當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現一系列積極變化。一方面，多地首套房貸款利率、首付比例下行，市場(chǎng)銷(xiāo)售降幅明顯收窄；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境持續改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅收窄。

　　進(jìn)一步釋放需求

　　釋放剛性和改善性住房需求，是推動(dòng)房地產(chǎn)健康、可持續發(fā)展的關(guān)鍵舉措。降低房貸利率以及首付比例，有利于進(jìn)一步釋放市場(chǎng)需求。

　　數據顯示，今年3月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.02%，較上月微降2個(gè)基點(diǎn)；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。從利率下調幅度來(lái)看，三四線(xiàn)城市的房貸利率同比降幅最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別為140個(gè)基點(diǎn)和75個(gè)基點(diǎn)。

　　“截至2022年12月末，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款平均利率較上年末下降約140個(gè)基點(diǎn)。除了個(gè)別熱點(diǎn)城市，絕大多數城市的首付比例政策下限已經(jīng)達到全國底線(xiàn)?！敝袊嗣胥y行副行長(cháng)潘功勝表示，從需求端看，因城施策實(shí)施好差別化的住房信貸政策，持續引導實(shí)際利率和首付比例下行，將更好支持剛性和改善性住房需求。

　　與此同時(shí)，銀行放款速度也有所提升。數據顯示，3月份貝殼百城銀行平均放款周期為21天，較上月縮短7天?！皩︺y行來(lái)說(shuō)，住房按揭貸款依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實(shí)驗室主任曾剛表示，一季度商業(yè)銀行信貸規模較為充裕，也在一定程度上提升了放款速度。

　　“在一系列政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一些積極變化，主要表現在市場(chǎng)銷(xiāo)售降幅明顯收窄?！眹医y計局國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)付凌暉說(shuō)，今年前2個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積同比下降3.6%，降幅收窄20.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　修復供給端預期

　　除了需求端，供給端也出現了諸多積極變化。數據顯示，前2個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降5.7%，降幅比2022年收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金下降15.2%，降幅收窄10.7個(gè)百分點(diǎn)；2月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為94.67，較1月份有所回升。

　　“當前，我國經(jīng)濟呈現企穩回升態(tài)勢，預期向好，有助于房地產(chǎn)投資降幅收窄?！敝袊]政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說(shuō)，圍繞改善房地產(chǎn)企業(yè)融資，金融管理部門(mén)已出臺多項政策措施，信貸、債券、股權融資“三箭齊發(fā)”，持續緩解房企資金壓力。

　　去年以來(lái)，金融管理部門(mén)出臺了16條金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的政策措施，并持續推動(dòng)政策落細、落實(shí)。當前，金融管理部門(mén)正在開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動(dòng)，全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃。與此同時(shí)，緩釋金融機構過(guò)度避險情緒，引導金融機構提供正常融資。數據顯示，今年1月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增超3700億元，同比多增2200億元。

　　除了融資環(huán)境改善，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險也有所收斂?！拔覀冋J為，過(guò)去房企風(fēng)險蔓延趨勢已經(jīng)得到了遏制，房企流動(dòng)性得到明顯改善?！敝行陪y行副行長(cháng)胡罡說(shuō)。中信銀行近期發(fā)布的2022年年報顯示，截至2022年12月末，該行房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量繼續呈現好轉趨勢，兩個(gè)行業(yè)的不良貸款余額較上年末分別減少17.89億元和12.51億元。

　　“盡管融資環(huán)境有所改善，但房企尤其是民營(yíng)房企新開(kāi)工意愿仍顯不足?！敝袊裆y行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，預計房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在回升過(guò)程中仍有震蕩可能。婁飛鵬認為，導致這一現象的主要原因是房企預期仍然不佳，因此要綜合施策穩定和改善預期。

　　增信心仍是關(guān)鍵

　　今年2月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　“目前，二手房市場(chǎng)回升幅度、市場(chǎng)熱度均略高于新房市場(chǎng)?！睖乇蛘f(shuō)，綜合來(lái)看，市場(chǎng)回升的可持續性仍有待觀(guān)察。

　　“二手房的不確定性較低，其需求取決于購房者預期以及剛性需求。相比之下，新房存在不確定性，此前部分住房無(wú)法按時(shí)交付影響了購房者意愿?！痹鴦傉f(shuō)。

　　國家統計局投資司首席統計師羅毅飛表示，要持續釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性和改善性住房需求，推進(jìn)“保交樓”項目建設力度，逐步提振市場(chǎng)信心?！叭ツ?#xff0c;‘保交樓’政策對民生保障起到了重要作用?！备读钑熣f(shuō)。目前，監管部門(mén)已推出3500億元保交樓專(zhuān)項借款，設立2000億元保交樓貸款支持計劃、1000億元租賃住房貸款支持計劃，并指導金融機構推動(dòng)行業(yè)重組并購，加快風(fēng)險的市場(chǎng)化出清。

　　“現在最關(guān)鍵的是看市場(chǎng)信心和需求端變化，主要是一手房銷(xiāo)售變化?！焙刚f(shuō)。一手房銷(xiāo)售是房企將新房直接出售給個(gè)人客戶(hù)，其轉暖意味著(zhù)房企資金回流向好，有助于緩解房企資金壓力、化解風(fēng)險?！霸诜康禺a(chǎn)交易中，雖然各地情況有所不同，但總體來(lái)看，一手房交易量較大，其銷(xiāo)售回暖代表著(zhù)需求回升，對房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的研判具有一定的指示意義?！眾滹w鵬說(shuō)。

　　“央行近期實(shí)施的降準可增加中長(cháng)期可貸資金，有助于增強金融機構支持房企融資的積極性，滿(mǎn)足房企的合理融資需求?！睖乇蛘f(shuō)，降準將釋放低成本資金，也有助于通過(guò)差異化貸款利率支持剛性和改善性住房需求。

　　“當前，還要進(jìn)一步穩定居民收入增長(cháng)預期?！痹鴦傉f(shuō)，對于居民來(lái)說(shuō)，房貸是長(cháng)期負債，支出意愿、償債能力取決于其穩定就業(yè)與收入增長(cháng)。因此，要多渠道增加城鄉居民收入，保持物價(jià)形勢總體穩定。（經(jīng)濟日報記者 郭子源）