2023年3月，對走過(guò)30余年的碧桂園而言，是重要的時(shí)間節點(diǎn)：此前低調到全網(wǎng)難見(jiàn)公開(kāi)報道的楊惠妍走到臺前，執掌公司經(jīng)營(yíng)，甚至亮相2022年業(yè)績(jì)交流會(huì )，自信從容地談其對公司中長(cháng)期戰略、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和第二增長(cháng)曲線(xiàn)以及“家族企業(yè)”的看法。另一方面，這也是碧桂園成功穿越2022年低谷、筑底向上的新開(kāi)始。 ?

后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其2022年的中國房地產(chǎn)，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟復雜化，市場(chǎng)紅利逐漸消退，行業(yè)走到了艱難的轉折點(diǎn)，有玩家偃旗息鼓宣布退出，也有玩家逆流中趁勢而上。這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，碧桂園期內共實(shí)現權益合同銷(xiāo)售額約3574.7億元，權益合同銷(xiāo)售面積約4450萬(wàn)平方米。全年總去化率達65%，權益回款金額約人民幣3324.8億元，權益銷(xiāo)售回款率連續7年達到90%以上。年內，集團實(shí)現收入約人民幣4303.7億元，毛利328.8億元，公司股東應占核心凈利潤約人民幣26.1億元，取得這樣的成績(jì)來(lái)之不易。行業(yè)下行時(shí)期更顯穩健底色。 ?

民企標桿 重筑行業(yè)信心 ?

在2022年，帶民營(yíng)房企身份的公司常常需要自證其穩健程度，和別的已爆雷房企有什么區別?？梢钥吹?#xff0c;碧桂園正用諸多行動(dòng)來(lái)重筑行業(yè)信心。財報顯示，截至2022年底，碧桂園賬面現金余額1475.5億元，與中期基本持平；現金短債比維持在1.6倍左右，短期償債無(wú)憂(yōu)，屬行業(yè)較優(yōu)水平。而且碧桂園凈負債率進(jìn)一步下降至40%，達到近十年以來(lái)的最低值。此外，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率從2020年中期的81%持續下降至69.4%，低于70%的水平。 ?

此外，碧桂園也是經(jīng)監管部門(mén)、金融機構認證的優(yōu)質(zhì)示范性房企，受益于“四支箭”等政策改善融資條件。在保證所有到期債券剛性?xún)陡兜耐瑫r(shí)，是行業(yè)為數不多能夠完成多品種融資發(fā)行的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。截至2022年底，其總借貸余額為2713.1億元，同比下降14.7%，尤其是境內融資成本從2019年底至2022年末累計下降119個(gè)基點(diǎn)。2022年，碧桂園在政府監管部門(mén)支持下合計發(fā)行公司債、中票、可轉債、ABS等產(chǎn)品近百億元，完成3次股權融資共獲得約115億港元，并獲得工商銀行等10家銀行總計逾3000億元的綜合授信支持。到了2023年，公司在境內發(fā)行本金總額為200億元的中期票據也已獲準注冊，還是獲批儲架式注冊發(fā)行額度最高的民營(yíng)房企，186億公司債的發(fā)行計劃已獲上交所受理。 ?

融資端爭先破冰，不僅是監管部門(mén)看到碧桂園的安全基本面，還是金融機構用腳、用錢(qián)投票的結果。除此之外，如期保交付已經(jīng)成為企業(yè)必須穩固打牢的基石，主動(dòng)擔當企業(yè)責任，讓購房者放心。2022年，碧桂園累計交付1384個(gè)批次共計近70萬(wàn)套房屋，覆蓋全國30個(gè)省市255個(gè)城市，其中281個(gè)項目更實(shí)現了交付即辦證，積極調動(dòng)資金和資源推動(dòng)項目進(jìn)度，全力以赴保質(zhì)量、保交付，兌現對業(yè)主的承諾。 ?

重啟拿地 進(jìn)軍一二線(xiàn) ?

銷(xiāo)售保持韌性，以及債務(wù)結構持續優(yōu)化給了碧桂園重啟投資、尋求新發(fā)展的底氣。 ?3月23日下午，2023年北京第一批次供地，熱門(mén)地塊朱辛莊0028吸引了42家房企參拍，碧桂園也在搖號列表之中。一周后，杭州第二批次掛出的10宗地塊，碧桂園便參與了世紀城、寧圍北及浦沿三宗地塊的搖號。此時(shí)還能在土地市場(chǎng)拿地，說(shuō)明一家房企手上有富余的資金、具備一定投資能力，更彰顯出它持續看好房地產(chǎn)行業(yè)、對后市充滿(mǎn)信心的態(tài)度。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，為更好保障經(jīng)營(yíng)安全，碧桂園著(zhù)重圍繞現金流核心管理目標，重點(diǎn)做好供銷(xiāo)回支投的閉環(huán)管理，并嚴格實(shí)行以銷(xiāo)定產(chǎn)，同時(shí)審慎精準投資、階段性大幅減少拿地，僅在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價(jià)率的9宗土地，權益地價(jià)約人民幣61億元，其中71%分布在一二線(xiàn)城市。 ?

年報顯示，期末碧桂園位于中國內地的權益可售資源約9555億元，另有潛在權益可售資源約2528億元，合計約1.2萬(wàn)億元，其中75%的權益可售資源位于長(cháng)三角/珠三角/環(huán)渤海等五大都市圈，能對公司未來(lái)業(yè)績(jì)形成有力支撐。 ?楊惠妍在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，目前房地產(chǎn)依然是支柱行業(yè)，未來(lái)碧桂園的戰略方向仍然是行穩致遠。碧桂園執行董事及常務(wù)副總裁程光煜表示，目前整個(gè)市場(chǎng)仍處在筑底復蘇的階段，“上半年，一線(xiàn)、強二線(xiàn)市場(chǎng)在逐漸地筑底復蘇，預計全年三四線(xiàn)城市和弱二線(xiàn)城市是筑底的城市?！北坦饒@會(huì )在市場(chǎng)曲線(xiàn)的右側開(kāi)啟土地獲取，預期會(huì )持續觀(guān)望，另外全年拿地預算會(huì )相對保守。 ?

他指出，公司今年不會(huì )定一個(gè)十分確定的要投資出去的資金量，會(huì )更注重投資質(zhì)量。具體的工作重心，是對土地儲備進(jìn)行系統性調整?！叭木€(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)性比較大，穩定性弱于一二線(xiàn)，尤其一二線(xiàn)的強一線(xiàn)，強二線(xiàn)城市熱點(diǎn)的地區?！背坦忪媳硎?#xff0c;碧桂園今年的投資方向聚焦在一二線(xiàn)核心城市和三四線(xiàn)城市核心區位。具體而言，公司將從原先的偏重三四線(xiàn)布局，轉向一二線(xiàn)和三四線(xiàn)“五五開(kāi)”的布局。 ?

錨定第二曲線(xiàn) 碧桂園再出發(fā) ?開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為規模打好基礎，債務(wù)穩健事關(guān)生存問(wèn)題，而多元化業(yè)務(wù)則是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)轉型和再出發(fā)、再發(fā)展的重要命題。 ?近兩年盡管行業(yè)面臨調整與轉型，但無(wú)論是地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，還是產(chǎn)城、物流、租賃，乃至文旅、康養、金融資管等領(lǐng)域，仍存在大量機遇。 ?

碧桂園仍在探尋市場(chǎng)的新機會(huì )。去年，其研發(fā)費用約21.64億元，截至2023年1月，已有33款博智林建筑機器人投入商業(yè)化應用，服務(wù)超600個(gè)項目，累計應用施工面積超1000萬(wàn)平方米，還有超1000項發(fā)明專(zhuān)利?！拔飿I(yè)和教育已經(jīng)上市，不需要大股東參與日常經(jīng)營(yíng)管理，所以現在除了把重資產(chǎn)做好外，我們現在大部分精力是放在代管代建和科技建造上，這兩塊是碧桂園現在新業(yè)務(wù)的重點(diǎn)?？平w系，將是我們的第二增長(cháng)曲線(xiàn)?！睏罨蒎J為，從成本和效率和安全性上來(lái)看，科技建造都是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的最優(yōu)解，一旦做成也會(huì )成為企業(yè)競爭壁壘。未來(lái)，公司會(huì )更多應用人工智能來(lái)應對建筑行業(yè)人員老齡化的問(wèn)題及消費者對可持續生態(tài)環(huán)境提出的更高要求。 ?

從2021年下半年開(kāi)始，綠城管理、藍綠雙城、金地等代建老玩家的隊列后面，出現了碧桂園、世茂、華潤、龍湖、旭輝等一大批開(kāi)發(fā)商的身影，60余家房企宣布進(jìn)軍代建行業(yè)。碧桂園也在積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，對接市場(chǎng)需求，全力參與保障性住房等代管代建，穩步推進(jìn)新業(yè)務(wù)的發(fā)展，培養新的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)。 ?

一方面，積極和地方政府尤其是40個(gè)有籌建保障性租賃住房指標的城市接觸，參與保租房、安居房和共有產(chǎn)權住房三類(lèi)保障房的建設?？梢院献鏖_(kāi)發(fā)，也可以代管代建。另一方面，2021年下半年以來(lái)，國企唱主角，許多城投為防流拍、保地價(jià)，承接了不少地塊。統計數據顯示，2022年城投在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的占比已大幅上升至40%，而許多拿地的地方平臺公司、主導保障房建設的地方政府本身缺乏管理建設能力，加上接管保交樓工作的紓困需求增多，由此產(chǎn)生的代管代建需求，將是未來(lái)兩到三年的市場(chǎng)機會(huì )點(diǎn)。

碧桂園其實(shí)布局代管代建市場(chǎng)已超過(guò)7年，累計承接項目超過(guò)150個(gè)，累計代管面積近1300萬(wàn)平方米。2022年以來(lái)，碧桂園共獲取5個(gè)代管代建項目，預計貨值85億元。業(yè)績(jì)會(huì )上，有記者向楊惠妍提問(wèn)，怎么看待這個(gè)再出發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)和再出發(fā)的碧桂園？楊惠妍笑著(zhù)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題的確比較大，并條分縷析地說(shuō)出自己地看法。宏觀(guān)環(huán)境，無(wú)論是國際或是國內形勢都在調整，此時(shí)內部一定要穩，所以碧桂園將來(lái)3~5年的發(fā)展戰略是行穩致遠，這是主基調。 ?因此，碧桂園要圍繞著(zhù)資產(chǎn)負債表、利潤表和現金流量表做好管理，同時(shí)圍繞市場(chǎng)，包括競爭對手和客戶(hù)，做戰略提升。具體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)布局要從三四線(xiàn)向一二線(xiàn)慢慢轉，讓資產(chǎn)結構更健康，有利于在經(jīng)濟周期波動(dòng)時(shí)，讓公司相對更穩定一些。 ?

楊惠妍強調要夯實(shí)兩個(gè)核心競爭力，一個(gè)是產(chǎn)品力，另一個(gè)是成本力。進(jìn)軍一二線(xiàn)后，碧桂園上一年年末已經(jīng)組了一個(gè)非常豪華、專(zhuān)業(yè)的團隊，專(zhuān)門(mén)針對一二線(xiàn)去研發(fā)產(chǎn)品，不單單是傳統概念里的戶(hù)型提升或材料提升，而是從客戶(hù)第一次接觸到銷(xiāo)售，到最后房子交付，后續物業(yè)管理的服務(wù)等，提供全鏈條的產(chǎn)品力提升，這可能需要花2~3年時(shí)間才有機會(huì )變成行業(yè)里面做得最優(yōu)的。 ?

“我們要做出很好的產(chǎn)品，又賣(mài)得相對便宜，同時(shí)公司又有合適的利潤，碧桂園可以健康持續地發(fā)展，能吸引更多優(yōu)秀的人一起為這個(gè)事業(yè)共同努力?！边@是楊惠妍上任后首次表露公司發(fā)展的中長(cháng)期遠景。