南方日報記者 柴亞娟

近段時(shí)間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科債券出現異常波動(dòng)引發(fā)外界關(guān)注。11月6日，萬(wàn)科與境內外金融機構舉行三季度業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )，會(huì )上，萬(wàn)科管理層表示，萬(wàn)科基本情況無(wú)恙，流動(dòng)性依舊穩健；深圳國資委與深鐵表態(tài)堅定支持萬(wàn)科，并表明已經(jīng)準備好豐富的“工具箱”去應對可能遇到的風(fēng)險。

11月7日，萬(wàn)科股債市場(chǎng)出現回升走勢，萬(wàn)科A開(kāi)盤(pán)走高，以近2%的漲幅領(lǐng)跑，同時(shí)，企業(yè)多只債券大漲。顯然，深圳國資委的撐腰幫助萬(wàn)科度過(guò)了眼前的危機，不過(guò)從長(cháng)遠來(lái)看，真正解除危機需要的是整個(gè)行業(yè)穩定發(fā)展和市場(chǎng)信心的修復。

當下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的轉型期，而房地產(chǎn)新模式的探索是一項系統工程，新舊模式的轉換顯然是一個(gè)漫長(cháng)而痛苦的過(guò)程。實(shí)際上，早在5年前就喊出“活下去”的萬(wàn)科，比同行更早地進(jìn)入轉型期。萬(wàn)科的轉型之路究竟走得如何，能否幫助其真正破解信任危機、穿越周期，持續健康地活下去？

早在5年前就喊出“活下去”的萬(wàn)科，比同行更早地進(jìn)入轉型期。 ? ?資料圖片

走過(guò)了“交學(xué)費”階段

在行業(yè)轉型的艱難時(shí)期，萬(wàn)科財報顯示，公司保持穩健，財務(wù)狀況良好，經(jīng)營(yíng)性現金流已連續14年為正，銷(xiāo)售規模保持在頭部陣營(yíng)。今年8月30日發(fā)布的2023年半年報顯示，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現全口徑收入267.3億元，同比增長(cháng)11.9%，實(shí)現雙位數增長(cháng)。

“自今年6月起，泊寓已實(shí)現單月利潤連續回正，9月份實(shí)現累計權益凈利潤回正，預計今年內將實(shí)現整體盈利?！?0月20日，萬(wàn)科舉辦的媒體見(jiàn)面會(huì )上，泊寓總經(jīng)理胡冬華分享了萬(wàn)科長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)的最新發(fā)展情況。截至目前，泊寓已在19個(gè)城市為8.3萬(wàn)間保障性租賃住房提供運營(yíng)服務(wù)，在市場(chǎng)化運營(yíng)機構中，納保數量位居第一。

10月26日，萬(wàn)科旗下印力集團于消費類(lèi)基礎設施REITs試點(diǎn)中拔得頭籌，中金印力REIT成為第一批正式進(jìn)入公開(kāi)發(fā)布階段的消費類(lèi)基礎設施公募REITs之一。

當晚，郁亮在微信朋友圈發(fā)文感慨，“REITs對于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性，類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，能夠實(shí)現商業(yè)模式的閉環(huán)。一旦完成REITs的環(huán)節打通，萬(wàn)科將有望真正從開(kāi)發(fā)商轉變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠影響將隨時(shí)間顯示出來(lái)?！?/p>

在郁亮看來(lái)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)起步比較早，但以前吃掉了很多利潤，如今“學(xué)費”終于付完了，不再成為負擔。

“經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢(qián)、長(cháng)錢(qián)和辛苦錢(qián)，在短期內，對整體盈利表象要有重大改變，還有難度?！庇袅琳f(shuō)，轉型不是一蹴而就，與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不同，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)是“滾雪球”業(yè)務(wù)，給一定的時(shí)間，將會(huì )對收入、利潤有重大影響?！霸谕獠織l件具備的情況下，萬(wàn)科會(huì )做好準備，也會(huì )保持耐心?！?/p>

努力熬過(guò)轉型“陣痛期”

經(jīng)營(yíng)服務(wù)性業(yè)務(wù)實(shí)現正向盈利，意味著(zhù)萬(wàn)科轉型初見(jiàn)成效，相當于企業(yè)完成減脂、增肌、活血，萬(wàn)科本應以一個(gè)更加健康、飽滿(mǎn)的狀態(tài)應對眼前的挑戰。出乎意料的是，郁亮卻坦白，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入馬拉松“撞墻期”，陣痛比預想的更長(cháng)、更痛。

馬拉松“撞墻”是指運動(dòng)員在比賽中必須經(jīng)歷的一段艱難路程，通常發(fā)生在賽程的30公里左右。在這段賽程中，跑者體能?chē)乐叵?#xff0c;肌肉酸痛，配速下降，身體到了極限狀態(tài)，甚至失去行動(dòng)能力，就像“撞墻”一樣。

媒體見(jiàn)面會(huì )上，熱愛(ài)馬拉松的郁亮以長(cháng)跑中的身體動(dòng)能轉換為例，他認為，“今天（房地產(chǎn)市場(chǎng)）的狀態(tài)有點(diǎn)像馬拉松‘撞墻’。身體原來(lái)消耗碳水化合物，以糖轉換能量，但跑了30公里之后體內的糖基本消耗完了，開(kāi)始燃燒脂肪轉化能量讓你往前跑。燃燒脂肪轉化比較慢，需要5—10分鐘，這一段時(shí)間是最痛苦的，因為糖不夠了，脂肪還沒(méi)起來(lái)，熬過(guò)去就能跑下去?！?/p>

兩年前，行業(yè)剛觸及深水區時(shí)，郁亮對于市場(chǎng)的判斷尚是“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后仍有機會(huì )”。

“陣痛的壓力對每個(gè)人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過(guò)陣痛期?！?/p>

陣痛之后的機會(huì )在哪里？

陣痛之后的機會(huì )在哪里？萬(wàn)科認為是與客戶(hù)同步發(fā)展，與城市同步發(fā)展。

在10月20日的萬(wàn)科媒體交流會(huì )上，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)負責人張海認為當前行業(yè)環(huán)境已發(fā)生較大變化，客戶(hù)已成為最寶貴的資源?！艾F階段首先要將基本功練得更好，所謂基本功，首先是按期、保質(zhì)地將產(chǎn)品交到客戶(hù)手中，也包括加強與客戶(hù)互動(dòng)，滿(mǎn)足客戶(hù)新的需求?！?/p>

在張?？磥?lái)，萬(wàn)科這些年的種種探索與實(shí)踐，都是“推動(dòng)變化，并成為變化”的過(guò)程。郁亮持同樣的觀(guān)點(diǎn)，“沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)?！痹谒磥?lái)，每個(gè)企業(yè)都要適應時(shí)代的變化，做時(shí)代需要的事情，才可能做到成功。

郁亮認為，住房市場(chǎng)需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”的階段，走向“好不好”的階段。目前客戶(hù)對居住的需求越來(lái)越多，類(lèi)型也越來(lái)越多樣化，但針對新需求的市場(chǎng)供應是不充分的。從城市人口增長(cháng)、改善、更新的需求來(lái)看，預計未來(lái)住宅建設的中樞值是10億—12億平方米。

“由此來(lái)看，現階段住房建設水平超跌了。今年預計新開(kāi)工不到7億平方米，回到了2006年的水平，距離10億—12億平方米的中樞值有較大差距?！庇袅林赋?#xff0c;住房作為居民生活剛需不會(huì )消失，需求壓制久了總要釋放出來(lái)，市場(chǎng)正在蓄積自發(fā)修復的勢能。

市場(chǎng)到底何時(shí)復蘇？郁亮認為，市場(chǎng)的恢復需要三組力量的合力：能買(mǎi)、想買(mǎi)、需要買(mǎi)，目前還存在的難點(diǎn)是“想買(mǎi)”的問(wèn)題，需要恢復消費者的信心?！盎謴拖M者的信心，首先需要行業(yè)保持穩定，保持行業(yè)穩定需要市場(chǎng)各方共同努力，也需要時(shí)間。每一輪房地產(chǎn)周期調整，從政策底到市場(chǎng)底，再逐步修復到合理水平，都需要時(shí)間?！?/p>

“黎明前總是最冷的時(shí)候，但還是要對將來(lái)有信心?！庇袅帘硎?#xff0c;他相信城市永不落幕，與客戶(hù)、城市同步發(fā)展，未來(lái)仍有很多機會(huì )?！案匾氖?#xff0c;當下不必過(guò)于悲觀(guān)。