自7.24政治局會(huì )議表示“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”之后，8月30日，廣深兩城終于發(fā)布新政，落實(shí)首套房貸款“認房不認貸”政策，與政治局會(huì )議提到的“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”相呼應。而自廣深先后為樓市政策減負之后，武漢、惠州等城市隔日同樣發(fā)文執行新政。

　　8月31日，央行發(fā)文表示，執行差別化住房信貸政策，首套房首付比例最低為20%，二套房首付比例最低為30%，再度為市場(chǎng)注入一劑“強心針”。同時(shí)，央行、金融監管總局等發(fā)文，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可以向承貸機構提出申請置換，在LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

　　關(guān)于此次新政如何解讀？據財聯(lián)社，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%（2021年6月21日5年期以上LPR也為4.65%），而此前購房者基本是按照6%左右的房貸利率購房，此次存量房貸利率調整后，房貸利率或能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年還款方式計算，月供將從5995元降低至5156元左右，月供則能減少840元左右。

　　“當時(shí)所在城市房貸利率下限”是多少？

　　為什么不能低于這個(gè)數？

　　新發(fā)放的貸款利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報價(jià)（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。不少人提問(wèn)：當時(shí)貸款所在城市首套房貸利率政策下限是多少？

　　據第一財經(jīng)，一位接近監管人士表示，前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當地房貸利率政策下限。同時(shí)，一些銀行對房貸總量實(shí)施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現了一定的錯配，造成當時(shí)發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補償風(fēng)險的需要。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分可適當下調。

　　該人士表示，此次要求調整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時(shí)當地房地產(chǎn)政策，即不低于當時(shí)所在城市房貸利率政策下限。這一方面是為了維護當時(shí)房貸利率政策下限的權威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調整過(guò)程平穩有序，避免由于存量房貸利率調整時(shí)間不同，而導致利率水平有所差異等問(wèn)題。

　　例如，若以當前的房貸利率政策下限或者實(shí)際新發(fā)放的房貸利率水平確定，就可能出現不同時(shí)間調整的客戶(hù)，調整后的利率水平有所差異的現象。未來(lái)房貸利率政策下限可能下調，或者新發(fā)放房貸利率又有所下降，就會(huì )導致完成調整較早的客戶(hù)，利率水平較高。

　　全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為L(cháng)PR，2022年5月至今為L(cháng)PR-20個(gè)基點(diǎn)。

　　下表為初步統計的與全國首套房貸利率政策下限不一致的情況（不含按首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調整機制下調或取消下限的情況），具體以人民銀行各分支行公布的數據為準。

第一財經(jīng)制圖

　　可直接申請下調或“貸新?lián)Q舊”

　　平均降幅或達0.8個(gè)百分點(diǎn)

　　據央視新聞，申請降低存量首套住房貸款利率，具體怎么操作？能省多少錢(qián)？政策五大關(guān)鍵點(diǎn)你要知道：

　　1.什么時(shí)候可以申請？銀行什么時(shí)候辦理？今年8月31日以前已經(jīng)發(fā)放的首套房貸，或者已經(jīng)簽訂了合同還沒(méi)發(fā)放的首套房貸，從9月25日起，可以向銀行提出申請調整你的房貸利率。

　　2.哪些住房貸款可以申請降低利率？一個(gè)關(guān)鍵詞：首套房房貸利率。無(wú)論是你貸款的時(shí)候是首套房房貸，還是你貸款的時(shí)候按照當時(shí)的“認房又認貸”政策是二套房房貸，但是按照現在認房不認貸的新政策可以符合首套房房貸標準的房貸，都可以跟銀行申請下降房貸利率。

　　3.跟銀行怎么協(xié)商降低你的存量房貸利率？兩種方式，一種是直接申請調整我的房貸利率水平，第二種，我申請一個(gè)新的房貸，來(lái)置換以前的那個(gè)比較高的利率的房貸。當然央行這次也鼓勵銀行采取批量調整方式，讓銀行可以統一調整，這樣可以大幅提高效率，提升客戶(hù)體驗。

　　4.降低之后大概能降到什么水平？能節省多少房貸利息？具體能下降多少由你和銀行之間協(xié)商確定，但調整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。平均來(lái)說(shuō)，這次房貸利率的平均降幅可能在0.8個(gè)百分點(diǎn)左右。我們算一筆賬，按照100萬(wàn)元、25年期，原利率5.1%的貸款為例，假設降到4.3%，每年就能節省5000元的利息，這是不小的一筆支出了。

　　5.降低之后能有多少人受益？按照目前的情況，現在我國整個(gè)住房貸款余額為39萬(wàn)億，其中，符合條件的首套房住房貸款余額在25萬(wàn)億左右，按照比例來(lái)算，這次大概有三分之二的住房貸款可以申請下降房貸利率?？梢哉f(shuō)，這次是一個(gè)真金白金的重磅利好政策，將有幾千萬(wàn)戶(hù)、上億的居民可以受益。

　　上半年新發(fā)房貸平均利率4.18%

　　據第一財經(jīng)，央行此前公布的數據顯示，2023年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。此外，2019年至2022年期間發(fā)放的房貸利率平均在5.15%左右。

　　“從我們溝通的情況來(lái)說(shuō)，銀行傾向于盡可能的把利益讓給存量客戶(hù)，所以按照上述利率情況估算，不同的家庭情況有所不同，有的可能會(huì )調整多一點(diǎn)，有的可能少一點(diǎn)，涉及客戶(hù)會(huì )超過(guò)4000萬(wàn)戶(hù)?！苯咏O管人士強調。

　　據證券時(shí)報，截止2023年6月末，我國個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元。中信建投證券首席經(jīng)濟學(xué)家黃文濤分析稱(chēng)，根據6月末數據，存量房貸利率若降低10個(gè)基點(diǎn)，則對應減少約400億利息支出。存量房貸利率調整與恢復和擴大消費“20條”措施將形成政策組合拳，對消費起到支持作用。

　　同日，人民銀行和金融監管總局發(fā)布《關(guān)于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。統一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套和二套住房分別為20%和30%。不再區分實(shí)施“限購”和不實(shí)施“限購”的城市。

　　對于降低首付比例，仲量聯(lián)行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監龐溟表示，將有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩復蘇創(chuàng )造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

　　國有大行率先響應

　　央行將督促各銀行盡快安排

　　8月31日，央行、國家金融監管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（下稱(chēng)《通知》）后，多家國有大行第一時(shí)間相應，預計后續會(huì )有更多銀行跟進(jìn)落實(shí)。

　　農業(yè)銀行發(fā)布公告稱(chēng)，我行在有關(guān)部門(mén)指導下，正在積極依法有序開(kāi)展存量首套個(gè)人住房貸款利率調整的準備工作。 農行表示，將按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)線(xiàn)上、線(xiàn)下多渠道提供便利服務(wù)，依法合規開(kāi)展好利率調整工作。

　　建設銀行發(fā)布公告稱(chēng)，將積極落實(shí)《通知》要求，依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。建行表示，將按照市場(chǎng)化、法治化原則，提供高效便捷的線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)，按照通知規定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。該行將在有關(guān)部門(mén)指導下，抓緊制定具體操作細則，盡快開(kāi)展利率調整工作。

　　工商銀行發(fā)布關(guān)于調整存量首套住房貸款利率的公告：為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，切實(shí)發(fā)揮金融在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟、支持恢復和擴大消費、保障和改善民生等領(lǐng)域的作用，我行認真落實(shí)《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》要求，正在積極依法有序推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款利率調整工作。

　　中國郵政儲蓄銀行發(fā)布關(guān)于調整存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的公告，中國郵政儲蓄銀行在有關(guān)部門(mén)指導下，正在積極推進(jìn)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調整準備工作。中國郵政儲蓄銀行已在抓緊制定操作細則，將按照市場(chǎng)化、法治化原則，為客戶(hù)提供線(xiàn)上、線(xiàn)下多渠道便利服務(wù)，有效發(fā)揮金融機構促進(jìn)消費、改善民生的作用。

　　據中國證券報，在《通知》發(fā)布后，人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量首套房貸利率的公告，明確申請調整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據貸款銀行的公告進(jìn)行申請。

　　9月25日前，銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶(hù)等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。同時(shí)，人民銀行鼓勵銀行采取批量調整方式，統一對其存量房貸利率進(jìn)行調整。