四大行明確：9月25日起主動(dòng)下調房貸利率，無(wú)需購房者申請

　　吃透規則 購房者能省多少錢(qián)

　　自8月31日央行、金融監管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)后不久，“中農工建”等四大商業(yè)銀行昨天發(fā)布存量首套住房貸款利率調整的規則，為今年9月下旬降房貸利率明確了依據，對調整范圍、調整后的利率水平、調整方式等進(jìn)行解答，及時(shí)回應客戶(hù)關(guān)切。

　　明確三個(gè)問(wèn)題

　　梳理銀行相關(guān)公告，記者發(fā)現此次細則進(jìn)一步明確了三個(gè)問(wèn)題：

　　一是調整規則 由于貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)改革和住房貸款利率下限調整，規則明確了三個(gè)時(shí)間段，即2019年10月7日前發(fā)放(且已轉換為L(cháng)PR定價(jià))、2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)、2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款利率下限。

　　二是調整方式 多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調，無(wú)需客戶(hù)申請。對于因政策調整導致首套房認定發(fā)生變化而符合規則的，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進(jìn)行申請，后續銀行會(huì )進(jìn)行認定，符合后及時(shí)調整。調整后均當日生效。

　　三是利率不會(huì )上調 由于每位購房者貸款利率不同，因此也會(huì )出現貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的情況(尤其是在2022年10月規則調整后，不少城市利率低于全國利率下限的情況)，如果出現，銀行不會(huì )調整，即不會(huì )造成因調整后利率上調至政策下限的情況。

　　月供負擔減輕

　　事實(shí)上，對廣大已申請房貸的消費者來(lái)說(shuō)，有兩件事比較關(guān)心，一是自己究竟能省多少錢(qián)？二是自己需要做什么？

　　“根據細則，不同的三個(gè)時(shí)間段，具體情況也不同?！币拙拥禺a(chǎn)研究院總監嚴躍進(jìn)以三個(gè)時(shí)間段貸款百萬(wàn)元購房的情況為例，為大家細細算了一筆賬。

　　2019年10月前購房，其房貸利率重新定價(jià)規則是從“LPR+高基點(diǎn)”調整為“LPR+0基點(diǎn)”。當年購房者比較高的利率可能為5.8%，那么按照現在的規則，其利率可以為“現在的LPR+0基點(diǎn)”，即4.20%+0%=4.2%。如此對比，100萬(wàn)元貸款本金30年期等額本息，其原來(lái)總利息為111萬(wàn)元、月供5868元，而現在總利息為76萬(wàn)元、月供4890元。兩相比較，總利息少支付35萬(wàn)元、月供即每月少還978元。

　　2019年10月至2022年5月之間購房，其房貸利率重新定價(jià)規則是從“LPR+高基點(diǎn)”調整為“LPR+0基點(diǎn)”。當年購房者的較高利率大概為6.3%，那么按照現在的規則，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計算，100萬(wàn)元貸款本金30年期等額本息，其原來(lái)總利息為123萬(wàn)元、月供6190元。而現在總利息為76萬(wàn)元、月供4890元。如此對比，總利息少支付47萬(wàn)元、月供即每月少還1300元。

　　2022年5月份后購房，其利率重新定價(jià)規則為從“LPR+高基點(diǎn)”調整為“LPR-20基點(diǎn)”。這個(gè)期間購房者的房貸利率大概較高的為5.2%，按照現在的規則，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。照此計算，100萬(wàn)元貸款本金30年期等額本息，其原來(lái)的總利息為98萬(wàn)元、月供為5491元，而現在的總利息為72萬(wàn)元、月供為4774元。如此對比，總利息少支付26萬(wàn)元、月供即每個(gè)月少還717元。

　　銀行自動(dòng)調整

　　搞清了不同時(shí)間段的利率調整情況，對廣大購房者來(lái)說(shuō)，下面的問(wèn)題就是自己該做什么？

　　根據細則，這次降低房貸利率采取了“系統默認統一下調”的做法。換句話(huà)說(shuō)，購房者不需要做什么，甚至不需要去銀行App或公眾號查看什么，銀行根據此次發(fā)布的規則，會(huì )統一進(jìn)行自動(dòng)調整。

　　“購房者可以安心上班、努力賺錢(qián)，估計9月底或10月份開(kāi)始會(huì )陸續收到短信，即提示根據相關(guān)規則，你的房貸利率進(jìn)行了調整，請按時(shí)足額償還房貸。換句話(huà)說(shuō)，沒(méi)有所謂的簽合同、簽字、確認、電話(huà)告知等工作。一些工作，銀行從便捷的角度，都給你安排好了，不需要客戶(hù)做什么事。你只需要知道，你從10月份開(kāi)始每個(gè)月還房貸的錢(qián)少了，或者說(shuō)銀行卡每個(gè)月會(huì )剩余好幾百或好幾千元?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。

　　嚴躍進(jìn)還指出，部分購房者稍微要注意一下這次政策?！氨热缯f(shuō)10月份沒(méi)有發(fā)現自己的房貸降低，那么要稍微關(guān)注一下政策內容，部分可能是你買(mǎi)的不是首套房，所以不能享受這個(gè)政策。部分可能按認房不認貸規則，你買(mǎi)的是首套房了，但銀行不知道。部分也可能是你把其中一套房賣(mài)了，你現在的房子屬于首套房，但銀行也不知道。對于此類(lèi)問(wèn)題，也不必焦急?？梢宰稍?xún)銀行，今年或明年都可以去補下手續，然后把優(yōu)惠拿到，這個(gè)月不急也問(wèn)題不大?！?/p>

　　實(shí)際上，關(guān)于房貸降低了多少，購房者還要根據實(shí)際情況來(lái)分析。例如，各地可以給出的最低利率也有約束，一些城市房貸利率下限可能做不到“LPR+0基點(diǎn)”或“LPR-20基點(diǎn)”，可能是“LPR+35基點(diǎn)”。具體而言，銀行給到的最優(yōu)惠利率計算公式，也就是“LPR+35基點(diǎn)”，所以此前幾天各地陸續公布“某地首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限”，其實(shí)就是為此次調整計算公式做準備。購房者可以了解各自城市的情況，看看最低可以調到多少。但需要說(shuō)明，各家銀行的標準是一樣的，比如說(shuō)某地工行和建行，兩家銀行公布的最低房貸利率應該是一樣的，不會(huì )一個(gè)高一個(gè)低。 新民晚報記者 楊碩