曾幾何時(shí)，為維護住宅價(jià)格的穩定，多地在土地拍賣(mài)時(shí)普遍執行“限地價(jià)”的政策。如今，隨著(zhù)市場(chǎng)進(jìn)入深度調整，土拍重回“價(jià)高者得”的規則。

　　多地明確土拍“價(jià)高者得”

　　11月21日，廣州公共資源交易中心網(wǎng)站顯示，黃埔區掛牌出讓一宗二類(lèi)居住用地兼容文化設施用地使用權，地塊起拍總價(jià)為39.47億元，土地面積共37711平方米，預計將于12月22日出讓。引起業(yè)內廣泛注意的是，出讓公告表示“本次國有土地使用權掛牌出讓按照價(jià)高者得原則確定競得人”。

　　記者梳理發(fā)現，關(guān)于“價(jià)高者得”的表述，在廣州市后續掛牌的白云區黃金圍東區和花都區新花街以西、體育路以南體育中心西地塊出讓文件中也有出現。這標志著(zhù)廣州土拍將結束自2021年4月開(kāi)始執行的住宅用地“限地價(jià)”的政策，廣州也將成為4個(gè)一線(xiàn)城市中首個(gè)取消“限地價(jià)”的城市。

　　在此之前，成都、杭州、濟南、南京等多地已經(jīng)在取消“限地價(jià)”政策方面走在了前頭。11月15日，成都取消土地限價(jià)后舉行首次土拍，拍賣(mài)規則顯示不再設置“土地最高限價(jià)”，也不設置“可售商品住房清水最高銷(xiāo)售均價(jià)”，而是采取“競地價(jià)”的方式進(jìn)行拍賣(mài)。11月9日，杭州市規劃和自然資源局發(fā)布了新一批涉宅地塊的掛牌出讓公告，其中明確掛牌出讓的10宗地塊均實(shí)行自由競價(jià)，按照“價(jià)高者得”的原則確定競得人。

　　來(lái)自中指研究院最新監測數據顯示，截至目前，在22個(gè)采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，已全部發(fā)布涉住宅用地公告，其中18城恢復了“價(jià)高者得”的規則，目前僅有北京、上海、深圳、寧波仍在執行“限地價(jià)”政策。

　　土地市場(chǎng)持續“低溫運行”

　　中指研究院土地市場(chǎng)研究負責人張凱向記者介紹，今年1—10月，各地土地市場(chǎng)推出規劃建筑面積同比降31%，成交規劃建筑面積同比降34%，推出樓面均價(jià)同比漲4.4%，成交樓面均價(jià)同比漲14.4%，土地出讓金同比降25%。他表示，2022年全國土地出讓金收入約6.7萬(wàn)億元，預估2023年全年土地出讓金收入或不足5萬(wàn)億元。

　　據張凱介紹，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)熱度分化明顯，房企投資繼續向核心優(yōu)勢城市聚集。今年1—10月，一線(xiàn)城市土地出讓金收入同比降幅最低，為-22.01%。受成交總量拖累，三四線(xiàn)城市土地出讓金收入同比降幅超30%。各城市群土拍推出規劃建筑面積、成交規劃建筑面積均同比降低，成交樓面均價(jià)同比正增長(cháng)，其中長(cháng)江中游城市群漲幅最低。

　　從頭部房企的拿地情況來(lái)看，今年1—9月，TOP100企業(yè)拿地規模同比下降17.9%，降幅較上月擴大7.4個(gè)百分點(diǎn)。9月，50家代表房企拿地總額同比下降57.5%，環(huán)比下降24%。

　　從布局城市等級來(lái)看，50家代表房企1—9月在二線(xiàn)城市的拿地投資面積占比最高，為62.3%，一二線(xiàn)城市占比合計近九成。從布局區域來(lái)看，房企熱衷于在長(cháng)三角拿地，占比達到40%。

　　中指研究院分析師孟新增對記者表示，全國土地市場(chǎng)持續“低溫運行”，究其原因，一是近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整，今年以來(lái)調整態(tài)勢延續，銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷導致企業(yè)拿地意愿減弱。二是企業(yè)資金壓力大，拿地更為謹慎且更為聚焦，僅熱點(diǎn)城市或核心區域地塊土拍熱度較高，多數區域地塊底價(jià)成交甚至流拍。三是政府推地信心不足，推地規模大幅下降，也導致土地成交規模明顯下滑。另外，拿地企業(yè)以央國企為主，其他類(lèi)型房企投資布局力度較以往下滑明顯。

　　對穩房?jì)r(jià)、穩預期意義重大

　　諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪對記者表示，“限地價(jià)”政策的出臺是基于土拍市場(chǎng)過(guò)熱、“地王”頻出、房?jì)r(jià)飆升等背景。然而今年以來(lái)土地市場(chǎng)“低溫運行”，土地收入持續下降，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力不足，房企拿地積極性不高?；谶@種情況，限地價(jià)已不符合當前的市場(chǎng)形勢。取消地價(jià)上限，讓土地重新回歸市場(chǎng)定價(jià)，是順應市場(chǎng)形勢和供需關(guān)系變化的重要舉措。

　　東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青認為，近期房地產(chǎn)支持政策密集發(fā)力，樓市出現一些企穩跡象，但整體上仍處于筑底階段，而且未來(lái)一段時(shí)間出現“V型”反轉的可能性也不大。因此，一些城市取消地價(jià)限價(jià)，不會(huì )帶來(lái)地價(jià)大漲的風(fēng)險，對整個(gè)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也不大。

　　張凱認為，土地拍賣(mài)重回“價(jià)高者得”，地方政府可以增收入、降風(fēng)險，城市板塊分化加劇；房企不妨降利潤，各憑本事生存；購房群體能夠促改善、穩房?jì)r(jià)、穩預期。

　　據記者觀(guān)察，放開(kāi)土地限價(jià)后，濟南、合肥、廈門(mén)、青島、武漢、重慶和成都等地已經(jīng)有土拍進(jìn)行。從各地成交情況看，流拍地塊減少，少數地塊溢價(jià)率超過(guò)30%，甚至高達53%，過(guò)半地塊以底價(jià)成交。比如成都市新推出的7宗住宅地塊全部成功出讓，其中3宗地塊溢價(jià)成交，4宗地塊底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為6.9%，總成交金額約57億元，成交規劃建筑面積約46.3萬(wàn)平方米。濟南新政后首拍，出現溢價(jià)率達53%的地塊，相較于21天前周邊底價(jià)成交的地塊，成交樓面價(jià)上浮66%，效果顯著(zhù)。

　　中指研究院分析師孟新增向記者表示，非核心城市或區域2023年以來(lái)土拍情緒延續低迷態(tài)勢，短期土拍規則調整對市場(chǎng)的帶動(dòng)效果有限。取消地價(jià)上限，預計熱點(diǎn)城市的核心地塊熱度或升溫，但在房企投資布局仍審慎的情況下，預計優(yōu)質(zhì)地塊競拍出“地王”的概率較小。另外，優(yōu)質(zhì)地塊有望競拍出更高的價(jià)格，有利于地方增加收入。

　　關(guān)榮雪認為，取消地價(jià)上限后，一些優(yōu)質(zhì)地塊的地價(jià)或將有所上漲，從而有可能會(huì )傳導至房?jì)r(jià)端，拉動(dòng)房?jì)r(jià)小幅上漲，這有助于提振市場(chǎng)情緒，對穩房?jì)r(jià)、穩預期意義重大。