“我的房貸利率比現在杭州首套房的房貸利率高很多，要是能降到相同水平就好了?！焙贾莅最I(lǐng)張晨對中國證券報記者說(shuō)。他最近非常關(guān)注存量房貸利率調整的討論，目前杭州首套房房貸利率為4%，而他的房貸利率則是5.35%。

　　人民銀行貨幣政策司司長(cháng)鄒瀾日前表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或以新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。金融管理部門(mén)的這一表態(tài)，回應了社會(huì )關(guān)切，也進(jìn)一步將存量房貸利率調整的話(huà)題引向深入。

　　專(zhuān)家認為，對購房者來(lái)說(shuō)，降低存量房貸利率可直接減輕其房貸付息壓力，釋放居民消費潛能，促進(jìn)消費增長(cháng)。于銀行而言，適度調整存量房貸利率，有望緩解“提前還貸潮”，但可能使銀行凈息差進(jìn)一步承壓，需探索合理可行方案。同時(shí)，監管部門(mén)也可通過(guò)出臺降準等支持政策，推動(dòng)降低銀行負債成本，引導金融機構讓利于民，以?xún)r(jià)換量。

　　呼聲漸起

　　專(zhuān)家認為，隨著(zhù)市場(chǎng)利率持續走低，存量房貸利率明顯高于理財等投資收益率，居民贖回收益率走低的理財產(chǎn)品提前償還房貸現象明顯增多。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，但統計數據顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少。這背后，一些居民提前償還房貸是一項重要原因。

　　“通過(guò)RMBS（個(gè)人住房按揭貸款支持證券）條件早償率可以觀(guān)測到，2023年以來(lái)該指數呈波動(dòng)上升趨勢，6月至7月較5月高峰有所回落，但較2021年至2022年仍處于高位?！敝刑┳C券研究所所長(cháng)戴志鋒說(shuō)。RMBS條件早償率是居民個(gè)人住房貸款提前償還行為的重要觀(guān)測指標。

　　居民為何紛紛選擇提前還貸？

　　鄒瀾表示，盡管去年以來(lái)貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）下行0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因為合同約定的加點(diǎn)幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平，這與提前還貸大幅增加有較大關(guān)系。

　　“提前償還個(gè)人住房貸款體現了居民在資產(chǎn)配置上的自發(fā)調整?！惫獯笞C券首席固收分析師張旭認為，從負債端看，隨著(zhù)貸款利率持續下降，部分貸款品種利率已明顯低于一些存量房貸利率。從投資端看，近年金融資產(chǎn)回報率有所降低，與一些存量房貸利率形成“倒掛”，也讓提前還貸變得更加“劃算”。

　　可選之舉

　　降低存量房貸利率被視為遏制“提前還貸潮”的一個(gè)好辦法。專(zhuān)家指出，調整存量房貸利率將減輕居民月供負擔，于銀行而言，可緩解提前還貸增多的問(wèn)題。

　　中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示，商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或以新發(fā)放貸款置換存量貸款，有利于減輕居民住房消費負擔、緩解提前還貸壓力等問(wèn)題。同時(shí)，居民消費金融支出下降可部分增加社會(huì )消費支出，從需求端拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。

　　對商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率可望留住優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。戴志鋒認為，按揭客戶(hù)是銀行最優(yōu)質(zhì)的零售客戶(hù)類(lèi)型之一，不僅能為銀行帶來(lái)穩定、低風(fēng)險的貸款規模和利息收入，其派生的留存存款、財富管理、非按揭貸款、高凈值客戶(hù)背后的企業(yè)融資等需求，也都極具開(kāi)發(fā)潛力?！霸诹闶劭蛻?hù)競爭白熱化背景下，合理的利率調降方案是優(yōu)于客戶(hù)流失的選擇?！彼f(shuō)。

　　張旭認為，提前還貸使金融機構迅速流失個(gè)人房貸這類(lèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也需要居民在短時(shí)間內騰挪出大量資金，下調存量房貸利率是對雙方均相對有利的做法。

　　路徑漸明

　　結合管理部門(mén)釋放的信息，招聯(lián)首席研究員董希淼等專(zhuān)家判斷，存量房貸利率調整可能有兩種做法，即變更合同條款直接降、“以新?lián)Q舊”間接降。

　　在董希淼看來(lái)，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”?？赏ㄟ^(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則。同時(shí)，建議各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降或間接降的條件、標準、流程。

　　值得關(guān)注的是，當前下調存量房貸利率的一大掣肘在于銀行凈息差較低。國家金融監督管理總局數據顯示，一季度，商業(yè)銀行凈息差收窄至1.74%。明明說(shuō)：“在銀行凈息差持續下行背景下，存量貸款利率下調會(huì )進(jìn)一步壓縮盈利空間?！?/p>

　　某股份行業(yè)務(wù)人士對中國證券報記者表示：“降低存量貸款利率對商業(yè)銀行盈利的影響不小，目前仍處于討論研究階段，距離真正執行還有一段時(shí)間。在我們總行出臺新的政策前，將一律按照原有政策向客戶(hù)做好解釋工作?！?/p>

　　“考慮到人民銀行對存量房貸利率調整持‘支持和鼓勵’態(tài)度，給予商業(yè)銀行更多自主權，預計部分大行將率先行動(dòng)，發(fā)揮示范作用，其他銀行將結合自身實(shí)際情況作出選擇?！泵髅髡f(shuō)。

　　專(zhuān)家建議，為提高銀行降低存量房貸利率積極性，可適度降低銀行負債成本，維護合理息差水平。2022年以來(lái)，銀行兩次主動(dòng)下調存款利率。目前存款定期化、長(cháng)期化趨勢明顯，銀行再次主動(dòng)下調存款利率仍有一定空間。