今年以來(lái)，中央多次強調在超大特大城市推進(jìn)城中村改造。4月28日，中共中央政治局會(huì )議提出，在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造的指導意見(jiàn)》。

　　超大特大城市的城中村為新市民、青年人等群體提供了低成本住房，但其在基礎設施、公共服務(wù)、衛生安全等方面暴露出來(lái)的缺陷及隱患不容忽視。在超大特大城市改造城中村，不僅是滿(mǎn)足人民對美好生活的期待，也將成為提振內需潛力的重要路徑。

　　促城市均衡發(fā)展

　　根據第七次全國人口普查數據，目前我國共有7個(gè)超大城市（城區常住人口1000萬(wàn)以上）和14個(gè)特大城市（城區常住人口500萬(wàn)至1000萬(wàn)）?！俺筇卮蟪鞘惺菐?dòng)區域乃至國家經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的關(guān)鍵增長(cháng)極。從國際上看，此類(lèi)城市也都面臨著(zhù)一些共性化挑戰，如城市土地資源嚴重短缺、居住成本偏高等。城市內部發(fā)展不均衡，因為各種原因在相對中心的區域形成了‘城中村’?！鼻迦A大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟告訴記者，“我國超大特大城市在快速城鎮化進(jìn)程中，為實(shí)現相對低成本的擴張經(jīng)常采用‘蛙跳’模式，即跳開(kāi)建成區適當距離進(jìn)行投資形成新的發(fā)展區位，在這一過(guò)程中，一些城中村就成為‘被忽略的角落’?！?/p>

　　從需求端來(lái)看，租金低廉的城中村滿(mǎn)足了大量新市民、青年人和外來(lái)人口居住需求，但城中村在硬件條件和配套設施，尤其是消防安全、公共衛生、社會(huì )治安、災害防控等方面存在不少隱患。

　　在此背景下，《指導意見(jiàn)》明確將“群眾需求迫切、城市安全和社會(huì )治理隱患多”的城中村作為改造重點(diǎn)?！斑@對于促進(jìn)城市內部均衡發(fā)展、滿(mǎn)足人民美好居住生活需求具有重要意義。城中村改造中還勢必會(huì )引入高質(zhì)量的公共配套設施和商業(yè)服務(wù)設施，對拉動(dòng)內需也將發(fā)揮積極作用?！眳黔Z說(shuō)。

　　中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟認為，規范城中村住房的發(fā)展，有助于補齊基礎設施和公共服務(wù)短板，發(fā)揮政府公共投資帶動(dòng)社會(huì )資本投資作用，提振新市民消費。

　　“擴大內需的潛力群體主要是新市民、年輕人和外來(lái)人口，他們對融入城市、享受均等化的城市公共服務(wù)有強烈訴求?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，讓城中村和城市實(shí)現公共服務(wù)均等化、全覆蓋，對改善民生和激發(fā)內需潛力有重要促進(jìn)作用。

　　達到多元化效果

　　和此前的棚戶(hù)區改造相比，本輪城中村改造在實(shí)施對象、建設模式、目標效果、政策背景等方面都有較大不同。棚戶(hù)區改造主要針對城鎮國有土地，原來(lái)的居民以貨幣化安置或者實(shí)物安置為主，而城中村改造主要針對的是集體土地，多元主體之間關(guān)系更復雜、改造難度更大，更依賴(lài)機制創(chuàng )新。

　　“此前的棚戶(hù)區改造大規模采用拆除重建的方式，此次《指導意見(jiàn)》明確，本輪城中村改造應根據實(shí)際情況綜合采用‘留改拆’等模式?！眳黔Z認為，綜合整治、有機更新等翻新類(lèi)改造模式將成為大多數項目的選擇，拆除重建模式很可能僅應用于少數不具備繼續使用條件的建筑，尤其是危房，是“需要拆才拆”。

　　在21個(gè)超大特大城市中，部分城市已出臺城中村改造相關(guān)規劃。今年，深圳市啟動(dòng)了城中村保障性住房規?；焚|(zhì)化改造提升行動(dòng)，計劃在2023年推進(jìn)4.9萬(wàn)套（間）城中村規?；焚|(zhì)化改造提升項目。過(guò)去3年，上海市完成了中心城區成片舊改185.7萬(wàn)平方米、受益居民9.2萬(wàn)戶(hù)，2023年至2025年計劃安排新啟動(dòng)30個(gè)“城中村”改造項目，每年新啟動(dòng)10個(gè)改造項目。作為“舊城鎮、舊廠(chǎng)房、舊村莊”的“三舊”改造先行城市之一，廣州市發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的公告。

　　“本輪城中村改造是在新的城市更新行動(dòng)理念和政策體系下開(kāi)展的，未來(lái)在實(shí)施模式、實(shí)施強度、資金來(lái)源方面和棚改相較均會(huì )有所不同。本輪城中村改造的目標更加多元化，將兼顧住房保障需求、產(chǎn)業(yè)轉型升級、城市功能補短板等?！敝兄秆芯吭赫{查事業(yè)部運營(yíng)總監吳建欽告訴記者，從廣州征求意見(jiàn)稿可以看出，未來(lái)城中村改造的目的是多元化的，現階段要加強住房保障和人才安居、傳統產(chǎn)業(yè)轉型升級、加強歷史文化保護等。

　　兼顧“宜居”和“可負擔”

　　目前，超大特大城市中相當一部分城中村的核心功能是提供大量的出租屋，這些房屋位置好、面積小、租金低，為租客日常工作生活提供了很大的便利性。如何在提升城中村硬件條件和配套設施、解決安全隱患的同時(shí)，保障租客的相關(guān)權益，是需要各方綜合考慮的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一。

　　如何將城中村改造與保障性住房建設結合好？易成棟認為，由政府出資建設基礎設施，提供公共服務(wù)。由住房租賃企業(yè)對城中村住房進(jìn)行規?；y租改造，可以實(shí)現農村房源的統一租賃和持有、統一改造、統一運營(yíng)。住房租賃企業(yè)通過(guò)自籌資金和信貸支持來(lái)實(shí)現對城中村住房規?；y租改造。

　　“城中村改造應當平衡好‘宜居’和‘可負擔’之間的關(guān)系。本輪城中村改造中，不僅要保護作為產(chǎn)權人的村民的利益，還要高度重視租住群體的居住權益?！眳黔Z表示，在改造中，政府可將目前分散化、非正式的租賃住房整合納入保障性租賃住房管理范疇。深圳等城市目前正在嘗試的統租模式就是一個(gè)例子。但不管采取何種模式，都應當為各類(lèi)補貼和支持工具預留著(zhù)力點(diǎn)，確保租金保持在可支付水平。

　　《指導意見(jiàn)》在統籌層面強調“城市人民政府負主體責任”，在實(shí)施層面強調“發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用”，尤其是“鼓勵和支持民間資本參與”，多渠道籌措改造資金。

　　吳璟表示，城市政府、村集體、專(zhuān)業(yè)化機構、社會(huì )資本4類(lèi)主體各自發(fā)揮作用?！按寮w代表以持有長(cháng)期收益性資產(chǎn)的方式取代傳統的一次性貨幣化補償，降低初期投入資金規模；專(zhuān)業(yè)化機構發(fā)揮專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理優(yōu)勢，提升改造過(guò)程的投入產(chǎn)出比；政府在金融、規劃等方面提供支持措施，進(jìn)一步提升改造項目的財務(wù)可行性。通過(guò)以上合力，形成合理的回報預期，吸引社會(huì )資本進(jìn)入，從而為改造項目提供關(guān)鍵資金來(lái)源?！?/p>

　　超大特大城市的發(fā)展正在由“增量擴張”轉為“存量更新”。城中村改造將逐步推進(jìn)，這不僅僅是改善民生、擴大內需的需要，也將是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、打造新一輪城市競爭力的關(guān)鍵。