近期，多個(gè)城市如東莞、武漢等，出現了以低于市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售的“工抵房”，引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　與此同時(shí)，一些地方政府也開(kāi)始取消新房限價(jià)政策，允許開(kāi)發(fā)商根據市場(chǎng)情況自主定價(jià)。業(yè)內人士分析認為，這一變化預示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控方式轉變，也將給市場(chǎng)帶來(lái)新活力與不確定性。

　　“為了銷(xiāo)售想盡辦法”

　　近期，有東莞本地中介在社交平臺發(fā)布消息稱(chēng)，東莞有項目降價(jià)后低至1萬(wàn)元/平方米。

　　據介紹，東莞麻涌板塊云瑞府項目100平方米小高層，目前單價(jià)1萬(wàn)元/平方米，樓層任選，是工程方降價(jià)變現，貨量有限。

　　據中國房地產(chǎn)報，對比云瑞府1.4萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，1萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售單價(jià)極具吸引力。此外，位于東莞水鄉洪梅的首開(kāi)熙江玥也拿出了一批單價(jià)僅1.06萬(wàn)元/平方米的房子售賣(mài)，樓層房源任選且帶精裝修。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2022年首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，云瑞府推出約80套房源，凍資客戶(hù)遠超房源數量，還成為片區第一個(gè)需要公開(kāi)搖號選房的樓盤(pán)。如今過(guò)去兩年，市場(chǎng)卻成了另一番景象。如今在貝殼找房，云瑞府參考均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，總價(jià)160萬(wàn)～300萬(wàn)元。

　　而武漢萬(wàn)和光谷原備案價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，近期銷(xiāo)售價(jià)格跌至1.25萬(wàn)元/平方米，最高跌幅近50%；武漢南山錦宸2021年6月以樓面價(jià)15985.65元/平方米拿地，今年“五一”期間特價(jià)房15000元/平方米。

　　去年年底，東莞市住建局發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報有關(guān)事項的通知》，已辦理預（現）售但未售出的新建商品住房需變更銷(xiāo)售價(jià)格的，自取得預售許可證（或現售備案證書(shū)）之日起或自上一次調整申報價(jià)格之日起滿(mǎn)30天方可變更，其他事項不變。

　　有東莞當地人士在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)分析稱(chēng)，規定沒(méi)變，但實(shí)際上不強制要求，限價(jià)已經(jīng)沒(méi)意義，當下市場(chǎng)環(huán)境，有些項目為了銷(xiāo)售想盡辦法。

　　投機行為可能回潮

　　近期，多地宣布取消新房限價(jià)政策。

　　如7月31日，鄭州發(fā)文取消商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導，開(kāi)發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售或辦理預（銷(xiāo)）售許可備案手續。

　　根據中指研究院統計，今年以來(lái)，沈陽(yáng)、蘭州、鄭州、寧德等城市已明確不再實(shí)施新建商品銷(xiāo)售價(jià)格指導，即取消銷(xiāo)售限價(jià)。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜分析認為，2021年下半年以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來(lái)的負面影響進(jìn)一步突顯。價(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購房難度，也無(wú)法反映市場(chǎng)真實(shí)情況，違背了政策初衷；限制價(jià)格下跌幅度也導致房企銷(xiāo)售不暢，資金回籠受阻。與此同時(shí)，近兩年監管部門(mén)多次強調要建設“好房子”，也需要匹配的政策支持。

　　陳文靜觀(guān)察分析，在多個(gè)因素影響下，各地采取了一系列措施對限價(jià)政策進(jìn)行優(yōu)化。第一，多地取消銷(xiāo)售限價(jià)，價(jià)格回歸市場(chǎng)，更有利于企業(yè)打造適合當地住房需求的好產(chǎn)品，是積極響應鼓勵企業(yè)建設“好房子”的表現。第二，取消銷(xiāo)售限價(jià)有助于企業(yè)合理定價(jià)去庫存，幫助企業(yè)加快回籠資金，緩解資金壓力。

　　不過(guò)也有業(yè)內觀(guān)點(diǎn)認為，取消限價(jià)也伴隨著(zhù)一定風(fēng)險。房?jì)r(jià)可能出現波動(dòng)，市場(chǎng)投機行為可能回潮。因此，政府、開(kāi)發(fā)商及購房者都需要采取相應的應對措施，政府加強市場(chǎng)監管，避免惡意炒作；開(kāi)發(fā)商要合理定價(jià)，避免價(jià)格大起大落；購房者則需理性購房，避免市場(chǎng)波動(dòng)陷阱等。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，取消新房銷(xiāo)售限價(jià)具有雙重影響。對于開(kāi)發(fā)商而言，可以更好地利用價(jià)格去進(jìn)行促銷(xiāo)和清理庫存。此外，在政府引導下，如果新房?jì)r(jià)格跌幅過(guò)大，政府對于該區域土地供應就應該收緊，開(kāi)工和預售都應放緩。

　　對于二手房而言，可以建立一個(gè)參考價(jià)，當市場(chǎng)價(jià)明顯低于參考價(jià)時(shí)，政府就要出手進(jìn)行干預。主要目的就是避免企業(yè)同質(zhì)化競爭，引導企業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)。

　　近年來(lái)，中央及各部委多次強調“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”，限價(jià)政策在過(guò)去市場(chǎng)熱度較高階段對穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)起到了重要作用。不過(guò)從各線(xiàn)城市房?jì)r(jià)趨勢來(lái)看，一線(xiàn)城市短期房?jì)r(jià)仍有下行壓力，但房?jì)r(jià)依然具備支撐，有望逐漸筑底恢復。二線(xiàn)城市中，核心城市房?jì)r(jià)有望見(jiàn)底，普通二線(xiàn)城市企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)預期仍在，房?jì)r(jià)下跌態(tài)勢短期或將延續。

　　“三四線(xiàn)城市住房需求釋放緩慢，對房?jì)r(jià)支持力度偏弱，房?jì)r(jià)整體或延續底部行情。整體來(lái)看，當前房?jì)r(jià)筑底企穩仍需要政策端持續發(fā)力?！标愇撵o認為。