深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在11月22日這一天接連迎來(lái)兩個(gè)重磅利好政策。其一為自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成；其二為優(yōu)化普通住房認定標準，取消“實(shí)際成交總價(jià)750萬(wàn)元以下（含750萬(wàn)元）”這一價(jià)格限制條件，通俗說(shuō)就是“取消了豪宅線(xiàn)”。

　　兩條政策甫一發(fā)出，即引起市場(chǎng)高度關(guān)注。這兩項政策釋放了哪些信號？將對購房群體產(chǎn)生怎樣的實(shí)質(zhì)性影響？其他一線(xiàn)城市是否有跟進(jìn)的可能性？《證券日報》記者就相關(guān)問(wèn)題采訪(fǎng)了業(yè)內多位專(zhuān)家解讀。

　　置換改善需求將激活

　　從此次深圳發(fā)布的兩項政策內容來(lái)看，均為此前業(yè)內呼聲最高的政策優(yōu)化方向。

　　據新華社消息，11月22日，中國人民銀行深圳市分行發(fā)布通知，11月23日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。同日，深圳市住房和建設局發(fā)布的《深圳市住房和建設局關(guān)于調整享受優(yōu)惠政策普通住房認定標準的通告》，將普通住房認定標準調整為“住宅小區建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）”。即僅保留住宅小區建筑容積率和單套住房面積兩個(gè)條件，而取消了此前“實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數）萬(wàn)元”這一價(jià)格限制條件。

　　對于深圳此次調整普通住房標準，中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)直言，此舉符合市場(chǎng)預期。下半年以來(lái)，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)需求側政策持續優(yōu)化，總體按照落實(shí)“認房不用認貸”政策、降低首付比例或房貸利率等思路進(jìn)行。而在四個(gè)一線(xiàn)城市中，此前廣州已經(jīng)下調二套房首付比例，如今深圳跟進(jìn)執行且首付比例下調幅度較大，同時(shí)又調整普通住房標準，釋放的信號意義很強，利好樓市預期穩定，無(wú)論對深圳自身市場(chǎng)還是其他城市而言，都有積極影響。

　　中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠也對《證券日報》記者表示，深圳本次優(yōu)化普通住房認定標準取消“總價(jià)750萬(wàn)元”的限制，可以直接減少購房者的各項稅費，降低購房者壓力。預計新政短期內將刺激深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯上升。

　　根據易居研究院測算，假定某深圳市民有唯一一套住房，其面積為120平方米，房?jì)r(jià)從800萬(wàn)元漲到了1000萬(wàn)元，且該房子已經(jīng)持有5年時(shí)間。那么，該住宅被認定為普通住宅時(shí)，相比被認定為從此前的非普通住宅，稅費減少約46.2萬(wàn)元（房?jì)r(jià)5%）。

　　在葉銀丹看來(lái)，此次政策調整后，普通住宅認定不再看總價(jià)，利好部分總價(jià)超過(guò)750萬(wàn)元房子的交易，尤其是降低了剛需或者改善群體的交易稅費成本。在二手房交易中，普通住宅稅費為1%，非普通住宅為1.5%，也就是說(shuō)，隨著(zhù)此次政策調整，未來(lái)滿(mǎn)足條件的二手房交易可以直接減少0.5個(gè)百分點(diǎn)的稅費。同時(shí)，二套房首付比例的降低，加上前期“認房不用認貸”等政策的落地，多項重磅利好政策疊加，將有助于激活深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的置換改善需求，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

　　在楊紅俠看來(lái)，此次深圳降低二套房首付比例并調整普通住房認定標準，進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放了積極信號，有利于穩定樓市預期，激發(fā)潛在的剛需及改善型需求釋放，預計短期內深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將明顯上升。

　　一線(xiàn)城市跟進(jìn)可能性大

　　盡管9月份以來(lái)房地產(chǎn)支持政策在供需兩端持續優(yōu)化，但從國家統計局公布的數據來(lái)看，政策效果似乎正在邊際減弱。

　　根據國家統計局日前發(fā)布的數據計算得知，從10月份的單月數據來(lái)看，雖然商品房銷(xiāo)售額同比降幅連續3個(gè)月收窄，但商品房銷(xiāo)售面積的同比降幅卻略有擴大。

　　對此，葉銀丹認為，深圳此次連出兩大新政，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到較大的帶頭作用。另外，從成交數據來(lái)看，當前不只是深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，上海、北京也面臨著(zhù)類(lèi)似的情況。這也說(shuō)明，上一波“認房不用認貸”的政策效應已經(jīng)基本釋放，目前亟需新一輪的政策支持。預計未來(lái)在“因城施策”背景下，不排除北京、上海將視市場(chǎng)變化適時(shí)推出降低二套房首付等相關(guān)政策，以提升房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。

　　易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)也表示，此次深圳的樓市支持政策具有風(fēng)向標意義。從一線(xiàn)城市政策來(lái)看，落實(shí)“認房不用認貸”、降低首付和房貸利率、放松普通住宅認定標準是三項重要的工具。此前廣州將二套房的首付比例降為四成，就說(shuō)明二套房或改善性住房方面會(huì )有降低首付的政策操作。而此次深圳的兩大新政，顯然為后續北京、上海兩個(gè)城市取消“豪宅線(xiàn)”創(chuàng )造了有利條件。

　　葉銀丹認為，后續除了進(jìn)一步下調首套房、二套房的首付比例和貸款利率外，類(lèi)似減免置換型住房換購稅費，上調首套房和置換房的公積金貸款額度、延長(cháng)公積金貸款年限等政策內容，同樣可以期待。此外，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市也有可能逐步從非核心城區開(kāi)始嘗試放松限購政策。（本報記者 杜雨萌 韓 昱）