中國樓市如何從舊模式向新模式切換？2024年可能是最為關(guān)鍵的一年。開(kāi)年僅半月，從國家部委到各地方已經(jīng)探索推出了一系列新的政策和機制，向穩定樓市和構建新發(fā)展模式邁步。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)上四大新趨勢顯現，每一項背后都有深意。

　　其一，精準支持房地產(chǎn)項目融資。

　　“保交樓”可謂2024年樓市的頭等大事之一。如今，在滿(mǎn)足房企合理融資需求方面有了新的落地機制。近日，住建部等兩部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》。其中提到，建立由城市政府分管住建的副市長(cháng)擔任組長(cháng)，屬地住建部門(mén)、金融監管總局派出機構等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調機制。該機制為房地產(chǎn)項目融資對接搭建平臺，向金融機構推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，同時(shí)，協(xié)調機制推動(dòng)融資條件滿(mǎn)足，如對符合條件的房地產(chǎn)項目盡快辦理“四證”等。

　　中指研究院企業(yè)研究總監劉水表示，這一機制建立有助于區分集團風(fēng)險和項目風(fēng)險，精準支持房地產(chǎn)項目融資。在這一新機制下，一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目融資將加快審批流程；另一方面，暫時(shí)遇到困難但資金能基本平衡的項目也能通過(guò)存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式獲得支持。上述兩方面發(fā)力，精準支持房地產(chǎn)項目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩。

　　其二，多地試點(diǎn)現房銷(xiāo)售模式。

　　經(jīng)過(guò)20多年的高速發(fā)展，期房銷(xiāo)售制度的弊端不斷顯現。近年來(lái)，越來(lái)越多地方在土地出讓等環(huán)節探索現房銷(xiāo)售模式。中指研究院土地市場(chǎng)研究負責人張凱指出，2021年以來(lái)，北京、杭州、合肥、西安、寧波、鄭州等多地推進(jìn)現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。比如：2022年至2023年7月，北京推出的住宅用地中，超半數地塊設置了競現房銷(xiāo)售面積環(huán)節。去年9月，河北雄安新區宣布取消商品住房預售，實(shí)行現房銷(xiāo)售。湖南岳陽(yáng)、浙江衢州、河北唐山、廣西柳州等地發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策中也提出鼓勵開(kāi)展商品房現售試點(diǎn)。

　　這意味著(zhù)在國內實(shí)施30年的期房銷(xiāo)售制度開(kāi)始松動(dòng)，多地探索從提高預售條件向現房銷(xiāo)售轉變。當然，這一過(guò)程不能一蹴而就。廣東省城規院住房研究中心首席研究員李宇嘉指出，從預售制向現房銷(xiāo)售模式的轉型是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，不僅需要開(kāi)發(fā)商具備更高的運營(yíng)能力，還需要金融、土地出讓等全方位配套政策的支持。他認為，國內城市向現房銷(xiāo)售模式的轉型過(guò)程中，或建立商品房預售和現售并存的漸進(jìn)過(guò)渡模式。

　　其三，房票安置“重出江湖”。

　　曾在大規模棚改中扮演重要角色的“房票安置”近期重回人們視野。近日，廣州市荔灣區在舊城改造項目中，率先試點(diǎn)推行“房票安置”新模式，發(fā)布了第一批“房票”。日前印發(fā)的《佛山市國有土地上房屋征收與補償辦法》中也提出，具備實(shí)施條件的項目，被征收人可選擇房票等方式安置。

　　所謂“房票”，就是給征遷居民發(fā)購房券，持券者可以去指定區域、項目等選房?！胺科薄敝贫鹊耐瞥霰灰暈橐环N更為快捷、靈活的補償方式，特別是在當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從大規模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調整并存階段，城市更新的需求日益增長(cháng)。

　　中指研究院華南分院院長(cháng)楊紅俠認為，對地方政府而言，“房票”政策有助于加快推進(jìn)重點(diǎn)片區城市更新改造，同時(shí)在一定程度上緩解舊改過(guò)程中，地方政府短期財政集中支出的壓力。據中指研究院監測，目前已有40多個(gè)二三線(xiàn)城市推出房票安置政策，包括鄭州、南京、南昌、廈門(mén)、貴陽(yáng)等。

　　其四，穩定市場(chǎng)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　據機構統計，2023年有200余地方出臺房地產(chǎn)調控政策超670次。2024年以來(lái)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策、穩定市場(chǎng)仍是各城市的重點(diǎn)任務(wù)之一。

　　近日，上海市青浦區、奉賢區出臺人才安居新政，有條件地放開(kāi)外地單身限購，縮短居民購房對社保、個(gè)稅的年限要求等。在上海金山購買(mǎi)指定樓盤(pán)，可享五年免費軌交通勤。廣東東莞此前宣布，1月1日起階段性取消首套住房房貸利率下限。河南洛陽(yáng)出臺十條措施，支持剛性和改善性住房需求，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)預期。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，2024年各地房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺仍將保持一定頻次。由于多數三四線(xiàn)城市的限制性政策已基本放開(kāi)，未來(lái)或更多通過(guò)購房補貼等方式促進(jìn)需求釋放，核心一二線(xiàn)城市政策優(yōu)化空間相對更大，2024年有望繼續調整，預計降低購房成本、降低購房門(mén)檻仍是主要方向。