近年來(lái)，重點(diǎn)城市大戶(hù)型、改善性住宅消費占比不斷提升。全國主要城市新建商品住房中，三室戶(hù)型成交占市場(chǎng)主導地位，大戶(hù)型成交占比也穩步上揚。在信貸環(huán)境顯著(zhù)改善、相對寬松的情況下，“賣(mài)一買(mǎi)一”、連環(huán)交易、置換交易客戶(hù)的需求明顯增加。

　　去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題；著(zhù)力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置；多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車(chē)、養老服務(wù)等消費。從數據上看，改善性購房需求仍富有潛力，政策支持改善性購房需求有序釋放大有可為。

　　第七次全國人口普查數據顯示，2020年中國城鎮人均住房達到1.06間，家庭戶(hù)人均住房建筑面積為41.76平方米，相比第六次人口普查時(shí)增加了10.7平方米?？梢哉f(shuō)，從增量時(shí)代邁向存量時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨著(zhù)的是城鎮家庭正在從有得住，邁向住得好，發(fā)展目標已經(jīng)從住有所居，升級為住有宜居、住有安居。

　　在改善和提升住房條件的過(guò)程中，城鎮居民的住房需求將逐漸從單純擴大居住面積，轉變?yōu)橥卣箍臻g功能、提升住房舒適度、提高居住品質(zhì)與生活質(zhì)量，考慮因素將覆蓋至居住區位、生活配套、教育資源、市政設施、社區服務(wù)、小區環(huán)境、物業(yè)管理等多方面，購房模式將包括連環(huán)交易、以購換租、以小換大、以舊換新、以遠換近等，呈現梯次性、有序性、漸進(jìn)性。

　　改善性住房的增長(cháng)潛力空間，主要集中在符合條件的新市民、青年群體以及非戶(hù)籍常住人口身上。有研究表明，住房可負擔性對家庭形成期流動(dòng)人口居留意愿的擠出效應更強，公共服務(wù)水平對家庭擴張期流動(dòng)人口居留意愿的引力效應更強。因而，在增加普惠便捷公共服務(wù)供給、健全市政公用設施、完善城市住房體系、有序推進(jìn)城市更新改造、增強創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)能力等方面的具體努力，將更好激發(fā)符合條件的新市民、青年人、非戶(hù)籍常住人口、居住在老舊小區和城中村等待改造地段人群等的購房需求。

　　不同居住人群也各自存在特定的、特殊的改善性需求。例如，最新人口普查數據顯示，65.5%的老年人獨居或僅與老伴同住，54%的老人在樓齡大于20年的老房屋內居住。在人口老齡化趨勢下，高齡人群及其家人無(wú)疑將更加重視住房在出行、醫療、康養等方面的適老設施配套狀況。

　　又如，有報告顯示，在全國36個(gè)主要城市中，有超過(guò)1000萬(wàn)人平均每日單程通勤時(shí)長(cháng)超過(guò)60分鐘，個(gè)人身心健康可能受到超長(cháng)通勤時(shí)間影響。城市運營(yíng)也面臨著(zhù)交通擁堵、土地利用、空氣污染、能源損耗等諸多方面挑戰。職住分離人群在交通通勤和實(shí)現職住平衡方面均具有較大需求，這一部分的改善性購房需求也不容忽視。

　　近日，武漢市提出結合房?jì)r(jià)和新房庫存情況，動(dòng)態(tài)調整住房限購范圍。這是各地動(dòng)態(tài)優(yōu)化調整限購政策、促進(jìn)改善性住房需求釋放的最新例證。有條件的城市可以繼續因城施策，優(yōu)化包括信貸政策在內的差別化住房政策。在滿(mǎn)足首套住房消費需求基礎上，可考慮適時(shí)、適當地降低二套房首付比例、調整二套房貸利率加點(diǎn)、調整限購套數、調整限購區域等，以滿(mǎn)足有改善性住房需求的人群。

　　還可探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創(chuàng )新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施，以滿(mǎn)足老年人、新市民、創(chuàng )新型技能型人才以及多孩家庭等群體的住房消費需求，更好地降低購房成本，提升換房意愿，釋放合理的改善性購房需求。同時(shí)，應繼續嚴防嚴懲經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好地抑制投機性需求與投資性需求。