連日來(lái)，多個(gè)部門(mén)發(fā)聲提及“消化存量房產(chǎn)”，各地亦緊鑼密鼓地出臺相關(guān)政策。這是對中共中央政治局4月30日召開(kāi)會(huì )議提及“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的快速落實(shí)，可為樓市企穩復蘇創(chuàng )造更好的市場(chǎng)環(huán)境。

　　當下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)從過(guò)去的供不應求過(guò)渡到供求基本平衡，甚至部分城市出現供過(guò)于求的情況。國家統計局數據顯示，截至今年4月末，商品房待售面積74553萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)15.7%。其中，住宅待售面積增長(cháng)24.5%，去化周期較長(cháng)。更重要的是，除了待售新房、空置房屋、在建工程等庫存外，還需解決賣(mài)舊買(mǎi)新置換不暢等問(wèn)題。

　　由此可見(jiàn)，聚焦“消化存量房產(chǎn)”發(fā)力，是激活不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性的關(guān)鍵一招，更是穩樓市預期的一項重要任務(wù)。那么，如何消化存量房產(chǎn)？有哪些路徑和模式？

　　第一，激活二手房流動(dòng)性，疏通新房二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)去庫存堵點(diǎn)。當前，多地二手房掛牌量激增，表明置換需求較強，但當前新房二手房聯(lián)動(dòng)交易鏈條循環(huán)不暢，一定程度上導致新建商品房庫存高企。

　　近期，多地出臺取消限購、住房“以舊換新”相關(guān)政策，旨在疏通二手房交易時(shí)間長(cháng)、手續繁瑣等堵點(diǎn)，為新房去庫存釋放新的需求空間，可謂打破僵局、對癥下藥。據中指研究院監測，截至5月21日，全國已有超60個(gè)城市推出住房“以舊換新”措施，模式主要有兩種，一是“國企收舊換新”；二是“中介優(yōu)先幫賣(mài)”。目前來(lái)看，“以舊換新”政策雖然仍在探索階段，但卻是盤(pán)活存量、消化庫存的有益嘗試，預計未來(lái)相關(guān)配套資金、統籌方式等會(huì )進(jìn)一步完善。

　　第二，“以購代建”盤(pán)活新建未售商品住房，核心是將存量房產(chǎn)轉化為保障性住房，同步解決保障房不足以及新房庫存去化難的問(wèn)題。5月17日，中國人民銀行表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　從實(shí)際操作層面看，一方面，部分城市已跑通“國企收儲未售新房”模式；另一方面，也要鼓勵各地保租房平臺去購買(mǎi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存量商品房。若“以購代建”推進(jìn)順利，將對市場(chǎng)產(chǎn)生多方面影響，一是將消化存量房產(chǎn)與加快保障性住房供給相結合，更好滿(mǎn)足工薪收入群體的住房需求；二是有利于緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力，去庫存效果有保障；三是開(kāi)發(fā)商可將回籠資金投向在建工程，加快項目竣工交付，為保交房護航。

　　預計接下來(lái)各地將加快推進(jìn)“以購代建”。若結合收購成本和租賃市場(chǎng)需求來(lái)看，二線(xiàn)核心城市有可能率先成為試點(diǎn)，一是其新房套均總價(jià)低于一線(xiàn)城市，所需資金規模相對較低；二是這類(lèi)城市租賃需求較大，收購主體可更好地處置存量房產(chǎn)，甚至未來(lái)可尋求通過(guò)保租房公募REITs發(fā)行來(lái)回籠資金。

　　第三，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制作用，分類(lèi)處置已售難交付商品住房，防范相關(guān)風(fēng)險。當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在調整過(guò)程中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難，若其無(wú)法正常交付，將嚴重損害購房者權益，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。因此，著(zhù)力分類(lèi)推進(jìn)在建已售難交付商品房項目處置，全力支持續建項目融資和竣工交付，打好保交房攻堅戰，至關(guān)重要。

　　目前，從中央到地方，多方主體已經(jīng)做了諸多工作，例如，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制建立以來(lái)，商業(yè)銀行已按內部審批流程審批通過(guò)“白名單”項目貸款金額9350億元。對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，一是能滿(mǎn)足在建項目合理融資需求；二是確保已售未交付商品住房正常交付；三是獲得資金支持后，可縮短竣工交付周期，保交房穩民生。當然，對于已經(jīng)資不抵債的項目，也需盡快啟動(dòng)司法處置程序，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組，處置中要把維護購房人合法權益擺到首要位置。

　　整體來(lái)看，解決房地產(chǎn)問(wèn)題需要一攬子政策協(xié)同發(fā)力，“消化存量”和“優(yōu)化增量”之間，亦需做好平衡。多措并舉消化存量房產(chǎn)之際，供給端也需隨之調整，比如暫緩商品住宅去化周期過(guò)高城市的宅地出讓等舉措，也頗為重要?？偠灾?#xff0c;多管齊下，統籌協(xié)同，有力出擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩恢復可期。（王麗新）