7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。從房地產(chǎn)方面來(lái)看，“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”等提法，引起了各方高度關(guān)注。

　　多位接受《證券日報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內專(zhuān)家認為，這是對房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次新定調，同時(shí)也對外釋放了后續樓市調控政策仍存邊際優(yōu)化空間。值得關(guān)注的是，“房住不炒”仍是底線(xiàn)。

　　受此鼓舞，昨日A股市場(chǎng)地產(chǎn)板塊及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈可謂集體沸騰。截至7月25日收盤(pán)，同花順?lè )康禺a(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理概念等板塊的漲幅依次為6.22%、5.1%、4.33%。其中，多只概念股強勢漲停。除此之外，包括廚衛電器、租售同權、恒大概念、裝配式建筑等地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈概念板塊亦漲幅喜人。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系

　　發(fā)生重大變化

　　會(huì )議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，從此次會(huì )議傳遞出的信號來(lái)看，首先，防風(fēng)險仍舊是今年房地產(chǎn)工作的主基調，尤其是防范供給端沖擊和需求端轉弱導致的行業(yè)失速等一系列風(fēng)險。其次，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的改變，后續房地產(chǎn)調控政策體系和基調或面臨調整優(yōu)化。最后，基于第二季度以來(lái)商品房市場(chǎng)下滑明顯、企穩態(tài)勢仍需鞏固的情況，預計下半年會(huì )在熱點(diǎn)城市繼續進(jìn)行政策調整，但此類(lèi)需求端的政策僅限于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的需要，而非刺激樓市。

　　值得關(guān)注的是，此次會(huì )議在房地產(chǎn)領(lǐng)域首次明確“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，并首次提出要適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　中金公司研究部認為，這種變化主要是指，經(jīng)歷了過(guò)去20余年的高速建設，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)整體上度過(guò)了供不應求、長(cháng)期過(guò)熱的階段，城鎮居民住房質(zhì)、量已經(jīng)得到了明顯提升；在這一新形勢下，一部分新房需求已經(jīng)達峰或進(jìn)入下行周期、同時(shí)存量及增量住房供給較為充分的城市，有必要在“因城施策”框架下優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以支持合理的“剛性和改善性”購房需求釋放。

　　“從當前市場(chǎng)階段特征來(lái)看，一是過(guò)去二十多年我國人均住房面積明顯提升，當前戶(hù)均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿(mǎn)足。二是居民杠桿率已較高，未來(lái)進(jìn)一步加杠桿空間有限?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這些數據都表明居民基本住房需求已得到滿(mǎn)足。

　　從供給端來(lái)看，李宇嘉補充稱(chēng)，當前開(kāi)發(fā)商大規模儲備地塊的時(shí)代結束，預示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能永久告別了大范圍過(guò)熱的走勢。因此，樓市調控政策也要改變，即從防過(guò)熱轉到防過(guò)冷，從“有沒(méi)有”轉向“好不好”來(lái)滿(mǎn)足居民需求，政策要從需求端刺激轉向供給側改革。

　　樓市調控政策

　　優(yōu)化空間進(jìn)一步打開(kāi)

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的共識基礎上，未來(lái)，樓市調控政策的優(yōu)化空間被進(jìn)一步打開(kāi)。

　　中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所副研究員林盼在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，未來(lái)的樓市調控思路應該是從防止過(guò)熱轉為防止過(guò)冷。要在“房住不炒”的前提下，健康發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

　　林盼認為，后續房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策優(yōu)化調整，將主要瞄向一二線(xiàn)城市。尤其是在庫存較高的一、二線(xiàn)城市郊區，按照“一區一策”的原則，優(yōu)化住房信貸政策、引導金融機構下調住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例等。此外，結合生育政策，對二孩以上家庭的限購套數、首付比例、房貸利率等給予一定支持。

　　結合當前政策現狀，中金公司研究部預計后續對于“賣(mài)一買(mǎi)一”“賣(mài)舊買(mǎi)新”家庭的政策支持空間較大。

　　除了從穩需求角度出發(fā)外，供給端、投資端的穩定亦是未來(lái)政策延伸的觸角。

　　比如，中金公司研究部認為，促供給方面，“金融16條”部分政策延期，對頭部民企的再融資或仍將加大支持；穩投資方面，城中村改造加快推進(jìn)或將溫和提振投資，但與之前棚改、舊改不同的是，節奏將穩妥，突出公益屬性，避免大拆大建，同時(shí)加快保障性租賃住房建設，“盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)”可能成為來(lái)源之一?？偟膩?lái)說(shuō)，在需求下行趨勢下，地產(chǎn)政策或托而不舉，避免強刺激推升房地產(chǎn)泡沫。

　　城中村改造

　　成重要發(fā)力點(diǎn)

　　此次會(huì )議不僅強調要“更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求”，還提出要加大保障性住房建設和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。

　　7月21日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造的指導意見(jiàn)》，指出在超大特大城市積極穩步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)趙然對《證券日報》記者表示，很多城中村位于城市核心地段，因此常常被作為出租房，與住房租賃行業(yè)有天然的相關(guān)性。但大部分城中村通常居住品質(zhì)不高、配套設施不完善、物業(yè)管理難度大，且存在一定程度的安全問(wèn)題，因此被視為城市內部的低效資產(chǎn)。如果能夠通過(guò)專(zhuān)業(yè)化租賃住房企業(yè)進(jìn)行統一的標準化改造與管理，則可以將這些區域從城市的痛點(diǎn)變?yōu)榱咙c(diǎn)，城中村就有可能變成城市發(fā)展的新動(dòng)力。既擴大了租賃住房的有效供應，使現有的住戶(hù)生活得更好，也可以吸引更多的新租戶(hù)進(jìn)駐，從而使這些區域煥發(fā)出新生機。

　　“應該說(shuō)，城中村改造是實(shí)現低效存量資產(chǎn)盤(pán)活，加大保障性租賃住房供給的有效方式?！痹谮w然看來(lái)，城中村改造是一個(gè)復雜的過(guò)程，涉及到大規模的投資、復雜的工程操作和眾多的利益相關(guān)者，包括政府、居民、開(kāi)發(fā)企業(yè)、運營(yíng)企業(yè)、金融機構等。因此，在城中村改造的全生命周期過(guò)程中，金融創(chuàng )新工具或將成為推動(dòng)城中村改造進(jìn)程的催化劑，比如可以使用綠色債券等金融工具來(lái)籌集資金。

本報記者 杜雨萌