2009 年，IMA GROUP在南京開(kāi)了第一家門(mén)店，意外受到歡迎。此后，又繼續改造了幾棟物業(yè)。敏銳的投資人聞風(fēng)而來(lái)，并開(kāi)始在全國市場(chǎng)做調研，結果發(fā)現這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，且無(wú)人涉足。彼時(shí)，酒店、地產(chǎn)火熱，資本蜂擁而上，沒(méi)有人注意到集中式公寓運營(yíng)也可以成為一種商業(yè)模式。IMA GROUP就這樣意外地踏進(jìn)了一個(gè)空白市場(chǎng)。然而最近的10年長(cháng)租公寓領(lǐng)域發(fā)生了巨大變化。資本潮水般涌入，在市場(chǎng)掀起一片腥風(fēng)血雨后，又迅速退散，留下一地雞毛。而起起伏伏中，IMA GROUP卻始終如一地穩健。如一艘巨輪穩穩的行駛在蒼茫大海，朝夕與共。IMA GROUP何以穿越風(fēng)暴，引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展？近日我們走訪(fǎng)了IMA GROUP投資開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理姜紅。

　　姜紅執掌的投資開(kāi)發(fā)部是公司最核心的部門(mén)，旗下設有戰略中心、開(kāi)發(fā)中心、營(yíng)建中心和科技中心。投資開(kāi)發(fā)部負責評估行業(yè)的風(fēng)險與機遇，制定資本、品牌、運營(yíng)的戰略規劃，并在全國鋪設公司公寓業(yè)務(wù)，通過(guò)科技賦能對具體項目提供解決方案。在姜紅的領(lǐng)導下，IMA GROUP完成長(cháng)租行業(yè)第一支資產(chǎn)證券化ABS產(chǎn)品的發(fā)行，開(kāi)創(chuàng )長(cháng)租領(lǐng)域融資手段先河；通過(guò)精準行業(yè)定位，聚焦租住本質(zhì)，成功實(shí)現多品牌戰略，她一手打造的“共享居住平臺-白領(lǐng)公寓”引領(lǐng)行業(yè)新高度；同時(shí)她帶領(lǐng)科技中心首創(chuàng )智慧管理倉系統，為長(cháng)租公寓的運營(yíng)、萬(wàn)物互聯(lián)精細化管理科技賦能。姜紅和她所帶領(lǐng)的團隊在一次一次的市場(chǎng)風(fēng)暴中，審時(shí)度勢、深耕細作，始終保持強勁的生命力。如今公司已經(jīng)在 31 個(gè)一二線(xiàn)城市建立起 500 家直營(yíng)門(mén)店，總房量近 10 萬(wàn)間，是行業(yè)內開(kāi)業(yè)規模領(lǐng)先、經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(cháng)的集中式公寓運營(yíng)商。成為行業(yè)發(fā)展4.0標桿企業(yè)。姜紅也無(wú)疑成為長(cháng)租公寓健康發(fā)展的領(lǐng)航者。

　　從城市打拼者到美好城市創(chuàng )造者

　　很多年前，姜紅只身來(lái)到上海，就職于華住酒店管理公司，從那時(shí)起姜紅的內心積淀了許多對城市打拼者深切的理解與關(guān)愛(ài)，繁華的城市，何處是家？這是每一個(gè)城市外來(lái)者的心聲，姜紅的內心埋下了一顆種子，萌生要為城市打拼者實(shí)現安家的宏愿。由于工作的關(guān)系，姜紅慢慢的接觸到了各類(lèi)酒店公寓運營(yíng)的相關(guān)知識，業(yè)務(wù)能力迅速增長(cháng)，什么地段升值空間大，什么地段性?xún)r(jià)比高，什么配套設施升值潛力巨大，姜紅的腦子像一個(gè)酒店投資的評估數據模型庫。老板漸漸發(fā)現了她的潛能，并升職她為公司開(kāi)發(fā)部高級總經(jīng)理。姜紅深知，天道酬勤。她利用空余時(shí)間，帶著(zhù)相機，不斷走訪(fǎng)上海的大街小巷，拍攝酒店布局結構，問(wèn)詢(xún)房屋中介地段價(jià)格，去圖書(shū)館查尋大量專(zhuān)業(yè)知識，甚至到建筑工地現場(chǎng)考察。在專(zhuān)注與熱愛(ài)的加持下，不知不覺(jué)姜紅已經(jīng)成為專(zhuān)業(yè)的酒店項目開(kāi)發(fā)管理專(zhuān)家，并取得了稅務(wù)師、CMP國際注冊資產(chǎn)管理師、PMP全球項目管理師等多個(gè)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)。在華住，姜紅將所學(xué)到的知識得以綜合應用，姜紅負責了幾十處大大小小的酒店項目選址落地，為華住的長(cháng)遠發(fā)展奠定基礎，姜紅也多次參與上海市酒店管理協(xié)會(huì )舉辦的行業(yè)座談會(huì )，分享對于城市酒店管理的經(jīng)驗，為創(chuàng )造更美好的城市做出自己的貢獻。

　　打造行業(yè)首支資產(chǎn)證券化產(chǎn)品—ABS

　　2015年，姜紅為了能夠實(shí)現能讓更多人安家的理想，她告別了華住酒店管理公司，加入IMA GROUP擔任投資開(kāi)發(fā)部副總經(jīng)理。2015年《住房城鄉建設部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》，到中國首部專(zhuān)門(mén)針對住房租賃和銷(xiāo)售的法規《住房租賃和銷(xiāo)售管理條例 》的推出，都體現出政府大力發(fā)展與規范租賃市場(chǎng)的態(tài)度，對長(cháng)租行業(yè)的規范化與服務(wù)升級提出更高要求。姜紅敏銳的覺(jué)察到了長(cháng)租公寓發(fā)展的爆發(fā)期即將來(lái)臨。姜紅認為此時(shí)是擴張業(yè)務(wù)的最佳時(shí)間窗口，但公司資金的局限是制約業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的融資成本遠遠高于住宅地產(chǎn)，而對于輕資產(chǎn)運營(yíng)的IMA GROUP來(lái)說(shuō)，規范運作，立足長(cháng)遠，是公司的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢。姜紅憑借過(guò)硬的業(yè)務(wù)知識，推薦公司走資產(chǎn)證券化的道路，利用公司未來(lái)穩定的租金收益來(lái)對付融資成本，以達到融資需求。但資產(chǎn)證券化融資當時(shí)在長(cháng)租行業(yè)沒(méi)有先例。姜紅并沒(méi)有因此放棄，她向公司提交了可行性分析報告，全權把控此次融資的要點(diǎn)、風(fēng)險點(diǎn)。經(jīng)過(guò)數月的努力，姜紅帶領(lǐng)團隊終于完成公司融資各項組織工作，2007年1月，IMA GROUP公開(kāi)宣布“IMA GROUP公寓信托受益權資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”設立，成為國內ABS(資產(chǎn)抵押債券)發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。IMA GROUP公寓ABS基于在北京、上海、廣州等一二線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)的4014間公寓未來(lái)三年的租金收入作為底層現金流，首創(chuàng )了“專(zhuān)項計劃+信托受益權”的雙SPV架構設計，發(fā)行規模3.5億元人民幣，通過(guò)分級機制、現金流評估及超額覆蓋、觸發(fā)制補充質(zhì)押、保證擔保等內外部增信設計實(shí)現了全部?jì)?yōu)先級證券的AAA評級。由此姜紅開(kāi)創(chuàng )了中國長(cháng)租公寓資產(chǎn)證券化的先河，繼IMA GROUP之后，招商蛇口、碧桂園等房企系長(cháng)租公寓企業(yè)紛紛推出資產(chǎn)證券化融資項目，據有關(guān)數據統計，2018年中國50家企業(yè)在長(cháng)租公寓資產(chǎn)證券化方面，發(fā)行規模已達107.21億元，比2017年快速增長(cháng)168%，姜紅破局先行，引領(lǐng)行業(yè)規?？焖侔l(fā)展。

　　細分市場(chǎng)，首推多品牌戰略，促行業(yè)行穩致遠

　　當市場(chǎng)進(jìn)入瘋狂的融資熱潮時(shí)，姜紅卻異常冷靜，她認為長(cháng)租公寓的本質(zhì)是一門(mén)專(zhuān)注百姓租住的長(cháng)期生意，不是暴利行業(yè)，更不是資本的游戲，在整個(gè)市場(chǎng)供給大爆發(fā)的情形下，租賃市場(chǎng)的結構卻發(fā)生了變化，原來(lái)70后一代愿意租的房子，90后一代是不愿意租的，存量升級需求是長(cháng)租公寓持續發(fā)展的主要驅動(dòng)力。因此投資開(kāi)發(fā)部，在姜紅的帶領(lǐng)下，深入分析存量結構，開(kāi)始進(jìn)軍多品牌戰略?！鞍最I(lǐng)公寓”、“宿舍公寓”、和“青年公寓”多個(gè)品牌依次問(wèn)世，其中“白領(lǐng)公寓”第一次為行業(yè)樹(shù)立了高端公寓標準，并贏(yíng)得消費者的一片贊譽(yù)。

　　“白領(lǐng)公寓”“宿舍公寓”是姜紅完成心中理想的兩款經(jīng)典品牌，實(shí)現了為城市打拼者安家的宏愿?！鞍最I(lǐng)公寓”以“共享居住平臺”為品牌核心理念，滿(mǎn)足了城市白領(lǐng)對于家的所有期盼與想象，它突破了時(shí)間和空間的壁壘，高科技賦能公寓運營(yíng)、疊加社區綜合服務(wù)為城市白領(lǐng)創(chuàng )造了居住如家并優(yōu)于家的共享居住平臺，引領(lǐng)消費者從購房思維向租房思維快速轉變。目前“白領(lǐng)公寓”項目是國內創(chuàng )業(yè)系最大規模的公寓品牌，它是共享居住平臺是共享經(jīng)濟延申的產(chǎn)物，也是一次居住理念上的創(chuàng )新，引領(lǐng)了行業(yè)品牌定位的新高度。

　　“宿舍公寓”是姜紅專(zhuān)門(mén)對城市藍領(lǐng)設計的B2B公寓品牌，通過(guò)建立定制化+標準化的公寓產(chǎn)品，并提供方便、舒適、智能的住宿服務(wù)，幫助國內科技巨頭企業(yè)如騰訊、大疆創(chuàng )新等留住優(yōu)質(zhì)人才，不僅提升了藍領(lǐng)住宿條件，同時(shí)并降低企業(yè)用工成本，促進(jìn)城市和諧發(fā)展，IMA GROUP也因此成為國內企業(yè)員工住宿解決方案的領(lǐng)導者。

　　2020年10月，姜紅參與第一屆住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟大會(huì )，參會(huì )企業(yè)達50多家。該大會(huì )旨在深入落實(shí)十九大報告提出的“房住不炒”理念，加強聯(lián)盟成員之間的信息、技術(shù)、服務(wù)的融合與共享，推動(dòng)形成金融服務(wù)、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和政府管理的有機統一和相互促進(jìn)；為構建規范、高效、共享的住房租賃體系，提供優(yōu)質(zhì)的住房租賃產(chǎn)品和服務(wù)，成就品質(zhì)安居新生活貢獻新力量。姜紅在會(huì )上發(fā)表《賦能品牌》的演講，介紹了IMA GROUP跨業(yè)態(tài)、跨模式、跨品牌的發(fā)展模式，通過(guò)直營(yíng)、加盟、托管、合資、咨詢(xún)合作等多種合作方式，高效管理自有品牌以及合作品牌。激勵更多的長(cháng)租公寓企業(yè)抓住朝陽(yáng)賽道，確立自己的品牌定位。

　　首創(chuàng )長(cháng)租公寓智慧管理倉系統，科技賦能企業(yè)

　　2019年5月，《國務(wù)院2019年立法工作計劃》中明確，住房租賃條例被列入2019年立法工作計劃，希望通過(guò)使用價(jià)值的回歸、租售同權的預期，逐步轉變中國人住房購房的傳統觀(guān)念。姜紅從業(yè)二十年，對酒店長(cháng)租公寓行業(yè)積累了相當的行業(yè)經(jīng)驗，政策的大力扶持，無(wú)疑開(kāi)啟了租房行業(yè)發(fā)展的新格局，但同時(shí)市場(chǎng)一時(shí)間眾多房企轉型進(jìn)入長(cháng)租公寓領(lǐng)域，市場(chǎng)競爭加劇。為了擺脫同赤化競爭的惡性循環(huán)，姜紅帶領(lǐng)團隊深度調研市場(chǎng)，在眾多的消費群體中，40%的年輕人可以接受終身租房，而這40%的年輕人更以85、95后突出，這一群新生代對新環(huán)境和新技術(shù)有天然的適應力。姜紅集合團隊的市場(chǎng)分析數據，更加堅定了走科技創(chuàng )新的道路，雖然當時(shí)市場(chǎng)還沒(méi)有一家長(cháng)租公寓企業(yè)展開(kāi)實(shí)踐研究，但姜紅明白越難走的路，才是生路。2020年姜紅率上百人科研團隊，先后投入近8000萬(wàn)資金，首創(chuàng )了長(cháng)租公寓智慧管理倉系統，建立了長(cháng)租公寓第一條完整的智能生態(tài)圈，并兼具成為集數字運營(yíng)、智能物聯(lián)、業(yè)財一體等整套公寓管理的數智化解決方案提供商。

　　智慧管理倉系統以BI大數據駕駛艙為基礎依托，在姜紅的帶領(lǐng)下，從開(kāi)始就走自主創(chuàng )新的道路，姜紅匯聚了國內頂尖的數字化建模頂尖人才，建立了國內長(cháng)租公寓領(lǐng)域首個(gè)由模型算法專(zhuān)家和技術(shù)人員聯(lián)合攻堅的數據實(shí)驗室，通過(guò)數據加密、雙盲碰撞、隱私算法等技術(shù)手段，攻克了實(shí)現數據深度融合的安全穩定的運行環(huán)境，將BI數據駕駛艙的應用領(lǐng)域擴寬，運行速度提高，使智能物聯(lián)、數據運營(yíng)、財務(wù)智能化成為可能。姜紅為了建立更加自由、暢通的物聯(lián)終端連接載體，正在與國際上最先進(jìn)的操作系統運營(yíng)商進(jìn)建立業(yè)務(wù)合作新框架。同時(shí)使IMA GROUP成為該領(lǐng)域領(lǐng)先的社區智能及云服務(wù)提供商。目前有多家知名開(kāi)發(fā)商如綠城、仁恒已與公司展開(kāi)智能項目合作。姜紅開(kāi)辟了行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)價(jià)值。引領(lǐng)了長(cháng)租行業(yè)智能化的轉型升級。

　　人工智能的浪潮滾滾而來(lái)，當今世界的產(chǎn)業(yè)格局在顛覆的基礎上重塑格局，中國的長(cháng)租行業(yè)也迎來(lái)行業(yè)的長(cháng)周期賽道，姜紅這位長(cháng)租公寓領(lǐng)域的弄潮兒，在深度學(xué)習中思考，在深度學(xué)習中升華，她助力IMA GROUP在激烈的市場(chǎng)競爭中，成為創(chuàng )業(yè)系管理時(shí)間最長(cháng)、管理規模最大的運營(yíng)商，同時(shí)她又胸懷天下，助力整個(gè)長(cháng)租公寓行業(yè)行穩致遠，以“強者”的姿態(tài)，不斷翻越行業(yè)發(fā)展的一座座高峰。