從去年開(kāi)始，隨著(zhù)韓國基準利率急劇上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，入市新房積壓嚴重，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況堪憂(yōu)，銀行壞賬風(fēng)險不斷累加；二手房市場(chǎng)同樣成交萎縮，特別是受到長(cháng)租市場(chǎng)欺詐行為拖累，下半年不排除發(fā)生房?jì)r(jià)第二次大幅下滑的可能性。

　　據韓國國土交通部數據，以今年2月末為基準，韓國未出售新建住宅數達7.54萬(wàn)套，比一年前增加了約2倍。受新房銷(xiāo)售不振影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況持續惡化，特別是中小企業(yè)。據韓國銀行統計，韓國連續3年營(yíng)業(yè)利潤無(wú)法負擔貸款利息費用的中小房地產(chǎn)企業(yè)占比已達15%，比一年前上升了4.2個(gè)百分點(diǎn)。今年1月份至4月份，申報停業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)已達1080家。

　　與此同時(shí)，韓國四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款規模持續膨脹。截至2022年年底，四大商業(yè)銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供的貸款余額達15.27萬(wàn)億韓元（1元人民幣約合191韓元），比一年前增長(cháng)了3.36萬(wàn)億韓元，創(chuàng )下2013年以來(lái)的最高值。在高利率狀況長(cháng)期化、新房銷(xiāo)售持續低迷的背景下，商業(yè)銀行已經(jīng)預見(jiàn)到壞賬風(fēng)險加大的可能性，開(kāi)始主動(dòng)提升自身防御能力。截至今年一季度末，四大商業(yè)銀行壞賬準備金轉入額達到7594億韓元，比一年前增加了14倍以上。

　　國家政策銀行也開(kāi)始著(zhù)手應對房地產(chǎn)金融風(fēng)險。韓國產(chǎn)業(yè)銀行日前宣布中斷部分“地區開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目融資”。相對于傳統的以借款企業(yè)的整體信用度和擔保能力為基礎進(jìn)行的擔保貸款，項目融資更側重于行業(yè)的未來(lái)收益性。目前，居住設施開(kāi)發(fā)項目已被產(chǎn)業(yè)銀行排除在項目融資核準范圍之外，說(shuō)明在韓國金融機構眼中，韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)風(fēng)險已大于收益。

　　韓國的二手房市場(chǎng)同樣不容樂(lè )觀(guān)。據首爾房地產(chǎn)信息廣場(chǎng)統計，今年3月份，首爾公寓的實(shí)際交易量為2980套，遠不及往年3月份少則三四千套、多則八九千套的交易量，但這已是2020年8月份以后的最高交易量。盡管一些媒體預測韓國二手房市場(chǎng)已到了由跌轉漲的臨界點(diǎn)，但大多數韓國人仍不急于出手購買(mǎi)，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚。

　　一種稱(chēng)為“傳貰”的租房制度近年來(lái)快速推升了韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。該制度要求租方將房?jì)r(jià)的30%至80%作為保證金交給房主，按合同約定可以少繳甚至不繳月租，租期一般為2年至3年，期滿(mǎn)后房主需全額退還保證金。

　　傳貰雖是租房制度，實(shí)際上與購房息息相關(guān)。例如一個(gè)房產(chǎn)投資人原本可以用手中的10億韓元購買(mǎi)1套住房，但通過(guò)傳貰方式出租，他可以在簽訂購房合同后先出租這套住房，拿到8億押金后再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實(shí)際支付金額只有2億韓元，10億韓元可以讓他購得5套類(lèi)似的住房。然而，傳貰制度只適合于房地產(chǎn)的上升周期。通過(guò)傳貰制度購房的房主，必須用下一個(gè)租客的押金才能返還之前的押金。但隨著(zhù)房?jì)r(jià)下跌，按比例得到的新押金已不足以?xún)敻对航稹?/p>

　　加之近期韓國接連爆出房主因財務(wù)狀況惡化，將已抵押給債權人的房產(chǎn)再次以傳貰方式出租，騙取租客押金的案件。韓國人選擇傳貰租房越來(lái)越謹慎，租客越來(lái)越難尋找，導致押金額大幅下滑，房主因無(wú)法償還到期租客的押金陷入窘境。

　　在這種情況下，韓國出現了一個(gè)奇怪現象，房主因無(wú)力支付傳貰押金，需每月向租戶(hù)支付一定的金額，形成一種“逆向房租”。而且韓國長(cháng)租市場(chǎng)無(wú)法返還傳貰押金的比例有不斷提升的趨勢，部分房主迫于租戶(hù)資金返還壓力或無(wú)力承受“逆向房租”，只得選擇廉價(jià)出售房產(chǎn)，傳貰制度對房地產(chǎn)市場(chǎng)的反噬作用正在顯現。

　　很多專(zhuān)家預測，傳貰欺詐受害問(wèn)題和“逆向房租”問(wèn)題在下半年可能繼續“發(fā)酵”，韓國房?jì)r(jià)在跌落第一個(gè)低谷之后，很可能被廉價(jià)拋售帶落至第二個(gè)低谷，發(fā)生“雙谷衰退”的可能性不能排除。（經(jīng)濟日報駐首爾記者 楊 明）