(kāi)始，資本杠桿和政策紅利被雙雙鎖死，變化來(lái)得極快。到了2021年，金融行業(yè)去杠桿大背景下，房貸利率不斷提升，也鎖死了大水向樓市漫灌的可能。

這也意味著(zhù)，沒(méi)有了政策紅利和金融紅利后，房企們的生存環(huán)境，不再那么滋潤，低利潤率成為行業(yè)常態(tài)。拿地這一動(dòng)作本身也開(kāi)始陷入一場(chǎng)“囚徒困境”——拿地不賺錢(qián)，不拿地就沒(méi)錢(qián)可賺。

圖/視覺(jué)中國

靠“賭房?jì)r(jià)大幅上漲”獲利的邏輯，再也行不通了。房企拿地不再是一錘子買(mǎi)賣(mài)，而變成了一項復雜的算術(shù)題，不僅要考慮方案、場(chǎng)景的落地，還要考驗運營(yíng)和服務(wù)能力。拿地的游戲規則上升了一大臺階。

一些房企開(kāi)始表現出少有的謹慎。比如，過(guò)去三年一直蟬聯(lián)北京銷(xiāo)冠的中海地產(chǎn)，在年中這場(chǎng)北京土拍活動(dòng)中出手18次，最終卻一無(wú)所獲，一路“陪跑”。

而另一位“杭州一哥”濱江地產(chǎn)老板戚金興，也曾因利潤空間過(guò)窄，一語(yǔ)道出了房企們內心的苦澀，“5塊地，努力做到1％-2％的凈利潤水平?！?/p>

盡管萬(wàn)科也在積極進(jìn)行生產(chǎn)資料的儲備，但今年以來(lái)，其始終未在北京、廣州、深圳落下一子。

今年5月，北京開(kāi)啟首輪集中供地現場(chǎng)，上百家房企競逐北京，萬(wàn)科報名了16塊土地，最終卻一塊未拿下。據現場(chǎng)房企投資人士觀(guān)察，那次拍地，萬(wàn)科雖然報了許多地塊，“但沒(méi)舉幾次手?！?/p>

對于本就不推崇拿地王的萬(wàn)科而言，在當下這個(gè)市場(chǎng)行情之下，拿地策略顯得更加保守。這也是當前三條紅線(xiàn)新規之下大部分房企的想法：寧可拿的偏一點(diǎn)，少一點(diǎn)，也絕對不出頭。

“兩集中”政策帶來(lái)的房企分化，已然顯現。據中指院統計，今年第一季度，拿地排行榜前10陣營(yíng)企業(yè)和前11-30陣營(yíng)企業(yè)，權益金額占比均出現顯著(zhù)上升，分別上升13.7%和14.1%。但前31-50陣營(yíng)企業(yè)在招拍掛市場(chǎng)更傾向于合作拿地，權益金額下降了4.5%。

競爭更激烈了

行業(yè)下行壓力加大，房企開(kāi)始轉向城市更新、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)勾地等領(lǐng)域。城市更新，正在成為房企廝殺的一片“紅?！?。

一些典型的故事正在全國各地上演。2021年5月11日，廣州黃埔區紅山街雙沙社區熱鬧異常。這一天，是舊村改造項目確定合作企業(yè)表決結果公示的日子。按照最初的設想，最早深度介入該項目的合景泰富，將成為雙沙村舊改合作企業(yè)。但在這之前，一場(chǎng)戲劇性的沖突事件，卻毫無(wú)預警地上演了。

就在項目公開(kāi)掛牌之前，雙沙社區項目，半路殺出了一個(gè)程咬金——萬(wàn)科，一度引發(fā)雙方?jīng)_突。據媒體報道，有傳言稱(chēng)萬(wàn)科曾經(jīng)“攜武器進(jìn)村圖謀不軌”，而當地村民亦有被激怒，公開(kāi)表態(tài)“雙沙不歡迎萬(wàn)科”。

萬(wàn)科事后聲明這是不實(shí)傳言，但某種程度上，也折射出房企在城市更新領(lǐng)域面臨的白熱化競爭。

在這之前，城市更新領(lǐng)域中，一直存在著(zhù)一條潛規則，不去碰別人碰過(guò)的“奶酪”。但在水深火熱的舊改市場(chǎng)里，半路殺出來(lái)的“萬(wàn)科”，讓很多人都明白，舊改江湖的玩法，要比公開(kāi)市場(chǎng)復雜得多。

實(shí)際上，融創(chuàng )中國、萬(wàn)科等公司把城市更新作為在一線(xiàn)城市拓展土地的重要手段，同時(shí)包括世茂、綠城中國在內的房企則在近年成立專(zhuān)職部門(mén)，布局城市更新業(yè)務(wù)。據中指院統計，當前，大部分百強房企都已直接或間接涉足城市更新領(lǐng)域，而頭部房企基于強大的資源整合能力涉足城市更新的比例更高。

房企轉型的突圍，不僅僅是城市更新領(lǐng)域，也出現了商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。以往偏向住宅的房企，也不得不經(jīng)歷轉型的陣痛，從過(guò)去的一錘子土地買(mǎi)賣(mài)，轉而向商業(yè)地產(chǎn)的精細化運營(yíng)要業(yè)績(jì)。

就連萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮在業(yè)績(jì)會(huì )上都感嘆，行業(yè)掙錢(qián)不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢(qián)了。從“掙快錢(qián)”到“掙老實(shí)錢(qián)”，這是房企們都在面對的現實(shí)。

旭輝控股總裁林峰表示，2019年公司多元化拿地占所有拿地總額的33%，今年計劃把這個(gè)占比提高到50%。也正是在那一年，廣州旭輝城市更新公司正式成立。2020年，旭輝新增的1310萬(wàn)平方米土儲中，通過(guò)一級開(kāi)發(fā)、商業(yè)勾地、收并購等渠道新增的土儲占比達到了51%，遠高于2019年的33%。而就在兩年前，旭輝控股8成以上土儲都來(lái)自公開(kāi)土地市場(chǎng)拍賣(mài)。

中駿集團則希望通過(guò)“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅動(dòng)模式，盡可能勾地獲得土地。據新城控股內部測算，預測2025年全國8萬(wàn)平方米以上購物中心還將開(kāi)業(yè)1500座商業(yè)地產(chǎn)，這些購物中心的需求將成為公司的商業(yè)機會(huì )，支撐公司核心商業(yè)模式。

但無(wú)論對策如何，“拿地”本身都不再如過(guò)去那般意氣風(fēng)發(fā)。當拿地成為新的生死考驗，一場(chǎng)新的博弈，正在席卷而來(lái)。