2023年時(shí)間過(guò)半，房地產(chǎn)市場(chǎng)交上了一份怎樣的答卷？數據顯示，2023年1—6月，各地樓市政策調整次數超260次，覆蓋城市超130個(gè)，TOP100房企銷(xiāo)售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。

　　業(yè)內專(zhuān)家認為，2023年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復，但在供需兩端制約下，上半年市場(chǎng)和企業(yè)表現相對平淡，樓市復蘇動(dòng)能放緩，6月未迎來(lái)預期中的止跌行情，預測下半年市場(chǎng)恢復或仍有波折。

　　上半年整體表現先揚后抑

　　中指研究院發(fā)布的報告指出，今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現先揚后抑，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升，特別是2—3月，熱點(diǎn)城市出現“小陽(yáng)春”行情，但隨著(zhù)前期積壓需求基本釋放完畢，二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，市場(chǎng)未能延續回暖態(tài)勢。

　　統計數據顯示，2023年上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額同比微增0.1%，但增幅持續收窄。TOP30陣營(yíng)房企銷(xiāo)售保持韌性，銷(xiāo)售額持續提升。具體來(lái)看，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為1542億元，較去年同期增長(cháng)6%；TOP11—30房企銷(xiāo)售額均值為489.3億元，較去年同期增長(cháng)1%；TOP31—50房企銷(xiāo)售均值為241億元，較去年同期下降6.4%；TOP51—100房企銷(xiāo)售額均值為113.1億元，較去年同期下降9.6%。

　　中指研究院企業(yè)研究總監劉水對《中國消費者報》記者表示，TOP100房企銷(xiāo)售額1—3月、1—4月、1—5月、1—6月同比增速分別為8%、12.8%、8.4%、0.1%。前3個(gè)月百強房企銷(xiāo)售額同比增速為8%，是2022年以來(lái)首次實(shí)現正增長(cháng)；前4個(gè)月百強房企銷(xiāo)售額同比增速達到12.8%，繼續保持上揚態(tài)勢，但是環(huán)比增速開(kāi)始下降；前6個(gè)月百強房企銷(xiāo)售額同比微增0.1%，增幅相比1—5月大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，出現二次探底的情況。

　　克而瑞研究中心的統計數據顯示，2023年6月，僅有不到三成的百強房企單月業(yè)績(jì)實(shí)現同比增長(cháng)，環(huán)比增長(cháng)的企業(yè)在百強房企中只占半數，有近六成百強房企單月業(yè)績(jì)同比降幅大于30%，其中，27家房企業(yè)績(jì)降幅大于50%。

　　不過(guò)，仍有一些房企業(yè)績(jì)表現相對突出，如建發(fā)房產(chǎn)、大華集團、中交房地產(chǎn)等6月單月業(yè)績(jì)實(shí)現同比、環(huán)比雙增長(cháng)。尤其是濱江集團、卓越集團、大華集團等，上半年的表現優(yōu)于行業(yè)整體，在業(yè)績(jì)增長(cháng)的同時(shí)行業(yè)排名也有明顯提升。

　　和去年相比，今年上半年，百強房企尤其是前三名的位次發(fā)生了明顯變化。中指研究院和克而瑞研究中心發(fā)布的數據均顯示，上半年房企銷(xiāo)售額前三名分別為保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)。從銷(xiāo)售面積來(lái)看，位于前三名的分別為碧桂園、保利發(fā)展、萬(wàn)科。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯

　　“上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯?！币拙悠髽I(yè)集團CEO丁祖昱對《中國消費者報》記者表示，分能級來(lái)看，一線(xiàn)城市的韌性略好于二三線(xiàn)城市。6月，一線(xiàn)城市整體成交245萬(wàn)平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著(zhù)低于二三線(xiàn)城市。從上半年累計來(lái)看，一線(xiàn)城市同比仍增20%，26個(gè)二三線(xiàn)城市樓市同比上漲17%，其中逆勢上漲的既有行情相對獨立的西安，也有前期深度調整的寧波、嘉興，還有長(cháng)沙、鄭州等弱二線(xiàn)城市，不過(guò)多數城市尚屬成交低點(diǎn)，需求略顯疲軟。

　　記者梳理發(fā)現，在今年上半年各地土拍市場(chǎng)中，房企高度聚焦核心城市及核心區域。中指研究院土地市場(chǎng)研究負責人張凱對此表示認同：“在全國樓市銷(xiāo)售承壓的背景下，房企在核心城市的補貨意愿增強，北京、杭州等城市多宗地塊都競拍至最高價(jià)上限，部分地塊創(chuàng )下近幾年土地參拍企業(yè)數量紀錄?！?/p>

　　張凱進(jìn)一步介紹稱(chēng)：“上半年除個(gè)別核心城市外，土拍總體熱度低迷，300城土地出讓金收入同比下降20%。分城市能級來(lái)看，房企投資繼續向核心城市聚集。一線(xiàn)城市土地出讓金收入降幅最低，為16%。受成交規劃建筑面積降幅影響，三四線(xiàn)城市土地出讓金收入降幅達29%?！?/p>

　　民生證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略報告顯示，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分化明顯，一二線(xiàn)城市需求差距拉大，其中，以廣州為代表的一線(xiàn)城市樓市仍處于低位震蕩。

　　下半年政策加力預期增強

　　上半年，為進(jìn)一步提振樓市預期，促進(jìn)房地產(chǎn)穩定健康發(fā)展，多地優(yōu)化調整了樓市政策。據諸葛數據研究中心統計，上半年各地樓市政策調整次數超過(guò)260次，覆蓋城市超過(guò)130個(gè)?！皹鞘姓邇?yōu)化調整內容仍主要從需求端出發(fā)，頻率最高的為公積金貸款政策，占比達47%，其次為購房補貼類(lèi)政策，占比為16%，降低首付比例以及公積金作首付款的政策占比10%，帶押過(guò)戶(hù)、放松限購等政策的出臺頻次緊隨其后?！敝T葛數據研究中心首席分析師王小嬙對《中國消費者報》記者表示。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜對記者表示，一季度相關(guān)部門(mén)頻繁表態(tài)并落地具體舉措“防風(fēng)險”“促需求”，各地政策出臺頻次亦保持穩定。二季度以來(lái)，各地政策頻次明顯減少?！吧习肽晔袌?chǎng)和企業(yè)表現相對平淡，樓市復蘇動(dòng)能放緩，下半年政策加力預期增強，但房地產(chǎn)政策力度和節奏取決于宏觀(guān)基本面的變化，若下半年經(jīng)濟出現超預期轉弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟穩定器，托底政策或將加快落地，核心一二線(xiàn)城市‘一區一策’仍有調整的空間?！标愇撵o說(shuō)。

　　陳文靜認為，當前購房者置業(yè)情緒仍受多重因素影響，其中居民收入預期偏弱、房?jì)r(jià)下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等仍是關(guān)鍵，這些因素能否好轉以及政策托底力度的大小直接影響著(zhù)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢。預計下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復仍有波折，銷(xiāo)售面積或將在低基數下實(shí)現小幅增長(cháng)，全年銷(xiāo)售面積預計會(huì )與2022年基本持平。

　　丁祖昱對記者表示，預計7—9月市場(chǎng)基于政策的博弈，行情機會(huì )較為突出，建議消費者購房可以關(guān)注市場(chǎng)回款率高、信用穩定的開(kāi)發(fā)商。若三季度無(wú)強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將低位持穩，環(huán)比降幅和累計同比增幅將持續收窄，維持弱復蘇主基調。

　　另外，各城市分化還將持續加劇，短期內熱度較高的核心一二線(xiàn)城市仍將是房企推盤(pán)的重點(diǎn)區域，如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多數企業(yè)會(huì )選擇加快新盤(pán)入市搶占市場(chǎng)，尤其是增加改善型樓盤(pán)的供給。與之形成鮮明對比的當屬內陸弱二三線(xiàn)城市，新房供應還將進(jìn)一步回落，以去庫存為主。