截至目前，A股、H股兩市發(fā)布2020年業(yè)績(jì)報告的上市房企已逾20家。從年報披露情況看，2020年下半年以來(lái)，“三道紅線(xiàn)”融資監管政策高壓下，龍頭上市房企報告期內在控杠桿、降負債方面普遍“降檔”成功。

去年8月，住建部、央行等部門(mén)聯(lián)合推出針對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理的新規定。監管部門(mén)通過(guò)設置“三道紅線(xiàn)”，根據各家房企財務(wù)狀況，按照踩線(xiàn)條數不同，從多到少分成“紅－橙－黃－綠”四檔進(jìn)行管理。在監管要求下，上市房企下半年開(kāi)始積極降低杠桿水平，但各家企業(yè)負債水平不盡相同。從近期公布的2020年業(yè)績(jì)報告來(lái)看，龍頭上市房企在疫情影響疊加融資監管高壓之下，表現出更強的韌性。通過(guò)較強的風(fēng)險管控能力，普遍讓公司杠桿保持在行業(yè)低位。

3月25日，碧桂園發(fā)布年報顯示，2020年凈負債率下降至55.6%。這一數字明顯低于2020年百強房企凈負債率均值的94.6%。截至報告期末，碧桂園有息負債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%，期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個(gè)基點(diǎn)。3月23日，招商蛇口發(fā)布2020年度報告顯示，截至期末公司資產(chǎn)負債率（剔除預收款）為58.84%，凈負債率為28.81%，現金短債比為1.23，三項指標均滿(mǎn)足監管要求。

貝殼研究院針對上市房企2020年業(yè)績(jì)報告的監測統計顯示，2020年融創(chuàng )中國“三道紅線(xiàn)”各項指標成功由紅變黃。期內，融創(chuàng )中國剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為78.3%，較上年同期下降約5.6個(gè)百分點(diǎn)；凈負債率為96.0%，較2019年末大幅下降約76.3個(gè)百分點(diǎn)；非受限現金短債比為1.08，較上年同期提升約0.51。由此，融創(chuàng )中國2020年全年較2019年末“三線(xiàn)全踩”的情況大為好轉，成功實(shí)現降檔。

此外，中國金茂2020年各項指標也全部達標，成功躋身綠檔房企之列。報告期內，金茂剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66%，較上年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)至達標；凈負債率下降為53%，較上年同期大幅下降32個(gè)百分點(diǎn)。由此，截至報告期末，金茂成功降檔，進(jìn)入“零踩線(xiàn)”房企行列。

不僅如此，2020年綠城中國通過(guò)多賽道發(fā)力，“三道紅線(xiàn)”當中僅一項指標超出閾值，較2019年改善明顯；佳兆業(yè)在2020年也實(shí)現由橙轉黃，相比2019年末，凈負債率由144%降至98%；現金短債比由1.1提升至1.56；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率下降至70.3%。公司預計2021年將實(shí)現全部達標。

中國指數研究院認為，在行業(yè)環(huán)境趨穩、監管強化、企業(yè)發(fā)展降速的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入全面競爭時(shí)代。行業(yè)逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉變。在城市化和經(jīng)濟增長(cháng)驅動(dòng)下，市場(chǎng)仍有向上發(fā)展空間，改善型需求積極釋放成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)鍵支撐。

中泰證券分析稱(chēng)，監管政策本質(zhì)上是針對不同負債水平的房企的有息負債規模進(jìn)行約束。該機構預計，政策環(huán)境將驅動(dòng)龍頭房企穩杠桿提周轉，提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。尤其是已經(jīng)處于綠、黃兩檔的房企，依靠穩健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，有望通過(guò)逆周期補充高質(zhì)量的土地儲備。