中央政治局近日召開(kāi)會(huì )議指出，要適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化意味著(zhù)什么？如何看待當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢？怎樣進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升？記者采訪(fǎng)了有關(guān)部門(mén)負責人和專(zhuān)家學(xué)者。

　　供求關(guān)系發(fā)生重大變化

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出一些新特點(diǎn)。

　　住房和城鄉建設部有關(guān)負責人介紹，商品房網(wǎng)簽數據顯示，上半年，新房和二手房成交量為10.3億平方米，同比增長(cháng)23.4%，與過(guò)去3年同期均值相比增長(cháng)1.6%。由此可見(jiàn)，新房和二手房總體交易量平穩。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“存量時(shí)代”，交易結構相應發(fā)生變化，二手房交易占交易量比例有所提升。

　　從竣工看，上半年，全國房屋竣工面積3.4億平方米，同比增長(cháng)19.0%，增幅較一季度擴大4.3個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e明顯增長(cháng)是因為保交樓工作順利推進(jìn)，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工進(jìn)度加快。

　　從待售看，今年以來(lái)商品房待售面積穩定在6.4億平方米左右，供需狀況比較平穩。從價(jià)格看，6月份，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)有漲有落，其中新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲城市有27個(gè)，比5月份增加1個(gè)。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)虞曉芬認為，在復雜的國內外經(jīng)濟環(huán)境下，上半年全國新房和二手房網(wǎng)簽成交量依然保持增長(cháng)，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)沒(méi)有出現普跌，價(jià)格波動(dòng)處在合理范圍內?？傮w看，結合2021年我國城鎮居民人均住房建筑面積已經(jīng)達到41平方米，2022年全國人口減少85萬(wàn)人、常住人口城鎮化率已達65.22%，以及國際經(jīng)濟復蘇乏力、國內需求不足等因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。但相比其他一些行業(yè)，房地產(chǎn)仍表現出較強韌性。

　　住房和城鄉建設部有關(guān)負責人介紹，進(jìn)入二季度，市場(chǎng)成交量增速有所放緩，這主要是因為房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀(guān)環(huán)境影響較大，居民就業(yè)壓力加大，收入預期減弱，購房能力和意愿下降，購房作為大宗消費恢復相對滯后。下半年，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟進(jìn)一步回升向好，居民住房消費和房企投資意愿也將逐步修復。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，我國新建商品房市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變。進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)下的過(guò)量供應階段，政府應當在堅持“房住不炒”定位的前提下，逐漸優(yōu)化調整需求管理政策。同時(shí)，還可以采用財稅和金融等政策，鼓勵居民改善住房條件以增加市場(chǎng)需求，通過(guò)土地供應等渠道優(yōu)化新建住房供給的時(shí)序、結構和空間分布，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求實(shí)現新的均衡。

　　保交樓取得積極進(jìn)展

　　2021年下半年以來(lái)，在疫情沖擊和市場(chǎng)下行壓力加大的情況下，部分長(cháng)期依賴(lài)“高負債、高杠桿、高周轉”模式的房地產(chǎn)企業(yè)，銷(xiāo)售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現問(wèn)題，導致部分已售商品住宅項目停工或逾期交付，損害了購房人合法權益。

　　針對部分商品住宅項目逾期難交付等問(wèn)題，住房和城鄉建設部會(huì )同財政部、人民銀行等部門(mén)通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項借款撬動(dòng)、商業(yè)銀行配套融資跟進(jìn)的方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。目前，保交樓專(zhuān)項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過(guò)165萬(wàn)套。保交樓工作順利推進(jìn)，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工進(jìn)度，有效防范商品住房逾期交付風(fēng)險，提振購房者信心，穩定了市場(chǎng)預期。

　　保交樓促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險有序化解。住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛認為，在中央政策支持和指導下，地方落實(shí)屬地責任，壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)自救主體責任，通過(guò)扎實(shí)開(kāi)展工作，推動(dòng)了已售逾期難交付項目建成交付。保交樓工作維護了購房人的合法權益，有助于加快行業(yè)風(fēng)險出清，穩定市場(chǎng)信心。

　　虞曉芬認為，保交樓工作實(shí)施以來(lái)，有效消除了潛在購房者的后顧之憂(yōu)，減少了下游企業(yè)工程欠款和合同糾紛，也盤(pán)活了房企資產(chǎn)，有效地阻止了項目風(fēng)險向社會(huì )風(fēng)險演變、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險外溢為系統性風(fēng)險。

　　劉洪玉認為，保交樓是行業(yè)發(fā)展的道德底線(xiàn)，是整個(gè)社會(huì )尤其是潛在購房人對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)保持信任和信心的基礎。積極推進(jìn)保交樓，有利于增信心、建信任、穩預期。后續保交樓任務(wù)仍然繁重，需進(jìn)一步加大政策支持力度，特別是要確保落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)16條措施和保交樓貸款支持計劃，緩解資金鏈緊張問(wèn)題。

　　適時(shí)調整優(yōu)化行業(yè)政策

　　中央政治局會(huì )議指出“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì )，提出“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。

　　隨后，北京、上海、廣州、深圳等城市陸續發(fā)聲，表示將結合本市房地產(chǎn)實(shí)際情況，抓緊落實(shí)相關(guān)會(huì )議要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。中國人民銀行表示，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。因城施策精準實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率。

　　從中央政治局會(huì )議到主管部門(mén)提出明確要求，再到一線(xiàn)城市的表態(tài)，均釋放出積極信號，房地產(chǎn)調控政策將進(jìn)一步調整優(yōu)化，有望為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升注入強勁動(dòng)力。

　　如何進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展？

　　浦湛認為，在更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求方面，應針對性地調整優(yōu)化政策，如個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”，只要購房人名下無(wú)房，就可以享受首套房貸款的首付和利率標準。這些政策調整可以讓購房人以更低首付和更優(yōu)惠的貸款利率購房，降低了購房門(mén)檻，減輕了還貸壓力，有助于增強市場(chǎng)信心、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　虞曉芬認為，繼續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升態(tài)勢，對于保民生、防風(fēng)險、穩增長(cháng)等均有重大意義。要進(jìn)一步降低房貸利率和首付款比例、實(shí)施好“認房不用認貸”、降低交易契稅、推動(dòng)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”等，穩市場(chǎng)需求；超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造，有條件的城市穩妥推進(jìn)城市有機更新，穩市場(chǎng)規模；創(chuàng )造民企與國企同等融資環(huán)境、完善預售資金監管、加大金融支持力度等，穩房地產(chǎn)企業(yè)。

　　中國城市規劃設計研究院住房與住區研究所所長(cháng)盧華翔認為，除了“因城施策用好政策工具箱”，還要對房地產(chǎn)發(fā)展規律及其經(jīng)濟社會(huì )影響再認識，對房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟部門(mén)的關(guān)系再認識，從根本上增強對房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期發(fā)展的信心。 （經(jīng)濟日報記者 亢 舒）