中投國控集團運營(yíng)的武漢·當代夢(mèng)工場(chǎng)

國家統計局發(fā)布的數據顯示，截至2022年末，我國城鎮人口占全國人口比重（城鎮化率）為65.22％。按照世界城市化發(fā)展規律，城鎮化率達70％至80％時(shí)，城市將進(jìn)入持續而漫長(cháng)的更新階段，低效商業(yè)地產(chǎn)的存量盤(pán)活是其中一項重要內容。

當前國際社會(huì )不確定性因素增加，給全球經(jīng)濟蒙上了一層陰影，也給我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展帶來(lái)了不小沖擊。數據顯示，我國主要城市商業(yè)寫(xiě)字樓空置率在15％左右，近年來(lái)北京、上海、天津、鄭州等城市都出臺了盤(pán)活存量低效商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策文件，多數大型國企也在探討將閑置或者低效的產(chǎn)業(yè)推向市場(chǎng)。

可以看到，隨著(zhù)城市空間的日益擁擠，商業(yè)地產(chǎn)即將或者已經(jīng)進(jìn)入了“盤(pán)存”時(shí)代，在政策和市場(chǎng)的雙輪驅動(dòng)下，中投國控集團依靠自身二十年物業(yè)管理、商業(yè)管理的經(jīng)驗和資源，聚焦城市存量商業(yè)改造，在近年來(lái)疾步邁向輕量化資產(chǎn)運營(yíng)的新藍海。

位于鄭州市的中投國控集團總部國弘巨正廣場(chǎng)

政策市場(chǎng)雙輪驅動(dòng)　中投瞄準商業(yè)地產(chǎn)存量改造

鄭州是國家中心城市，也是創(chuàng )建中的國際消費中心城市，還是首批國家文旅消費試點(diǎn)城市，在多層政策疊加之下，城市更新將是一項持續行動(dòng)。在城市更新中加速現代服務(wù)業(yè)提檔升級是最現實(shí)的需求，其中提升商業(yè)寫(xiě)字樓的服務(wù)水平、鏈接能力，和促進(jìn)消費業(yè)態(tài)的創(chuàng )新、升級，是城市更新的題中應有之義，這離不開(kāi)存量空間的盤(pán)活、產(chǎn)業(yè)鏈的打造。

鄭州市在城市更新進(jìn)程中，實(shí)施了一系列市場(chǎng)外遷、產(chǎn)業(yè)上樓，低效產(chǎn)業(yè)改造文旅消費場(chǎng)景等措施，鄭州市引入運營(yíng)商盤(pán)活老廠(chǎng)房建成的油化廠(chǎng)創(chuàng )意園、二砂文化創(chuàng )意園等，都是不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)存打造現代商業(yè)的典范。當前的經(jīng)濟環(huán)境下，商業(yè)寫(xiě)字樓租金下行，空置率居于高位，租金承壓嚴重，中小型托管租賃公司難以為繼。中投國控集團成立于2004年，在城市物業(yè)管理、商業(yè)管理、酒店管理方面積累了豐富經(jīng)驗和資源，城市更新的趨勢以及市場(chǎng)因素，讓中投國控集團堅定了盤(pán)活城市低效產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰略。

截止2024年5月，中投國控集團運營(yíng)的商業(yè)樓宇資產(chǎn)已達110萬(wàn)平方米，規模接近國內第一梯隊。數據顯示，截止2024年一季度，鄭州市甲乙級寫(xiě)字樓存量為518.4萬(wàn)平方米，零售物業(yè)超700萬(wàn)平方米，加上國企推向市場(chǎng)的閑置、低效資產(chǎn)，鄭州市存量可商用不動(dòng)產(chǎn)不低于1500萬(wàn)平方米，其中近年內有環(huán)境改造、設施更新需求的超過(guò)半數。

據住建部數據顯示，截至2023年11月底，全國共實(shí)施各類(lèi)城市更新項目約6.6萬(wàn)個(gè)，其中城鎮老舊小區改造占據多數，低效、存量產(chǎn)業(yè)改建盤(pán)活也占到一定的比例。據《佳兆業(yè)2021年全國城市更新報告》，我國城市更新市場(chǎng)規模日益擴大，存量總市值為500萬(wàn)億，按年城市更新速率2％計算，城市更新項目將每年釋放出10萬(wàn)億元的市場(chǎng)，落后、低效資產(chǎn)的改擴建及盤(pán)活升級也是萬(wàn)億級市場(chǎng)的新藍海。

“從市場(chǎng)角度來(lái)看，商業(yè)寫(xiě)字樓庫存量比較大，目前一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率大概在10％—20％，二線(xiàn)城市空置率大多超過(guò)30％，均處于相對較高的空置狀態(tài)，租金承壓?！敝型秶丶瘓F董事長(cháng)韓帥分析說(shuō)，“面對商業(yè)辦公地產(chǎn)去庫存及降低空置率的壓力，國家及各地都開(kāi)始陸續釋放利好新政，通過(guò)提供稅收優(yōu)惠、簡(jiǎn)化審批流程等政策支持，鼓勵房地產(chǎn)投資者和運營(yíng)商積極參與寫(xiě)字樓改造和運營(yíng)。借勢政策東風(fēng)，新政下商業(yè)地產(chǎn)必然重拾價(jià)值，這給了我鎖定低效商業(yè)地產(chǎn)盤(pán)存市場(chǎng)的信心?！?/p>

商管部副總經(jīng)理袁斌向記者介紹，中投國控集團致力于構建“主業(yè)突出，上下產(chǎn)業(yè)鏈垂直深耕”的商業(yè)發(fā)展模式，以寫(xiě)字樓運營(yíng)為主業(yè)，同時(shí)發(fā)展物業(yè)管理、酒店管理、企業(yè)服務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈，垂直深耕下去。我們不做開(kāi)發(fā)建設，只做樓宇的輕資產(chǎn)運營(yíng)。目前集團僅在河南省持有的商業(yè)寫(xiě)字樓面積近110萬(wàn)平方米，服務(wù)10000＋企業(yè)客戶(hù)，我們也始終在朝著(zhù)IPO上市的方向前進(jìn)。

位于鄭州市二七區的法務(wù)大廈

做新型商管　支撐生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)“上樓入鏈”

2024年《政府工作報告》在提出“大力推進(jìn)現代化產(chǎn)業(yè)體系建設，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力”時(shí)，專(zhuān)門(mén)指出“加快發(fā)展現代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)”。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是制造業(yè)高端化、智能化的重要支撐，也是引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)向價(jià)值鏈高端攀升的關(guān)鍵環(huán)節和根本途徑，延伸了更新質(zhì)的生產(chǎn)要素的使用范圍，推動(dòng)了新質(zhì)生產(chǎn)力的能級躍遷。

以武漢為例，其核心城區江岸區在數年前就提出發(fā)展樓宇經(jīng)濟，平安金融中心是湖北首棟納稅超10億元樓宇，樓內以金融、保險等高端服務(wù)業(yè)為主。目前，江岸區已有3棟納稅超10億元樓宇、25棟納稅億元樓宇。形成武漢天地國際商務(wù)集群、建設大道金融產(chǎn)業(yè)帶集群、漢口歷史文化風(fēng)貌區文創(chuàng )集群、長(cháng)江左岸創(chuàng )意設計集群、漢口濱江商務(wù)區國際總部集群等五大特色樓宇集群。

放眼世界，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)“上樓入鏈”是城市經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。當前，我國發(fā)達城市把現代服務(wù)業(yè)，特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)轉型“闖關(guān)”的主攻方向，突出發(fā)展總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟，把生態(tài)環(huán)保、數字經(jīng)濟、科創(chuàng )服務(wù)、金融保險、商貿物流、人工智能等一系列生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)搬進(jìn)寫(xiě)字樓，打造億元稅收樓宇，甚至是十億元樓宇，既形成集約效應，也方便政府集中提供服務(wù)。

通過(guò)對香港、北京、武漢等地的考察，中投國控集團董事長(cháng)韓帥洞見(jiàn)了這一趨勢背后的商業(yè)潛力。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)“上樓”，離不開(kāi)存量空間的盤(pán)活和產(chǎn)業(yè)鏈的打造。盤(pán)活需要精準，讓載體的資源稟賦和服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求相匹配，才能暢通導入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的路徑。打造產(chǎn)業(yè)鏈重在實(shí)現價(jià)值增值，通過(guò)發(fā)揮城市空間的區位、公共服務(wù)等優(yōu)勢，為上下游高效協(xié)同生產(chǎn)提供各種便利，達到“花開(kāi)蝶自來(lái)”的效果，吸引在鏈企業(yè)、優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素匯集，持續擴大產(chǎn)業(yè)規模、提升產(chǎn)業(yè)能級。

在這樣的背景下，中投國控集團更致力于提升樓宇運營(yíng)水平，聚焦于服務(wù)企業(yè)、服務(wù)企業(yè)家，貫穿全服務(wù)流程做政企、銀企、企企、媒企各類(lèi)資源的聯(lián)動(dòng)整合。依托集團專(zhuān)業(yè)的運管能力和鏈接能力，提升產(chǎn)業(yè)聚集度，塑造“一樓一主業(yè)、一樓一特色、一樓一品牌”的格局，著(zhù)力打造“上下樓即上下游”的產(chǎn)業(yè)聚集生態(tài)。

通過(guò)低效商產(chǎn)盤(pán)存，中投國控集團在鄭州市二七區打造出了一棟以法律服務(wù)為特色的法務(wù)大廈，配備共享食堂、健身房、高端咖啡館等，吸引國內國際法務(wù)服務(wù)機構，以及在海外開(kāi)展業(yè)務(wù)、需要國際法支持頻率較高的企業(yè)入駐，以特色招商，目前運營(yíng)趨勢穩定向好。2023年12月22日，中投國控集團攜手二七區政府以及入駐企業(yè)，舉行了“二七區法務(wù)園區”的揭牌儀式。

有業(yè)內專(zhuān)家評價(jià)說(shuō)，法務(wù)園區的成立不僅標志著(zhù)鄭州市二七區法務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集平臺建設日趨成熟，法務(wù)品牌輻射力、產(chǎn)業(yè)聚合力逐步增強，還將為鄭州乃至河南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展增添新業(yè)態(tài)、提供新動(dòng)能、塑造新優(yōu)勢，全面打造具有全國乃至國際競爭力的法務(wù)產(chǎn)業(yè)新高地。

中投國控集團運營(yíng)的國弘世紀大廈

全國布局　中投國控疾步邁入萬(wàn)億新藍海

2023年5月21日，中投國控集團在鄭州市召開(kāi)上市啟動(dòng)會(huì )，董事長(cháng)韓帥向媒體表示，中投國控集團在發(fā)展中主動(dòng)創(chuàng )新求變，找準新契機，構建新格局，探索出了一條屬于自己的發(fā)展道路，集團實(shí)現了跨越式發(fā)展，并將進(jìn)一步聚焦核心優(yōu)勢，力爭早日走向資本市場(chǎng)。

從發(fā)達國家和地區的城市發(fā)展經(jīng)驗來(lái)看，在城市更新過(guò)程中，低效商業(yè)地產(chǎn)的存量改造一直都有著(zhù)很高的成功率。作為城市最早期的商業(yè)地標，它們通常位置優(yōu)越，是一代人難以消磨的城市記憶，有著(zhù)極高的人氣和關(guān)注度。

2021年，北京市發(fā)布《北京市城市更新行動(dòng)計劃（2021－2025年）》，指出到2025年北京將推動(dòng)500萬(wàn)平方米左右的低效老舊樓宇改造，并完成22個(gè)傳統商圈升級。在2021年，北京市區內有3個(gè)老舊商業(yè)物業(yè)經(jīng)過(guò)改造升級后重新面世。在西單中心區域，原77街更名為西單更新場(chǎng)重裝開(kāi)業(yè)，定位青年潮流，引入品牌近半數為北京首店，成為中國低效商業(yè)地產(chǎn)存量改造的標志性案例。

城市更新和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)上樓的大勢，為低效商業(yè)地產(chǎn)的存量改造提供了巨大空間，同時(shí)資本市場(chǎng)也給出了良性反應。2023年底，自盟資本10億智慧城市系列投資基金啟動(dòng)，該基金是自盟資本聯(lián)合中投國控集團設立的首支智慧城市系列投資基金。自盟資本負責人在介紹該基金時(shí)稱(chēng)，將以資本為紐帶，以基金為載體，以產(chǎn)業(yè)為導向，通過(guò)發(fā)揮“資本＋產(chǎn)業(yè)＋平臺”生態(tài)圈資源優(yōu)勢，整合匯聚政、產(chǎn)、學(xué)、研、企、商、媒等各方力量，為商管行業(yè)和城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展提供可靠的資本支持。

作為較早啟動(dòng)更新行動(dòng)的城市，北京市住房城鄉建設委副主任馬綮鴻表示，為支持城市更新重點(diǎn)項目實(shí)施，北京市加大資金支持力度，同時(shí)還積極探索社會(huì )資本參與城市更新機制，指導各區盡快謀劃一批成規模、投資大、有影響力，對市場(chǎng)吸引力高的片區綜合性城市更新項目，吸引社會(huì )資本積極參與?？梢?jiàn)在城市更新過(guò)程中，社會(huì )資本將是受各地政府青睞的重要力量！

當前，我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，今年以來(lái)，各地紛紛因地制宜，陸續出臺了城市更新政策法規，探索富有城市特色的實(shí)施方案，年均超萬(wàn)億的盤(pán)存市場(chǎng)已經(jīng)呈現在大家面前。

目前，中投國控集團正推進(jìn)在全國重點(diǎn)城市全面布局，香港和東南亞也在下一步計劃當中。2024年的新春年會(huì )上，中投國控集團董事長(cháng)韓帥向全體員工動(dòng)員：“今天，中投站在區域化向全國化邁進(jìn)的里程拐點(diǎn)，我們將重點(diǎn)布局上海、北京、西安、南京、武漢、重慶、成都等一線(xiàn)或強二線(xiàn)城市，到2027年集團商管面積力爭突破1000萬(wàn)㎡，然后向海外延伸！”

歷經(jīng)二十年的發(fā)展，中投國控集團對市場(chǎng)有著(zhù)異常清醒的認知?！霸诔鞘懈碌拇蟊尘跋?#xff0c;做低效商業(yè)地產(chǎn)盤(pán)活這個(gè)細分賽道的頭部，這是我們的目標，相對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這是一片新藍海?！敝型秶丶瘓F董事長(cháng)韓帥說(shuō)。

談及集團快速穩定發(fā)展的心得，韓帥透露：“堅定輕資產(chǎn)投入的準則，順應政策趨勢，不斷鏈接優(yōu)質(zhì)資源，來(lái)充實(shí)我們的服務(wù)體系，為我們的項目、客戶(hù)做深度賦能，這可能就是我們長(cháng)期保持健康穩定發(fā)展的秘訣?！?/p>