辦企業(yè)有如修塔，如果只想往上砌磚，而忘記打牢基礎，總有一天塔會(huì )倒塌。

　　——浦木清十郎

　　具有華住基因的城家無(wú)疑是特別的。

　　相比來(lái)看，酒店系公寓具有高轉換頻次、多年積累私域池，以及多收益節點(diǎn)等特點(diǎn)，且更容易與酒店協(xié)同，整合復雜多元的參與方入場(chǎng)。近幾年城家經(jīng)過(guò)幾次戰略及產(chǎn)品線(xiàn)調整，加之8年的積累，在玩家不斷涌入的長(cháng)租市場(chǎng)上，似乎擁有更多的競爭砝碼。

　　目前，城家以不把上市作為目標，而是希望走穩走長(cháng)。逆勢中暗含未來(lái)的驚喜，競爭加劇也意味著(zhù)新機會(huì )。城家準備如何把握？第25期火花談，睿和智庫創(chuàng )始人韓瑋燁對話(huà)華住集團高級副總裁、城家CEO莊松成。

　　多元產(chǎn)品線(xiàn)的背后是多元化需求

　　長(cháng)租公寓的賽道分的越來(lái)越細了。其本質(zhì)是客戶(hù)需求的細分化，隨需而變，定制出高低錯落的產(chǎn)品序列。

　　韓瑋燁：經(jīng)過(guò)8年的發(fā)展，城家產(chǎn)品線(xiàn)日趨完善。而且在全品類(lèi)公寓產(chǎn)品線(xiàn)中，同一賽道中也擁有多個(gè)品牌，如白領(lǐng)公寓有“城家公寓”、“城家高級公寓”、“勵業(yè)公寓”等品牌。請問(wèn)城家多產(chǎn)品線(xiàn)布局背后有何考量？

　　莊松成：我們都知道過(guò)去長(cháng)租公寓行業(yè)的分類(lèi)是很多元的，有按照客戶(hù)類(lèi)型、物業(yè)類(lèi)型等。但其實(shí)我們整個(gè)華住系統包括城家，更多地還是要從能為客戶(hù)提供的價(jià)值本身來(lái)區分。

　　城家的產(chǎn)品主要集中在長(cháng)租公寓和服務(wù)式公寓兩條賽道，兩者分別承載著(zhù)不同的價(jià)值和使命。

　　通過(guò)客戶(hù)需求的不同我們可以知道，長(cháng)租公寓賽道，客戶(hù)租住的需求是“安居”，目的是來(lái)到這個(gè)城市生活并扎根；服務(wù)式公寓，更偏向“旅居”，客戶(hù)可能要在這個(gè)城市待上幾個(gè)月，甚至三五年，但其租住需求的核心不是在“安居”，而是商務(wù)、旅行等。

　　而在每個(gè)不同賽道里面的這些品牌其實(shí)是為細分賽道里面的某一類(lèi)客戶(hù)需求服務(wù)的——他們有不同的背景、家庭情況、人數、收入等，根據不同的情況定制出的高低錯落的產(chǎn)品序列。所以，在一個(gè)細分賽道里面，我們會(huì )分3-5個(gè)，甚至更多的品牌，因為它的客戶(hù)需求更多，服務(wù)也更加多元。

　　韓瑋燁：以白領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓的兩條賽道來(lái)看，目前產(chǎn)品的規模和利潤占比是怎樣的？

　　莊松成：在整個(gè)城家的系統里，長(cháng)租白領(lǐng)公寓管理房源量占比已經(jīng)超過(guò)七成，服務(wù)式公寓不到三成。而在利潤就有很大的差異了，服務(wù)式公寓的利潤占比達到了50%，單從利潤角度我們可以看到，服務(wù)式公寓的利潤是要比長(cháng)租公寓的利潤高的。

　　韓瑋燁：今年城家藍領(lǐng)公寓品牌“員宿”的擴張速度會(huì )有所提高嗎？

　　莊松成：藍領(lǐng)公寓是我們長(cháng)租公寓里面很重要的一個(gè)部分，但它未來(lái)的發(fā)展路徑會(huì )和其它長(cháng)租公寓產(chǎn)品略有不同。

　　目前城家公寓是以單店拓展、單點(diǎn)模型復制為核心的，而“員宿”未來(lái)并不是這種方式，更多的還是要去為一些產(chǎn)業(yè)園區或大型的社區做配套服務(wù)。這樣的項目一方面有確定性需求，另一方面有現有客戶(hù)，所以我們會(huì )更傾向于這樣的配套工作。

　　再講簡(jiǎn)單點(diǎn)，“員宿”未來(lái)的方向將會(huì )是為那些已有客戶(hù)需求的區域做一些定制化服務(wù)。通過(guò)產(chǎn)品更新、運營(yíng)的介入，讓老舊的宿舍型項目煥發(fā)光彩，并獲得更高的收益。規模上今年也是會(huì )有一定比例的增量，但不會(huì )像白領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓來(lái)得這么快。

　　“長(cháng)短租結合”VS“長(cháng)日租結合”

　　“長(cháng)短租結合”是過(guò)去三年頻繁被提及的話(huà)題。而“長(cháng)短租結合”中，其實(shí)包含著(zhù)兩個(gè)概念，一個(gè)是“長(cháng)短租結合”，一個(gè)是“長(cháng)日租結合”。

　　韓瑋燁：行業(yè)內對于“長(cháng)短租結合”概念的界定始終不夠清晰，您如何界定這一概念？

　　莊松成：“長(cháng)短租結合”其實(shí)細分下來(lái)包含兩個(gè)概念，一個(gè)是“長(cháng)短租結合”，一個(gè)是“長(cháng)日租結合”。并不僅僅以房間的年租或日租來(lái)區分。

　　“長(cháng)短租結合”，本質(zhì)上還是長(cháng)租公寓業(yè)態(tài)，是在長(cháng)租系統中針對不同租期的優(yōu)化方案。通過(guò)租期優(yōu)化的配置，讓整個(gè)項目經(jīng)營(yíng)的效率實(shí)現最大化。目前城家對于“短租”界定，是最少要7天租期。

　　而“長(cháng)日租結合”則完全不同，它的本質(zhì)其實(shí)是酒店業(yè)態(tài)，其背后的管理邏輯、政府要求與長(cháng)租公寓都是不一樣的。雖然也可以把這類(lèi)項目看作酒店和長(cháng)租公寓的結合，但是我們需要清晰的是，項目本身標準應當是“酒店”而不是“公寓”，因為酒店的標準比公寓要更高。而對于“長(cháng)日租結合”的租期界定就是1天開(kāi)始到更長(cháng)的時(shí)間都可以了。

　　其實(shí)，“長(cháng)日租”究竟能不能結合，時(shí)至今日都有爭議。我們在嘗試用適合酒店物業(yè)的項目，做一些像酒店“LongStay”一樣的事情。把“LongStay”做得更大，收益、坪效更高，來(lái)彌補大體量物業(yè)、酒店出租率有限的問(wèn)題。

　　因此，“長(cháng)短租結合”是公寓的范疇，而“長(cháng)日租結合”則是酒店行業(yè)的范疇。

　　韓瑋燁：“長(cháng)日租結合”的公寓有哪些運營(yíng)和管控上的特點(diǎn)？是分樓層管理嗎？

　　莊松成：這個(gè)問(wèn)題很關(guān)鍵！我們目前較易實(shí)現的是分樓層管理，相當于把酒店切成了兩大部分，一塊是酒店，一塊是公寓，管理起來(lái)相對容易。而后續如何動(dòng)態(tài)去調整樓層之間的差異，是需要持續優(yōu)化的。

　　理論上，跨樓層管理不是什么難題，目前酒店“LongStay”并不少見(jiàn)，甚至漢庭這種經(jīng)濟型酒店都有，中高端酒店只會(huì )更多。

　　現在有很多長(cháng)租公寓的同行想要做這方面的嘗試，但其所謂的“長(cháng)短租結合”，本質(zhì)上還是長(cháng)短租，而不是長(cháng)日租。

　　再次強調，“長(cháng)日租結合”是酒店的生意。首先是做“日租”的準入問(wèn)題，本身就需要“酒店”的資質(zhì)。而撇開(kāi)資質(zhì)不談，還需要考量品牌究竟有沒(méi)有能做“日租”的服務(wù)能力。也就是說(shuō)，從酒店的角度出發(fā)，先有日租的能力，后再去做和長(cháng)租的結合，這樣是有機會(huì )的；而從長(cháng)租公寓出發(fā)，只具備長(cháng)租的能力，再想要做日租，邏輯倒推的難度是很大的。

　　不斷增多的玩家，不斷規范的市場(chǎng)

　　在政策的支持下，住房租賃市場(chǎng)增量前景巨大，競爭也愈發(fā)激烈。

　　韓瑋燁：與其他國家的租賃市場(chǎng)相比，您認為中國市場(chǎng)的優(yōu)勢在哪里？

　　莊松成：目前最大的優(yōu)勢就是中國的住房租賃市場(chǎng)足夠大。但目前從市場(chǎng)表現來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)似乎只在一線(xiàn)城市火熱。但事實(shí)上，上至一線(xiàn)城市下至四五線(xiàn)城市，都存在大量的住房租賃需求。

　　住房保障是關(guān)系國計民生的事情，不管是中央政府還是地方政府，都花了大量的精力制定了大量的目標，去解決人民群眾安居樂(lè )業(yè)的問(wèn)題，市場(chǎng)會(huì )不斷地擴大。尤其在當前房地產(chǎn)行業(yè)出清的大形勢下，在未來(lái)的很長(cháng)一段時(shí)間里，住房租賃將是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)困境和老百姓居住問(wèn)題的核心。

　　韓瑋燁：城家作為酒店系長(cháng)租公寓的代表，長(cháng)短租模式的開(kāi)創(chuàng )者，您認為相較于其它住房租賃企業(yè)的比較優(yōu)勢有哪些？

　　莊松成：坦率來(lái)講，有更多的玩家進(jìn)入到長(cháng)租公寓賽道，這是一個(gè)好事情。說(shuō)明市場(chǎng)的體量在不斷變大的，而激烈的市場(chǎng)競爭也能夠促進(jìn)市場(chǎng)不斷規范。

　　下面我們再來(lái)談競爭優(yōu)勢的問(wèn)題：

　　首先，是基因優(yōu)勢。城家是脫胎于華住的一家公寓管理公司，是行業(yè)里面為數不多具有酒店基因的企業(yè)。我們在門(mén)店、客房，以及精細化運營(yíng)和對住客提供個(gè)性化和差異化的服務(wù)方面，具是有得天獨厚的優(yōu)勢。

　　第二，是技術(shù)優(yōu)勢。華住集團在中國今年是第18年，無(wú)論是在酒店還是公寓，甚至是更大的住宿領(lǐng)域，都在不遺余力地在智能化和科技化進(jìn)行投入。城家依靠華住系統的基礎，將這些經(jīng)驗積累逐步演化至公寓服務(wù)。雖然城家成立了才有8年的時(shí)間，但城家的數字化系統在行業(yè)中是相對比較靠前的。

　　第三，顯然是靈活化的租期?！伴L(cháng)短租結合”和“長(cháng)日租結合”我們都有涉及，可以說(shuō)是覆蓋了從酒店到長(cháng)租公寓的所有租期，目前業(yè)內能兩個(gè)都做的也只有城家。當然，我們對于這樣的結合還是謹慎的，之后“長(cháng)日租結合”也不會(huì )是城家的主營(yíng)業(yè)態(tài)，但遇到特殊、大體量的項目，這不失為一種“更優(yōu)解”。

　　結語(yǔ)

　　隨著(zhù)諸多層次玩家的進(jìn)入，以及賽道的不斷細分，長(cháng)租公寓市場(chǎng)的市場(chǎng)層次也逐漸勾勒出輪廓。這其中不但包括大資本、資管機構，新的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)公司，還有一些中小資本及個(gè)人投資者逐漸進(jìn)入。

　　在多層次玩家介入的同時(shí)，長(cháng)租公寓的專(zhuān)業(yè)化程度會(huì )隨著(zhù)市場(chǎng)的變化提高進(jìn)入門(mén)檻。與分散式租賃市場(chǎng)不同，這一賽道未來(lái)一定是機構玩家的天下。

　　而長(cháng)租公寓的長(cháng)期穩定收益的經(jīng)營(yíng)模式，決定了這一賽道的各類(lèi)參與方都須建立長(cháng)期主義認知及能力。

　　唯有穩重求進(jìn)，迅速奔跑，提升運營(yíng)標準化能力，才有可能走到行業(yè)演進(jìn)的下一階段。

　　行業(yè)正在小步慢跑，城家也是。(編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁)