家庭是社會(huì )的基本細胞，而住宅則是家庭的主要財產(chǎn)和安身之所。物業(yè)管理直接關(guān)系到9億多城鎮居民“居有所安”的切身利益，也是基層社會(huì )治理的重要組成部分。

　　與美國、日本、歐盟等主要經(jīng)濟體相比，我國的物業(yè)管理立法工作比較滯后，自2003年以來(lái)，長(cháng)期是以《物業(yè)管理條例》的形式進(jìn)行規范。雖然2007年、2016年、2018年三次進(jìn)行了修訂，但從實(shí)踐來(lái)看，依然沒(méi)有能夠充分體現“人民至上”的立法價(jià)值取向——物業(yè)管理企業(yè)相對強勢、業(yè)委會(huì )運行監督難、業(yè)主維權難等現象沒(méi)有得到根本扭轉。

　　關(guān)注到上述問(wèn)題，2022年全國兩會(huì )期間，全國人大代表胡成中帶來(lái)了一份《關(guān)于修改物業(yè)管理條例強化業(yè)主權益保護的建議》，他說(shuō)，以上海市為例，僅2020年下半年，12345市民熱線(xiàn)受理的涉及物業(yè)管理的投訴就將近20萬(wàn)條，其中具體到“維修”“安?！薄皹I(yè)委會(huì )”的三類(lèi)投訴量漲勢迅猛。各地社會(huì )新聞和司法判例中，物業(yè)毆打業(yè)主、業(yè)委會(huì )成員貪腐乃至涉黑等極端問(wèn)題也很多。

　　胡成中表示，去年正式施行的《民法典》，在相關(guān)章節給業(yè)主維護合法權利提供了有力支撐，但法律管“總”、條例管“細”，要業(yè)主動(dòng)不動(dòng)就通過(guò)訴訟來(lái)解決身邊的瑣碎問(wèn)題，既不現實(shí)，也是對司法資源的極大擠占。在沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的《物業(yè)管理法》的情況下，“建議盡快啟動(dòng)《物業(yè)管理條例》新一輪修訂工作，貫徹《民法典》精神，針對實(shí)踐中的一些頑固癥進(jìn)行突破，凸顯業(yè)主權益保護的導向?！?br />
　　根據群眾反饋上來(lái)的問(wèn)題集中整理，胡成中就修改《物業(yè)管理條例》中提出四點(diǎn)修訂建議，概要如下：

　　第一，建議條例名稱(chēng)突出“服務(wù)”屬性

　　所謂“物業(yè)管理”，本質(zhì)上是業(yè)主聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建筑物及其附屬設施等進(jìn)行管理。但在實(shí)踐中，很多物業(yè)企業(yè)往往是開(kāi)發(fā)商利用不平等地位強加給業(yè)主的，動(dòng)輒把業(yè)主視為“管理對象”，如強推“人臉識別”、疫情期間自行加碼出入管制等“強仆欺主”現象頻發(fā)。通過(guò)更名，就是要為物業(yè)企業(yè)打上深刻的“服務(wù)”烙印，不允許以“社區管理者”自居。目前各省出臺的物業(yè)管理條例中，陜西省已經(jīng)更名《物業(yè)服務(wù)管理條例》，起到了很好的帶頭示范作用。

　　第二，增加業(yè)主自治過(guò)渡機構的制度安排

　　由于入住率的問(wèn)題，很多小區可能交房多年都達不到成立業(yè)主委員會(huì )的法定條件，在此情況下，物業(yè)一家獨大，已入住居民則毫無(wú)博弈能力。建議在《物業(yè)服務(wù)管理條例》中增加“物業(yè)管理委員會(huì )”的制度安排，作為業(yè)主委員會(huì )的過(guò)渡機構，由已入住的業(yè)主代表、所在地居（村）委會(huì )代表在屬地房管部門(mén)的指導下組成，代行業(yè)委會(huì )職能，并在法定條件滿(mǎn)足后立即啟動(dòng)業(yè)委會(huì )選舉工作。

　　第三，加強對物業(yè)企業(yè)的“契約”約束

　　企業(yè)經(jīng)營(yíng)，最重要的就是重諾守信?，F實(shí)中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往在競標或者續簽的時(shí)候故意報低價(jià)，等到合同簽訂后再采取種種伎倆要挾業(yè)主，達到“坐地起價(jià)”的目的。建議《物業(yè)服務(wù)管理條例》明確規定，在一個(gè)合同期內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得中途提出漲價(jià)，如因外部環(huán)境重大變化確需漲價(jià)的，應同時(shí)組織其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競標，“無(wú)競爭，不漲價(jià)”。此外，競標落敗的老物業(yè)拒不移交或者拖延移交的情況比較嚴重，建議條例增加相應規定，在已經(jīng)確定新物業(yè)的情況下，老物業(yè)的移交時(shí)限不得超過(guò)1個(gè)月，違者給與行業(yè)禁入、罰款等嚴厲處罰。

　　第四，加強業(yè)委會(huì )的民主管理

　　業(yè)委會(huì )是全體業(yè)主的代表機構，理應秉承全體業(yè)主意志、維護全體業(yè)主權益、接受全體業(yè)主的監督。實(shí)踐中，業(yè)委會(huì )選舉和運行仍存在諸多弊端。一些業(yè)委會(huì )籌備小組拒不接受居民自薦，采取小范圍“醞釀”的方式剝奪廣大業(yè)主的參與權；又在計票方式上玩套路，籌備小組根本沒(méi)有發(fā)動(dòng)最廣大業(yè)主參與投票，控制小部分“票倉”參加投票。建議《物業(yè)服務(wù)管理條例》針對性規定，業(yè)主委員會(huì )選舉必須公開(kāi)設置業(yè)主自薦渠道，同時(shí)明確凡是應由業(yè)主大會(huì )投票決定的事項，必須按實(shí)際投票計算。同時(shí)，很多業(yè)委會(huì )在人員構成上缺乏代表性，往往成為“退休俱樂(lè )部”，有的缺乏民主法制的基本觀(guān)念，把自己當做“業(yè)主的領(lǐng)導”，拒不公開(kāi)工作信息，不接受業(yè)主質(zhì)詢(xún)。建議《物業(yè)服務(wù)管理條例》針對性規定，業(yè)主委員會(huì )成員中不得少于一名女性成員、不得少于一名50周歲以下人員；明確業(yè)主委員會(huì )必須主動(dòng)、按時(shí)公開(kāi)委員會(huì )全體成員的基本情況、會(huì )議紀要、收支詳情、年審報告、述職報告等信息，并規定業(yè)主個(gè)人有權查閱、復制原始記錄；委員會(huì )中必須設置監察委員，接受業(yè)主針對業(yè)委會(huì )成員的投訴舉報并必須作出回復；降低業(yè)主罷免業(yè)委會(huì )成員的啟動(dòng)門(mén)檻。要讓“原子化”的業(yè)主發(fā)動(dòng)20%的業(yè)主聯(lián)名才能啟動(dòng)罷免程序過(guò)于苛刻，建議規定50戶(hù)以上業(yè)主聯(lián)名或20%以上業(yè)主聯(lián)名均可啟動(dòng)業(yè)主委員罷免程序。