88家房企搶一塊地、最低中簽率僅2.1%、底價(jià)成交頻現、流拍現象仍存……近日，土地拍賣(mài)市場(chǎng)局部高熱與部分城市土地拍賣(mài)表現冷淡同時(shí)出現。當前，土拍市場(chǎng)有什么新變化？反映了什么問(wèn)題？下半年土地拍賣(mài)市場(chǎng)走向如何？

　　區域分化加劇

　　土地拍賣(mài)市場(chǎng)素來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，也是投資風(fēng)向標。

　　今年以來(lái)，局部土拍市場(chǎng)高光頻現。在北京，觸頂+溢價(jià)成交是主旋律；在廈門(mén)，144家房企競拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng )下參拍企業(yè)數量新高；在杭州，地塊觸頂成交率一度高達80%，民企拿地金額占比超六成。

　　整體而言，核心城市核心地塊溢價(jià)率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣(mài)至地價(jià)上限，但其非核心區域土地多以低價(jià)成交。此外，非核心城市底價(jià)成交則是主流，比如，無(wú)錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。

　　中指研究院統計數據顯示，截至6月15日，22個(gè)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率為8.5%，較去年同期提升4.0個(gè)百分點(diǎn)。同周期內，百強房企前5個(gè)月拿地總額同比下降8.4%，降幅進(jìn)一步收窄。

　　整體而言，城市分化及區域分化進(jìn)一步加劇。在諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪看來(lái)，這與樓市交易端的差異化表現有關(guān)系。

　　關(guān)榮雪表示，樓市需求穩健、去化良好的城市，土拍表現相對火熱；相反，樓市去化壓力較大，土拍往往表現平平，區域分化則體現在地塊的受關(guān)注度上。位置優(yōu)越、利潤空間較大、可操作性強的地塊，備受房企青睞；而開(kāi)發(fā)難度較大、成本消耗較大的地塊，房企主要以觀(guān)望為主。

　　“今年土地供應端的一個(gè)重要變化是‘提質(zhì)縮量’，即增加供應城市核心區的優(yōu)質(zhì)地塊，使得局部市場(chǎng)熱度提升，表現為‘多輪競拍、觸頂搖號’、溢價(jià)率上升、流拍率降低等?！笨硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理楊科偉表示，這樣的分化體現在企業(yè)端就是投資策略進(jìn)一步聚焦為以銷(xiāo)定產(chǎn)，樓市銷(xiāo)售向好的城市、區域、項目，開(kāi)發(fā)商更有動(dòng)力拿地。

　　“當前，土拍市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展新階段，規則和標準日益透明，瘋狂搶地不再，成交價(jià)整體趨于平穩，局部市場(chǎng)漸趨活躍。這期間，企業(yè)競拍門(mén)檻降低，核心城市土拍競爭加劇，新企業(yè)拿地頻現?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)黎乃超表示，在行業(yè)經(jīng)過(guò)大浪淘沙后，房地產(chǎn)企業(yè)對于片區和地塊的研判已趨于一致，核心要求是把控風(fēng)險以及保證去化率，核心城市核心地塊是首選，有利潤空間就積極參與。如果是地理位置不佳的地塊，往往難以吸引開(kāi)發(fā)商的注意。

　　保證去化率是關(guān)鍵

　　土拍市場(chǎng)持續分化，銷(xiāo)售市場(chǎng)分化加劇是主因。

　　“受房地產(chǎn)市場(chǎng)調整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取‘以銷(xiāo)定投’，‘聚焦核心城市及區域’的策略?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監陳文靜向記者表示，確定性的去化率成為房企拿地的首要標準之一。

　　“在市場(chǎng)調整期，一線(xiàn)及強二線(xiàn)城市的投資項目具有更強的安全性和流動(dòng)性，收益率也出現明顯回升?！苯鸬丶瘓F董事兼總裁黃俊燦在答投資者問(wèn)時(shí)這樣表示。金地集團董事長(cháng)凌克表示，今年以來(lái)，金地集團已在上海、杭州、西安、東莞等城市的核心位置落地投資項目，未來(lái)將繼續依據市場(chǎng)形勢的發(fā)展保持合理的投資力度，主要聚焦于一線(xiàn)和較高能級的二線(xiàn)城市主流地段、主流客戶(hù)、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項目。

　　在此前的年報業(yè)績(jì)會(huì )上，萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海曾提到，過(guò)去項目投資要研究城市的宏觀(guān)指標，現在更關(guān)注市場(chǎng)板塊的典型特征，以便提升投資的精準度。

　　龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠提到，龍湖集團將嚴守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。今年投資會(huì )堅持按照“20個(gè)主力城市+14個(gè)機會(huì )城市”來(lái)布局，并將投資聚焦在這些城市的核心區域。

　　“高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比土地被爭搶背后，是這些地塊通常位于城市核心區域或未來(lái)發(fā)展潛力大的區域，具有較高的投資價(jià)值和升值空間?！崩枘顺硎?#xff0c;對房企來(lái)說(shuō)，風(fēng)險小、資金使用率高、回款快是其最看重的因素。

　　不難看出，在當前市場(chǎng)情況下，保證去化率，讓有效回款盡快充盈現金流量表，已成為房企投資拿地的新規律。

　　下半年市場(chǎng)如何走

　　下半年土地市場(chǎng)將會(huì )如何走？在黎乃超看來(lái)，首先，核心城市核心地塊競爭將更加激烈，觸頂成交地塊會(huì )繼續增加；其次，優(yōu)質(zhì)住宅地塊溢價(jià)表現較高，但商業(yè)辦公、工業(yè)類(lèi)用途土地，鑒于資金沉淀較大，底價(jià)或流拍現象或會(huì )出現。即便是熱點(diǎn)城市樓市，也存在不確定性和波動(dòng)性，房企拿地仍需避免盲目跟風(fēng)和過(guò)度投資。

　　業(yè)內人士認為，如果核心城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)競爭持續加劇，不排除部分房企將投資戰線(xiàn)下沉，屆時(shí)部分三四線(xiàn)城市土拍或許會(huì )迎來(lái)活躍期。

　　“短期來(lái)看，全國土地供求縮量趨勢或會(huì )延續，但土拍分化態(tài)勢將更加明顯，預計房企在核心城市補貨意愿提升，這些城市在供應端改善下，樓市成交有望企穩，而在銷(xiāo)售市場(chǎng)調整壓力加大的城市，土地拍賣(mài)市場(chǎng)或仍表現低迷?！标愇撵o表示，整體來(lái)看，今年以來(lái)，核心城市明顯回暖，在部分城市，房企拿地信心得到修復，但多數城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)仍面臨較大壓力，未來(lái)能否全面回溫，有賴(lài)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的恢復程度。（證券日報記者 王麗新）