上市房企2023年“成績(jì)單”正處在密集披露期。截至4月16日，大多數頭部房企2023年業(yè)績(jì)已披露完畢。深入洞察頭部房企的經(jīng)營(yíng)策略和對市場(chǎng)的預判，對于了解房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)走勢如何，企業(yè)怎樣求變突圍，乃至行業(yè)未來(lái)新需求新商機在何處很重要。

　　近期，《證券日報》記者參與了數十場(chǎng)上市房企及物管企業(yè)2023年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )，通過(guò)對其管理層的采訪(fǎng)獲悉，頭部房企管理層普遍認為，當前行業(yè)仍處于調整和筑底階段，市場(chǎng)仍然充滿(mǎn)挑戰。

　　但通過(guò)對比頭部房企投資策略、業(yè)務(wù)布局以及重要財務(wù)指標前后變化，可洞悉行業(yè)求新求變之路徑。那么，在房地產(chǎn)行業(yè)改善資產(chǎn)負債表，向新發(fā)展模式轉型過(guò)程中，頭部房企找到了哪些新發(fā)力點(diǎn)？在投資邏輯以及財務(wù)戰略方面又有哪些新變化？

　　市場(chǎng)筑底格局將延續

　　2024年一季度，新房市場(chǎng)整體仍未走出低迷，主要表現為增速下滑，震蕩筑底，冷熱不均，分化明顯。業(yè)內對此已有共識，即行業(yè)已經(jīng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代。那么，如何適應新形勢的變化，安全活下來(lái)，再尋找新發(fā)力點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)當前亟須破解的重要課題。

　　對新發(fā)展路徑的思考及布局，通過(guò)數十場(chǎng)上市房企業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上透露出的信息可窺見(jiàn)一二。過(guò)去被重點(diǎn)關(guān)注的新一年的銷(xiāo)售目標，房企管理層頗有默契地鮮少提及，取而代之的是，如何從過(guò)去以“擴規?！睘橹鞯拇址攀桨l(fā)展向當前以“安全提質(zhì)”為主的內涵式發(fā)展轉變。

　　對市場(chǎng)規模的預判，龍湖集團管理層在業(yè)績(jì)會(huì )上進(jìn)行了詳細解釋：“2010年至2015年期間，全國新房成交面積維持在9億至10億平方米的量級，2016年到2021年期間，市場(chǎng)不斷走熱，全國成交面積維持在14億平方米的體量，但其中存在大量的投資性需求?！?/p>

　　在龍湖集團管理層看來(lái)，2023年，全國新房住宅市場(chǎng)回落至9.5億平方米量級，這是新房市場(chǎng)真實(shí)居住需求可以承載的量，但當前居民的購房意愿、信心仍在恢復過(guò)程中，短期內市場(chǎng)仍然存在一定的壓力。

　　壓力雖未走遠，但市場(chǎng)前景及信心仍存，需求是支撐力。在多位頭部房企管理層看來(lái)，盡管開(kāi)發(fā)市場(chǎng)規?？s小，但不變的共識是需求仍然存在。未來(lái)，這一需求釋放的銷(xiāo)售規?；驅⒎€定在10億平方米左右，這意味房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未改變。變化的是，改善性需求以及多樣化住房需求正逐漸成為市場(chǎng)“主力軍”。如此一來(lái)，此前房企謀求的多元業(yè)務(wù)轉型，也隨著(zhù)需求的轉變而逐步步入收獲期。

　　滿(mǎn)足更多元的市場(chǎng)需求，是房地產(chǎn)下半場(chǎng)重要發(fā)展方向。對房企而言，必不可少的是將目光投向“三大工程”等增量市場(chǎng)以及空間服務(wù)市場(chǎng)，與此同時(shí)，“商住并舉”、構建多元業(yè)務(wù)等模式也有望成為房企業(yè)績(jì)第二增長(cháng)極。

　　對此，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”建設，將促進(jìn)經(jīng)濟回升，也會(huì )為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。萬(wàn)科在城中村改造、保障房領(lǐng)域都有項目，未來(lái)將繼續發(fā)揮自身在小戶(hù)型建設和代建等方面的能力和優(yōu)勢，積極參與。

　　龍湖集團則將業(yè)務(wù)劃分成開(kāi)發(fā)、運營(yíng)及服務(wù)三大板塊，包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、長(cháng)租公寓、物業(yè)管理及智慧營(yíng)造等C1至C5多個(gè)航道業(yè)務(wù)。2023年，龍湖集團的運營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入已超過(guò)248億元，在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上。

　　對非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重視、經(jīng)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)入收獲期，以及對新發(fā)展模式的探索等多重戰略規劃下，龍湖集團管理層提出，未來(lái)C2至C5這四個(gè)航道的非開(kāi)發(fā)類(lèi)業(yè)務(wù)，爭取每年利潤實(shí)現20%以上的增長(cháng)速度。

　　“以銷(xiāo)定投”拿地

　　構建新發(fā)展模式并不容易，不是一朝一夕可見(jiàn)成效的。尤其在市場(chǎng)下行周期中，企業(yè)投資決策委員會(huì )如何調度有限的資金去規劃投資，做到精準投資，投一成一，是戰略成敗的關(guān)鍵。

　　對主營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)基本盤(pán)的投資邏輯，大多數房企管理層認為，房?jì)r(jià)普漲的大開(kāi)發(fā)時(shí)代已結束，未來(lái)市場(chǎng)分化是最大的特征，因此要聚焦去化率較高的城市和項目去拿地。

　　對此，綠城集團管理層認為，未來(lái)房產(chǎn)在核心一、二線(xiàn)城市及改善產(chǎn)品分類(lèi)上韌性更高，復蘇集中在熱點(diǎn)城市及改善性住房。公司新拓項目也在持續向高能級城市的高能級板塊集中，進(jìn)一步提升抗風(fēng)險能力。

　　美的置業(yè)則坦言，投資戰略以作減法為主，由多到精，存量方面加快去化，作結構的調整，深耕更加有潛力、具備一定優(yōu)勢的核心城市。

　　龍湖集團管理層表示，當前土地市場(chǎng)競爭激烈程度不如以前，更有機會(huì )拿到好項目，持續修復毛利率。但也會(huì )“以銷(xiāo)定投”，主動(dòng)把握好投資節奏，并依然嚴守投資刻度，根據資金盤(pán)面“優(yōu)中選優(yōu)”繼續新增獲取土地，保持彈性供貨。

　　在鞏固開(kāi)發(fā)基本盤(pán)的同時(shí)，把重資產(chǎn)變輕以及拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也是錨定房企未來(lái)競爭格局的重要看點(diǎn)。在過(guò)去一年中，為了翻越經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益率不足以覆蓋利息這重山，萬(wàn)科以輕資產(chǎn)化為核心轉型。一方面尋求長(cháng)期資金“外援”，釋放百億元規模流動(dòng)性的目標；另一方面，借道公募REITs試點(diǎn)持續深入等多種手段，試圖讓“大船”變“輕舟”。

　　其他頭部房企亦如是。當前，華潤置地、招商蛇口、綠城中國等頭部房企均在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、代建等多元業(yè)務(wù)賽道上持續發(fā)力，通過(guò)打造商業(yè)REITs平臺、引入投資者、小股操盤(pán)以及輸出商業(yè)IP品牌等輕資產(chǎn)化路徑突圍。

　　事實(shí)上，近年來(lái)，多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營(yíng)主體相繼在港股上市。越來(lái)越多的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式正從地產(chǎn)集團主業(yè)分化形成獨立賽道，并在資本市場(chǎng)上顯現出價(jià)值。

　　著(zhù)手應對明年到期債務(wù)

　　房企求發(fā)展的前提是謀安全，財務(wù)穩健是安全墊。增厚經(jīng)營(yíng)性現金流是當前“留在牌桌上”的必要條件，壓降有息負債規模，以經(jīng)營(yíng)驅動(dòng)發(fā)展則是長(cháng)久之計。

　　暢通多元化融資渠道，多措并舉加快銷(xiāo)售資金回籠，使得多家頭部房企得以著(zhù)手提前償債，保住信用評級，給予投資者和購房者更多信心。

　　以龍湖集團為例，今年3月8日，龍湖集團再度提前兌付本應于2024年底到期的46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃（CMBS）。龍湖集團管理層表示，已全額備妥5月份到期境內公司債兌付資金，2024年還會(huì )有序、主動(dòng)提前償還2025年到期的部分債務(wù)，削減短債，保持債務(wù)結構的安全。

　　不僅僅是龍湖集團，著(zhù)手安排明年償債工作，優(yōu)化債務(wù)結構，已是擺在房企掌舵人案頭上最重要的工作。為此，頭部房企亦在不斷嘗試新融資渠道，尤其是跑通靠重資產(chǎn)去驅動(dòng)融資的新模式。

　　REITs擴容至消費類(lèi)基礎設施為頭部房企帶來(lái)新的市場(chǎng)機遇。對于商業(yè)REITs的整體規劃，華潤置地首席財務(wù)官郭世清表示，未來(lái)3年至5年，預計每年的發(fā)行規模在100億元左右，希望未來(lái)5年的整體發(fā)行規模達到500億元以上。

　　而擁有較多商業(yè)項目的龍湖集團則更偏好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，公司管理層透露，2023年全年龍湖集團的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸凈增174億元，平均融資成本不到4%。目前還有約40座可用于后續融資，為公司提供了長(cháng)賬期、低成本的融資，未來(lái)在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸方面會(huì )繼續深耕。

　　綠城中國執行董事及執行總裁耿忠強向《證券日報》記者表示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制旨在通過(guò)協(xié)調各方資源，為房地產(chǎn)企業(yè)和項目提供更為高效和穩定的融資支持，從而解決當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的資金難題。

　　有序按期償債，是房企防風(fēng)險的重要一環(huán)，但若想做百年老店，仍需摒棄舊“三高”（高杠桿、高負債、高周轉）模式，持續壓降有息負債規模，合理管控風(fēng)險。

　　以龍湖集團為例，2023年，集團有息負債從2080億元降到1926億元，下降了154億元。龍湖集團管理層強調，會(huì )保持負債規模的穩步下降，但這主要依靠正向經(jīng)營(yíng)性現金流，而不是靠被動(dòng)出售資產(chǎn)或降低手頭現金。

　　事實(shí)上，其他已披露2023年資產(chǎn)負債表的房企中，合生創(chuàng )展等多家企業(yè)有息負債規模也都下降了百億元以上。在2023年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，萬(wàn)科高管亦承諾，未來(lái)兩年降負債1000億元?！氨娙耸安窕鹧娓摺?#xff0c;這極大改善了行業(yè)資產(chǎn)負債表。

　　“雖然前路曲折，但也為行業(yè)探索新模式帶來(lái)了契機?！币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，接下來(lái)，上市房企需將重點(diǎn)放在降低負債風(fēng)險上，同時(shí)抓住政策紅利，靈活調整經(jīng)營(yíng)策略，為長(cháng)遠穩健發(fā)展夯實(shí)根基。（本報記者 王麗新 見(jiàn)習記者 陳 瀟）