多年來(lái)受到市場(chǎng)熱議的“公攤面積”，近期在多地出現了新變化。

　　5月15日，深圳市人民政府官網(wǎng)顯示，2024版《深圳市建筑設計規則》將于近日正式發(fā)布，修訂內容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。過(guò)去計入“公攤”面積的避難層、機房等兩大部分公共空間，修訂后將列為“不計容面積”。

　　5月13日，惠州市自然資源局也發(fā)文稱(chēng)，建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數不得超過(guò)屋頂面積的25％，上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　換言之，深圳和惠州的新政都將減少住宅公攤面積的計算。同時(shí)，房屋內部得房率還將提升，放寬陽(yáng)臺進(jìn)深限制，凸（飄）窗窗臺在滿(mǎn)足條件下可不計入建筑面積。

　　多位業(yè)內人士當日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，上述措施本質(zhì)上是通過(guò)增加套內面積和實(shí)際使用面積，從而降低單位購房?jì)r(jià)格和成本，變相降低了房?jì)r(jià)，有利于提升購房者購房的積極性。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是產(chǎn)品設計的松綁，產(chǎn)品得房率會(huì )得到明顯提升。

　　不過(guò)，律師提醒，上述房屋面積計算方式變更并不必然導致房產(chǎn)證面積增加。近期多地出臺新政明確減少公攤面積，并不等同于市場(chǎng)上部分開(kāi)發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈送面積”等營(yíng)銷(xiāo)行為。

　　多地出新政減少“公攤面積”

　　事實(shí)上，“公攤面積”模式已推行多年，最早源于1950年代的香港，由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價(jià)格高昂，房產(chǎn)商想出“分層出售”“分戶(hù)出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶(hù)分攤，“公攤面積”便由此而來(lái)。

　　根據目前施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權。

　　不過(guò)，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。近年來(lái)，關(guān)于內地是否要取消公攤面積這一問(wèn)題也爭論已久。

　　據惠州市自然資源局發(fā)布的《惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》，面積小于3萬(wàn)平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車(chē)庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米。

　　近期，廣東肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目計容要求。自5月1日起，新供地的住宅小區項目在規劃條件中明確配建的公共配套設施，如中小學(xué)校、幼托、社區服務(wù)站、文化室、衛生站、養老設施、居委、警務(wù)室、生活垃圾收集處理設施、變電站、公共廁所等，可不計入容積率，但建成后應無(wú)償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場(chǎng)、公共綠地、重要景觀(guān)帶，因規劃要求封閉的陽(yáng)臺一半計容。建筑物屋頂的梯屋、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房不計容。

　　值得注意的是，肇慶市住房和城鄉建設局還發(fā)布了《關(guān)于規范公開(kāi)新建商品房共有建筑面積分攤信息的通知》，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內商品房實(shí)行按套內面積計價(jià)宣傳銷(xiāo)售。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當對每套商品房進(jìn)行明碼標價(jià),并在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置放置標價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊，標價(jià)內容與套內面積單價(jià)保持一致。

　　據了解，肇慶市是目前全國率先實(shí)施住房公攤面積信息及計算方式現場(chǎng)公示的城市，也是廣東省內唯一實(shí)施該做法的城市。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經(jīng)記者表示，本質(zhì)上，計容面積和公攤新政并不是產(chǎn)品的創(chuàng )新，而是調整規劃指標以滿(mǎn)足提高購房者的福利水平。此次惠州新政提出輔助用房不計入容積率建筑面積，不納入公攤面積，事實(shí)上是由政府或開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔，惠州調整的內容屬于市政配套的，應該由政府來(lái)承擔，這也提高了業(yè)主的得房率。

　　戶(hù)型設計將有較大操作空間

　　2024版《深圳市建筑設計規則》中，修訂增加了“計一半面積的陽(yáng)臺進(jìn)深不超過(guò)2.4米，超過(guò)部分的水平投影面積應全部計入規定建筑面積”內容。此前，陽(yáng)臺的進(jìn)深不能超過(guò)2.4米，修訂后陽(yáng)臺可以把進(jìn)深做大，對超過(guò)2.4米部分計入規定建面。而在滿(mǎn)足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6米增加至0.8米。

　　深圳一本地房企人士告訴每經(jīng)記者，深圳此前出臺的70/90政策、容積率要求、凸窗和陽(yáng)臺等都規范非常嚴格，根本沒(méi)有放松空間?！叭绻鲜鲂抡涞?#xff0c;對住宅產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，在設計上會(huì )有較大的操作空間，雖然沒(méi)辦法像2014年以前那樣做出得房率100%以上的房子，但是起碼在一些臥室、客廳的尺度上可以更加放得開(kāi)一些了?！?/p>

　　5月13日，佛山市住房和城鄉建設局等九部門(mén)也印發(fā)關(guān)于《持續推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施的通知》。文件顯示，鼓勵支持企業(yè)開(kāi)發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。新出讓的住宅用地，住宅套內陽(yáng)臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%；取消對單個(gè)陽(yáng)臺的進(jìn)深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。出具規劃條件時(shí)，為后續的建筑方案編制預留一定的彈性。

　　肇慶新規也對結構凈高不超過(guò)2.10米且進(jìn)深不超過(guò)0.80米的全采光住宅建筑飄窗不計容。

　　“按照佛山的新政，套內面積可以做到建筑面積的90%以上，這樣建筑面積90平米的房子可以做到三房，而原來(lái)只能做到兩房，實(shí)際上起到了控制總價(jià)的情況下，助力改善型需求的效果?！崩钣罴伪硎?#xff0c;對房企來(lái)說(shuō)，得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價(jià)較低、去化也快，自然會(huì )提振開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。

　　“參考廣州的經(jīng)驗來(lái)看，政策利好開(kāi)發(fā)商新拿地塊和購買(mǎi)該項目的消費者，但對之前已經(jīng)入市但未開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售的項目（沒(méi)有容積率或公攤優(yōu)勢），形成較為明顯的競爭優(yōu)勢，導致后者在去化時(shí)面臨巨大的壓力，特別是距離相近的項目?！崩钣罴窝a充道。

　　佛山計容新政與廣州2023年11月出臺的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》有類(lèi)似，廣州還鼓勵設置多個(gè)陽(yáng)臺、入戶(hù)花園等。另外，對于套內建筑面積超過(guò)144平方米的復式住宅，廣州還將客廳、起居室挑空部分層高基準值由原6米放寬為7.2米。

　　不過(guò)，近期多地出臺新政明確減少公攤面積，并不等同于市場(chǎng)上部分開(kāi)發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈送面積”等營(yíng)銷(xiāo)行為。

　　廣東合邦律師事務(wù)所合伙人楊登基律師則提醒，購房者與開(kāi)發(fā)商應在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中詳細約定購買(mǎi)商品房的面積（套內與公攤面積）、計容積面積等，包括如實(shí)際交付商品房時(shí)出現面積差要多退回少補（具體以總面積差、套內面積差、公攤面積差何種標準補償等），在合同中應詳細約定或標注新政的計算標準，不應輕信開(kāi)發(fā)商所宣傳的“偷面積”或“贈送面積”行為。

　　“其次，因新政對于計容面積和公攤提出新計算方式，可能導致開(kāi)發(fā)商為增加面積而產(chǎn)生變更房屋設計、規劃等違建行為。某些開(kāi)發(fā)商為提升銷(xiāo)售戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)競爭力，可能采取未通過(guò)規劃驗收時(shí)是開(kāi)放陽(yáng)臺，完全按照規劃報批的圖紙來(lái)做。等規劃驗收通過(guò)后，交樓前會(huì )根據業(yè)主需求統一封閉陽(yáng)臺外墻與安裝玻璃等，將原來(lái)陽(yáng)臺已變成臥室等，這表面是增加房屋實(shí)用面積，但極有可能被定性為違建，進(jìn)而導致被處罰或強制拆除的風(fēng)險?！睏畹腔硎?。