近日，武漢某小區因開(kāi)發(fā)商存在債務(wù)壓力，將部分房屋工抵給施工方，近期施工方為回籠資金，將“工抵房”低價(jià)出售。這導致該樓盤(pán)由備案價(jià)2.3萬(wàn)元每平方米的房子，實(shí)際一度賣(mài)出1.25萬(wàn)元每平方米的價(jià)格。

　　對此，武漢市住房和城市更新局在回復媒體時(shí)表示，“武漢在限制房?jì)r(jià)下跌這方面并未出臺相關(guān)政策，由開(kāi)發(fā)商自主決定?！?/p>

　　不只是武漢，明確取消商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導的城市正在越來(lái)越多。根據中指研究院統計，2024年以來(lái)，鄭州、沈陽(yáng)、蘭州、寧德等城市明確不再實(shí)施新建商品銷(xiāo)售價(jià)格指導，即取消銷(xiāo)售限價(jià)，另有陽(yáng)江、珠海、蕪湖等地優(yōu)化限價(jià)政策，如縮短備案價(jià)格調整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。

　　多地樓市取消新房“限價(jià)”，這意味著(zhù)什么？

　　十五年限價(jià)將退出？

　　作為房?jì)r(jià)調控的一種手段，商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案制度從2010年開(kāi)始推行，是在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)大開(kāi)發(fā)時(shí)期應運而生的一項制度。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對中國新聞周刊介紹，開(kāi)發(fā)商對擬售樓盤(pán)在首次開(kāi)盤(pán)定價(jià)時(shí)，需要將銷(xiāo)售價(jià)格報相關(guān)部門(mén)備案，才能在取得商品房預售許可、辦理現房銷(xiāo)售備案等后對外銷(xiāo)售。

　　回顧商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案制度，其推出有一定的政策背景。首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池對中國新聞周刊介紹，新房限價(jià)政策是基于住房市場(chǎng)供不應求、房?jì)r(jià)不斷上漲的現象，是為了抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，出臺的相應政策。

　　2009年，?中國房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積、?新開(kāi)工面積一度?達到歷史高點(diǎn)，土地市場(chǎng)也出現了年初流拍、?下半年地王頻現的戲劇性變化。?進(jìn)入2010年，樓市持續升溫，部分城市出現投資需求占比過(guò)高、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的情況。在此背景下，商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案制度應運而生。

　　可以說(shuō)，在過(guò)去市場(chǎng)熱度較高階段，限價(jià)政策對穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)意義重大。

　　值得注意的是，一些限價(jià)政策既限漲，也限跌。從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，不少地方政府發(fā)布“限跌令”。據不完全統計，至少包括山東菏澤、湖南岳陽(yáng)、云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽(yáng)、江蘇江陰、湖南株洲等22個(gè)地市（或區）曾發(fā)布過(guò)相關(guān)規定，要求新建商品房不得隨意降價(jià)銷(xiāo)售。

　　比如2022年6月，福建平潭綜合實(shí)驗區多部門(mén)就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范實(shí)驗區商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)秩序的通知》，其中提到各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品住房時(shí)，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的15%，對超出規定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽備案。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜告訴中國新聞周刊，2021年下半年以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來(lái)的負面影響愈發(fā)突出。開(kāi)發(fā)商無(wú)法根據市場(chǎng)實(shí)時(shí)情況對價(jià)格進(jìn)行調整，由此在部分區域造成的新房與二手房之間產(chǎn)生價(jià)格倒掛現象，不僅增加了真實(shí)住房需求的購房難度，也無(wú)法反映市場(chǎng)真實(shí)情況，違背了政策初衷。

　　而限跌則給新房的銷(xiāo)售帶來(lái)一定壓力。尤其進(jìn)入2024年上半年，在一些城市，二手房對新房造成明顯的分流沖擊，因為在房?jì)r(jià)層面二手房業(yè)主讓利幅度更大，產(chǎn)生了一定替代效應，進(jìn)而導致一二手房之間的價(jià)格剪刀差有所擴大。

　　中指研究院數據顯示，2024年上半年，百城二手房?jì)r(jià)格累計下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴大0.87個(gè)百分點(diǎn)；百城新房?jì)r(jià)格累計結構性上漲1.24%，較2023年下半年擴大0.99個(gè)百分點(diǎn)。

　　相比于新房，以?xún)r(jià)換量的二手房成交規模相對堅挺?？硕饠祿@示，2024年上半年全國20個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交累計同比微降7%，環(huán)比增長(cháng)5%，而新房累計同比下降38%，環(huán)比下降21%。

　　讓房?jì)r(jià)回歸市場(chǎng)

　　從實(shí)際操作層面來(lái)看，讓房?jì)r(jià)回歸市場(chǎng)更有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊，一方面，部分開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)而大幅降價(jià)或變相降價(jià)，使得原有限價(jià)指導失去意義；另一方面，將價(jià)格自由調整的權力給到開(kāi)發(fā)商，減少了二次申請條件的冗余流程，有利于開(kāi)發(fā)商更好地以?xún)r(jià)換量，緩解資金鏈壓力。

　　過(guò)去，在新房房?jì)r(jià)備案制度下，開(kāi)發(fā)商想調整新房?jì)r(jià)格的周期很長(cháng)。中國新聞周刊梳理發(fā)現，相關(guān)優(yōu)化政策之前，各省市對于新房備案價(jià)調整周期規定時(shí)長(cháng)不同，一般在3個(gè)月至1年時(shí)間不等。比如海南三亞市規定，經(jīng)核準價(jià)格備案的商品住房項目，原則上一年內不得上調備案價(jià)格。

　　備案價(jià)格調整周期，大大提升了新房銷(xiāo)售的時(shí)間成本。銷(xiāo)售受阻的情況下，也為地產(chǎn)商帶來(lái)了不小的壓力。

　　不僅如此，取消新房限價(jià)，也被視為讓商品房回歸商品屬性的重要一步。

　　趙秀池介紹，根據2023年國務(wù)院14號文精神，要建立“保障+市場(chǎng)”的住房供應體系，保障房與商品房雙軌運行，各行其道。保障房起兜底作用，商品房應該滿(mǎn)足多樣化住房需求，商品房應該回歸商品屬性，房?jì)r(jià)也應該由供求關(guān)系決定。

　　中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì )主任王業(yè)強進(jìn)一步解讀，在“市場(chǎng)+保障”雙軌體系下，大部分的剛需通過(guò)保障來(lái)解決，在新房市場(chǎng)規模大幅縮小的情況下，完善住房市場(chǎng)體系，發(fā)揮價(jià)格導向機制作用，對于構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式具有重要的指導意義。

　　以鄭州為例，鄭州此次政策調整后，房地產(chǎn)限制性政策全面解除，商品住房市場(chǎng)回歸高度市場(chǎng)化運行。與此同時(shí)，鄭州人才公寓、配售型保障性住房大力推進(jìn)，“保障房+商品房”的住房雙軌制運行格局逐步建立，促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)發(fā)展新模式加速形成。

　　在新的發(fā)展背景下，取消限價(jià)機制不僅有利于“去庫存”，也是對“好房子”政策的呼應。

　　陳文靜補充，近兩年監管部門(mén)多次強調要建設“好房子”，也需要匹配的政策給予支持。解除新房限價(jià)后，價(jià)格回歸市場(chǎng)更有利于企業(yè)打造適合當地住房需求的好產(chǎn)品。

　　仍需注意市場(chǎng)反饋

　　新建商品房?jì)r(jià)格備案制度在全國層面已實(shí)施了15年，執行慣性較強，且在房地產(chǎn)調控體系中相對重要，價(jià)格備案制如何漸進(jìn)退場(chǎng)、限價(jià)政策怎樣平穩過(guò)渡，也都成為需要在實(shí)踐中探索解決的課題。

　　把價(jià)格交給市場(chǎng)的過(guò)程中，監管要發(fā)揮的作用同樣重要?！案鞯剡€是應該制定相關(guān)的銷(xiāo)售指導價(jià)，不管新房還是二手房，都應該有一個(gè)可以錨定的價(jià)格?！崩钣罴谓ㄗh。

　　王業(yè)強告訴中國新聞周刊，如果監管不到位，開(kāi)發(fā)商有可能會(huì )進(jìn)行違規操作，會(huì )影響到房屋的交付和確權，“各城市因城施策的過(guò)程中應注意防范市場(chǎng)風(fēng)險，避免造成市場(chǎng)恐慌?！?/p>

　　中國新聞周刊關(guān)注到，人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板有多地市民因開(kāi)發(fā)商降價(jià)要求賠償。

　　面對購房者反映的房企降價(jià)損害自身利益的留言，廣州市南沙區表示：根據相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)可結合市場(chǎng)實(shí)際享有自主定價(jià)權，并向住建部門(mén)辦理價(jià)格備案或調整；河北省保定市人民政府表示：商品房?jì)r(jià)格屬于市場(chǎng)調節價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據市場(chǎng)行情、供求關(guān)系自主確定銷(xiāo)售價(jià)格，購房者與開(kāi)發(fā)商可協(xié)商確定每套房屋的最終銷(xiāo)售價(jià)格，納入買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定。

　　對此，王玉臣表示，結合目前的法律規定，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為是市場(chǎng)行為，銷(xiāo)售價(jià)格通常會(huì )受市場(chǎng)影響，所以購房者僅以自己購房后開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售而要求賠償或者補償，很難獲得支持。但購房者可以選擇與開(kāi)發(fā)商直接溝通、查看有無(wú)降價(jià)補償相關(guān)條款等方式解決問(wèn)題。

　　面對新變化，王業(yè)強認為如今取消新房限價(jià)實(shí)質(zhì)上是讓房?jì)r(jià)回歸市場(chǎng)，購房者需要更加理性地看待房?jì)r(jià)波動(dòng)，不盲目跟風(fēng)?！跋迌r(jià)政策的取消可能會(huì )帶來(lái)短期內新房、二手房?jì)r(jià)格的下跌預期，但從長(cháng)遠來(lái)看，市場(chǎng)化調節有助于房?jì)r(jià)的進(jìn)一步穩定?！?/p>

　　二線(xiàn)城市接連取消新房限價(jià)的當下，多位專(zhuān)家認為一線(xiàn)城市亦會(huì )選擇跟進(jìn)。

　　“一線(xiàn)城市取消新房限價(jià)其實(shí)更有必要，尤其針對一些高品質(zhì)、高溢價(jià)的產(chǎn)品，如不取消限價(jià)成本方面無(wú)法彌合；另一方面樓盤(pán)價(jià)格隨市場(chǎng)變動(dòng)較為頻繁，如不取消限價(jià)則需要冗雜的價(jià)格調節申請流程，一線(xiàn)城市地產(chǎn)商要付出的調節成本更大?！崩钣罴握J為。

　　趙秀池表示，取消新房限價(jià)是發(fā)展趨勢也是市場(chǎng)規律，一線(xiàn)城市在實(shí)操中也不能例外。畢竟在房?jì)r(jià)調控層面所有城市面臨的去庫存問(wèn)題是相同的。

　　參考資料

　　《“惡意降價(jià)”成往事，多地取消新房銷(xiāo)售限價(jià)》，2024-08-09，澎湃新聞

　　《多地樓市“限價(jià)”退出市場(chǎng)，購房者投訴降價(jià)沒(méi)用了》，2024-08-12，界面新聞

　　《部分地方“保價(jià)限跌”能否穩住樓市？》，2023-12-12，第一財經(jīng)

　　作者：于盛梅

　　編輯：余源