2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了階段性的挑戰。今年以來(lái)，中央層面多次召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，釋放積極信號，包括明確守住不發(fā)生系統性風(fēng)險底線(xiàn)，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。地方層面更是從供需兩側調整。

　　在利好政策的加持下，進(jìn)入6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯好轉，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區域的銷(xiāo)售復蘇節奏加快，供求略有好轉。業(yè)內人士表示，當前行業(yè)基本面的底部或已過(guò)去，但總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處銷(xiāo)售邊際改善的弱復蘇階段，預計整體回暖還需時(shí)日。

　　6月份房?jì)r(jià)總體趨穩

　　近日，國家統計局發(fā)布6月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，2022年6月，在前期一攬子利好政策相繼落地下，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體趨穩，環(huán)比上漲城市個(gè)數增加。但同比方面，漲幅仍繼續回落。

　　具體來(lái)看，6月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉為上漲0.1%。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降轉為上漲0.1%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　城市變動(dòng)數量方面，6月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有31個(gè)和21個(gè)，比上月均增加六個(gè)。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示， 6月份，全國70個(gè)城市新建商品住宅環(huán)比跌幅收窄，釋放積極信號；同比受此前持續的環(huán)比下跌影響，繼續擴大。房?jì)r(jià)數據充分體現了二季度以來(lái)房地產(chǎn)一攬子政策的有效性，環(huán)比數據改善充分說(shuō)明市場(chǎng)預期漸改善，房?jì)r(jià)指標正努力走出降溫通道。

　　“價(jià)格的修復是市場(chǎng)成交的帶動(dòng)?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂(lè )表示，6月，房貸利率下降、住房支持政策力度加大，促進(jìn)住房需求釋放。貝殼研究院數據顯示，6月，貝殼50城二手房成交套數環(huán)比增長(cháng)近30%。其中，成都、杭州、重慶等城市的二手房成交量明顯增長(cháng)。成交量的積極表現傳遞到價(jià)格端，帶動(dòng)價(jià)格環(huán)比改善。7月上半月，貝殼50城二手房日均成交量也較6月日均水平小幅增長(cháng)。

　　多部門(mén)釋放支持房企合理融資需求信號

　　今年以來(lái)，中央層面頻頻發(fā)聲釋放利好信號，表示支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、鼓勵優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險房企項目，防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。

　　6月2日，央行相關(guān)負責人表示，要配合住建部等有關(guān)部門(mén)和地方政府做好出險企業(yè)風(fēng)險化解，及時(shí)校正金融機構的過(guò)度避險行為，保持房地產(chǎn)融資平穩有序。同日，銀保監會(huì )印發(fā)《銀行業(yè)保險業(yè)綠色金融指引》支持綠色金融發(fā)展。6月24日，深交所發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)發(fā)展服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的通知》指出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)，調整預售資金監管，增加房企流動(dòng)性。

　　5月以來(lái)，對于民營(yíng)房企的支持力度不斷增強，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家房企被監管機構批準可利用附帶包括CDS或CRMW在內的信用保護工具公司債進(jìn)行融資的示范性民營(yíng)。隨后，作為示范企業(yè)，碧桂園、龍湖相繼發(fā)行5億元公司債。此外，碧桂園在今年3月先后與招商銀行、中國農業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元和400億元的戰略合作協(xié)議。

　　此外，為了更好地應對風(fēng)險，優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結構，部分頭部房企加速贖回境外債券。6月23日，碧桂園提前回購7月到期的美元票據，總額約4.11億美元。待該筆債券償付完成后，碧桂園年內到期的美元債將悉數償還完畢。

　　三季度末有望進(jìn)入企穩恢復通道

　　江宇輝表示，近期新房及二手房成交數據邊際上持續回暖。機構數據顯示，6月，熱點(diǎn)城市商品房成交面積環(huán)比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8個(gè)百分點(diǎn)，廣州、青島、蘇州、佛山等城市成交同比已恢復正值。

　　券商、評級機構也相繼釋放看好信號。日前，匯豐將碧桂園評級升至“買(mǎi)入”，并表示“碧桂園是目前在償還到期債務(wù)方面仍有良好記錄的民營(yíng)房企之一?！毙袠I(yè)總體向好，但存在分化趨勢是眾機構的共識。正因如此，包括申萬(wàn)宏源等29家境內外相關(guān)機構同時(shí)給予碧桂園“買(mǎi)入”評級。他們認為，下半年隨著(zhù)政策持續發(fā)力，預期穩定下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望緩慢復蘇。

　　江宇輝說(shuō)，當前行業(yè)基本面的底部或已過(guò)去，目前正處于邊際修復的狀態(tài)。

　　萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮在日前的半年交流會(huì )中指出，短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)或已觸底，但恢復還需一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程。他還透露，萬(wàn)科將繼續此前的股權回購計劃，回購價(jià)格不超過(guò)18.27元/股。

　　中指研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜表示，短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復穩定運行前，各地因城施策頻次或將維持在較快節奏，供需兩端政策均仍有空間。預計一線(xiàn)城市仍以微調為主，二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市政策優(yōu)化力度有望繼續加大。貨幣政策端，房貸利率短期仍有一定下降空間，不排除繼續非對稱(chēng)降息。

　　在供給端，黃瑜預計，一是將繼續優(yōu)化調整預售資金監管政策，更好地為企業(yè)補充資金流動(dòng)性，提高預售資金使用效率；二是降低企業(yè)稅費支出，減輕企業(yè)資金壓力或是企業(yè)端政策發(fā)力方向。

　　“總體來(lái)看，三季度末全國市場(chǎng)有望進(jìn)入企穩恢復通道?！钡S瑜也坦言，恢復節奏仍依賴(lài)于宏觀(guān)經(jīng)濟的修復節奏、政策優(yōu)化力度等方面。

　　嚴躍進(jìn)也認為，雖然降幅收窄，但二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比在79個(gè)月后首次轉負，需要防范部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)冷風(fēng)險。對于市場(chǎng)真正回暖，或還要等到四季度。（記者 梁倩）