中國經(jīng)濟網(wǎng)北京9月11日訊（記者 李方） 自7月底中央政治局會(huì )議定調“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來(lái)，最近兩周，重磅政策密集落地，超出市場(chǎng)預期。目前，四大一線(xiàn)城市全部執行“認房不認貸”，央行宣布降低首付比例和房貸利率下限，并首次降低存量首套房貸利率，讓政策惠及更多人群。

　　一攬子政策發(fā)力

　　自廣州、深圳于8月30日宣布“認房不認貸”后，9月1日，上海、北京相繼官宣落地。根據《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，按照新的認定標準，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當地名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

　　除了四個(gè)一線(xiàn)城市，據諸葛數據研究中心不完全統計，還有武漢、廈門(mén)、中山、惠州、東莞、成都、重慶、長(cháng)沙、蘇州、無(wú)錫、江門(mén)、沈陽(yáng)、杭州、珠海、大連、蘭州等30個(gè)城市官宣“認房不認貸”。

　　除了“認房不認貸”，8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》兩個(gè)重磅通知，不但降低首付門(mén)檻，還降低了所有首套存量房的房貸利率，給予“月供族”一次政策“大禮包”。

　　央行有關(guān)負責人在答記者問(wèn)時(shí)表示，此次差別化住房信貸政策調整優(yōu)化的重點(diǎn)有兩點(diǎn)：一是統一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

　　該負責人表示，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

　　對于降低存量住房貸款利率的原因，該負責人表示，對借款人來(lái)說(shuō)，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規使用經(jīng)營(yíng)貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調整存量首套住房貸款利率。

　　9月8日，上海住建委發(fā)布《關(guān)于調整本市住房公積金購買(mǎi)存量住房最長(cháng)貸款期限的通知》，對公積金最長(cháng)貸款期限、公積金提取和申請人范圍等內容進(jìn)行了松綁和擴大。

　　9月11日，濟南對當前房地產(chǎn)調控政策措施進(jìn)行調整：取消二環(huán)以?xún)鹊臍v下區、市中區區域購房限制；同時(shí)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》后即可上市交易。同日，青島全域取消限購政策，同時(shí)優(yōu)化住房上市交易年限，在青島市范圍內，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》可上市交易。

　　根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至目前，有包括東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、濟南、青島、蘭州9城全面取消限購政策。預計接下來(lái)其他重二線(xiàn)城市如杭州、蘇州、成都、武漢等可能會(huì )逐步跟進(jìn)。

　　超出市場(chǎng)預期

　　這輪政策既重磅又密集，業(yè)內人士直呼“超預期”。

　　“市場(chǎng)對于一線(xiàn)城市先落地‘認房不認貸’呼聲很高，但的確政策落地超出預期，市場(chǎng)普遍預期會(huì )先出臺‘外圍限購適度放松’或‘普通住宅標準’調整?！?8安居客研究院院長(cháng)張波表示，“一線(xiàn)城市的政策過(guò)往都是處于收緊狀態(tài)，即使是去年下半年開(kāi)始市場(chǎng)整體出現降溫，一線(xiàn)也都保持巋然不動(dòng)。目前政策的放松代表著(zhù)全國市場(chǎng)底部已經(jīng)確立，通過(guò)政策釋放出一批自住需求，無(wú)疑將有利于一線(xiàn)城市熱度回升，并帶動(dòng)全國更多城市走出低迷行情?！?/p>

　　北京自2017年3月執行“認房又認貸”以來(lái)，二套房界定標準為全國最嚴，即全國有住房貸款記錄的，無(wú)論已結清或未結清，再買(mǎi)房都視為二套。首付比例方面，北京首套房貸普宅首付比例不低于35%；非普宅則不低于40%。二套房貸普宅首付比例不低于60%；非普宅則不低于80%。

　　現在執行“認房不認貸”后，以一套600萬(wàn)元的房子來(lái)計算，如符合認定為首套住房條件的話(huà)，在首付階段可以少支出150萬(wàn)元。如果是非普宅，首付可以少240萬(wàn)元。

　　“‘認房不認貸’直接利好兩類(lèi)人群，一類(lèi)是外地有過(guò)貸款記錄在本地無(wú)房家庭，一類(lèi)是本地賣(mài)一買(mǎi)一的置換家庭?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監陳文靜表示。

　　對于降首付和降房貸利率，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，“從歷史來(lái)看，住房金融信貸政策對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接帶動(dòng)作用最強。低首付+低利率的住房信貸政策降低購房門(mén)檻、提高購買(mǎi)力，促進(jìn)住房需求釋放，有效帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上發(fā)展。如按此政策執行，20%、30%的首付比達到房地產(chǎn)歷史上最低首付水平。尤其是大城市首付比具有顯著(zhù)下降空間，購房門(mén)檻將降低，購買(mǎi)力將大幅提高?！?/p>

　　9月7日，中農工建四大商業(yè)銀行發(fā)布了存量首套住房貸款利率調整的規則，9月25日起可于線(xiàn)上線(xiàn)下提出申請。

　　對于多地限購政策的放開(kāi)，諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，取消限購、降低購房門(mén)檻，意味著(zhù)原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會(huì )釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動(dòng)市場(chǎng)活力有著(zhù)重要意義。同時(shí)，取消限售，將會(huì )加快房屋在市場(chǎng)的流通力，同時(shí)對改善換房時(shí)間限制進(jìn)行了大幅度的松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場(chǎng)活躍度?！皾?、青島、南京這類(lèi)核心二線(xiàn)城市全面解除限購政策對于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言意義重大?！?/p>

　　調控仍有空間

　　“金九銀十”將成為檢驗本輪政策效果的試金石。

　　“購房者置業(yè)意愿和置業(yè)能力仍受多個(gè)因素影響，短期政策優(yōu)化后，預計前期觀(guān)望或積壓的購房需求將快速釋放。賣(mài)一買(mǎi)一的購房者入市需要一定時(shí)間，預計一線(xiàn)城市市場(chǎng)持續時(shí)間將好于二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市?！标愇撵o表示，“若要扭轉市場(chǎng)下行預期，仍需要供需兩端政策持續協(xié)同發(fā)力?！?/p>

　　在張波看來(lái)，預計9、10月份市場(chǎng)將延續分化態(tài)勢，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市政策繼續放松，改善性需求提升明顯，部分熱點(diǎn)區域和板塊的成交量將有所提升，并帶動(dòng)房?jì)r(jià)上行，但大多數弱二線(xiàn)城市和三四城市的去化難度依然難言有明顯改善。

　　為了激活樓市，政策還有哪些著(zhù)力點(diǎn)？張波建議，“對于高端商品住房放開(kāi)限價(jià)，例如上海、北京市場(chǎng)接受度在15萬(wàn)/平方米以上的項目。中低端項目保持限價(jià)。通過(guò)高端住宅房?jì)r(jià)提升帶動(dòng)市場(chǎng)預期，通過(guò)控制中低端項目房?jì)r(jià)，讓這類(lèi)群體能安心買(mǎi)房，并穩定這類(lèi)房源的一二手價(jià)格?！?/p>

　　此外，供給側控風(fēng)險也是重點(diǎn)。張波建議，切實(shí)滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，推動(dòng)行業(yè)的債務(wù)展期。