2021年物管行業(yè)的并購大戲，在2022年繼續上演。

新年伊始，上市僅一年的華潤萬(wàn)象生活打響了并購第一槍。緊接著(zhù)，1月7日晚間，與萬(wàn)物云一樣多年稱(chēng)不上市的龍湖智創(chuàng )生活向港交所遞交招股書(shū)。隨后，1月12日，麗水錦茂企業(yè)管理工作室等轉讓鄭州智萍企業(yè)管理有限責任公司100%股權，上海永升物業(yè)管理有限公司接盤(pán)。

　　“傳統第三方物業(yè)公司靠自身發(fā)展面臨項目拓展天花板，成本每年攀升，傳統基礎物業(yè)費單價(jià)增長(cháng)卻較慢，因此只有靠不斷發(fā)展壯大，才能在競爭中保證生存?！钡谝惶酱骶S斯華北區估價(jià)部負責人、高級董事胡建明向《證券日報》記者表示，物管公司發(fā)展壯大的途徑通常有兩條，一是靠公司內部資本積累，實(shí)現漸進(jìn)式成長(cháng)；二是通過(guò)公司并購，快速擴展資本規模，實(shí)現跨越式發(fā)展。依據國外公司發(fā)展歷程，大公司幾乎都是通過(guò)某種程度或形式的兼并收購才成長(cháng)起來(lái)的。

　　克而瑞物管通過(guò)對市場(chǎng)公開(kāi)披露信息(含非上市企業(yè))監測發(fā)現，2021年，物管行業(yè)發(fā)生的企業(yè)并購案涉及金額已超過(guò)400億元，這個(gè)數值是2020年的四倍。

　　頭部物管企業(yè)并購加速

　　眾所周知，物管行業(yè)是從服務(wù)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐漸獨立而走向資本市場(chǎng)的。截至2021年底，全國上市物管公司達55家，隨著(zhù)頭部物管企業(yè)加快從房企拆分上市進(jìn)程，行業(yè)迎來(lái)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的新競爭格局。

　　克而瑞物管數據系統CPIC監測顯示，2021年，物管企業(yè)的前10門(mén)檻值大幅提升，企業(yè)要進(jìn)入行業(yè)發(fā)展前10名，在管面積值要達到2.70億平方米以上，這與2020年的數值相比，前10門(mén)檻提升8300萬(wàn)平方米，增幅為44.39%。

　　在2021年全年并購案涉資超過(guò)400億元的市場(chǎng)環(huán)境中，頭部物管企業(yè)快速壯大，涉及并購方包括碧桂園服務(wù)、華潤萬(wàn)象生活、融創(chuàng )服務(wù)、萬(wàn)物云等在內33家物管企業(yè)。比如，碧桂園服務(wù)2021年啟動(dòng)了三筆大手筆并購，分別是以54.32億元收購藍光嘉寶服務(wù)股權、以不超過(guò)100億元收購富力物業(yè)以及以不超過(guò)33億元收購彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)鄰里樂(lè )控股。單單這三筆，碧桂園服務(wù)就花了187億元，約占2021年內物管行業(yè)收并購總金額比重的47%，幾乎占據了半壁江山。

　　從2022年開(kāi)年物管企業(yè)的上述資本動(dòng)作來(lái)看，并購依然在加速啟動(dòng)?！笆詹①彽膬?yōu)勢與慣常運營(yíng)發(fā)展相比，可以大大削減投資時(shí)間、快速實(shí)現規模擴張、產(chǎn)生業(yè)務(wù)協(xié)同效應以及借此削減對現有業(yè)務(wù)的依靠，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險?！焙鲗Α蹲C券日報》記者表示。

　　克而瑞研究中心企業(yè)研究總監朱一鳴也表示，物管企業(yè)收并購大潮背后顯現出三大發(fā)展邏輯：第一，政策利好的背景下，物管企業(yè)迎來(lái)收并購窗口期，而資本的持續涌入支撐了企業(yè)的收并購意愿；第二，收并購有利于物管企業(yè)的規模擴張與戰略發(fā)展；第三，收并購可以反哺物管企業(yè)在資本市場(chǎng)的競爭優(yōu)勢。

　　行業(yè)集中度將加劇

　　當前，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規模增速持續放緩，天花板將至，無(wú)生存壓力的房企不得不提前布局第二增長(cháng)曲線(xiàn)，而物管板塊是財務(wù)收入較為穩定，資本市場(chǎng)目前較為認可的可拆分業(yè)務(wù)，自然是房企的首選分拆上市業(yè)務(wù)。

　　有研究機構稱(chēng)，2021年，新赴港遞交IPO申請物管企業(yè)數量高達36家，新增上市物管企業(yè)僅14家，上市平均用時(shí)已延長(cháng)至190天，相較于2020年拉長(cháng)51.2天。目前55家上市物管企業(yè)總市值6500億港元，而在2021年內，這一市值曾高達萬(wàn)億港元，相當于下降超過(guò)三成。

　　但這并未影響部分物管企業(yè)加快上市融資，從而加速實(shí)現并購擴張的目的?！皬囊呀?jīng)上市的物管企業(yè)來(lái)看，上市后融資加快，為在當下地產(chǎn)正值寒冬之際低價(jià)收購資產(chǎn)提供了資金?！庇袠I(yè)內分析師向《證券日報》記者表示，相較于房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境，當前物管企業(yè)上市籌資相對輕松，資本的密集涌入加速了物管行業(yè)的整合、分化。

　　據克而瑞統計，2021年共有8家上市物管企業(yè)發(fā)起11項配售或者可轉債券，募集資金凈額達345.67億港元。而這些資金，多用于收并購。

　　目前，物管行業(yè)陸續得到國家多個(gè)政策支持，成為房企布局“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”的重要選擇。同時(shí)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現流動(dòng)性問(wèn)題，其可能出售旗下優(yōu)勢的物管資產(chǎn)來(lái)度過(guò)低谷，這給急于擴規模的物管企業(yè)帶來(lái)增量機遇。

　　“當下依然屬于物管企業(yè)收并購的窗口期?！敝兄秆芯吭何飿I(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向《證券日報》記者表示，但需審慎考慮兩大因素：第一，地產(chǎn)行業(yè)承壓，物管企業(yè)合約面積增長(cháng)的不確定性增大，因此，在收并購時(shí)應多加考慮被收購企業(yè)未來(lái)業(yè)績(jì)的可實(shí)現性，進(jìn)而商定交易價(jià)格；第二，當前地產(chǎn)行業(yè)尚未出現春暖花開(kāi)的跡象，作為關(guān)聯(lián)企業(yè)的物業(yè)公司，其運營(yíng)情況也有可能出現某些不確定性，因此企業(yè)在收并購時(shí)應在整體風(fēng)險可控下進(jìn)行并購，從而實(shí)現企業(yè)的可持續發(fā)展。

　　牛曉娟同時(shí)表示：“并購加速了行業(yè)整合，為整個(gè)行業(yè)帶來(lái)諸多變數和不確定性，但有一點(diǎn)可以確定，整個(gè)市場(chǎng)的集中度會(huì )顯著(zhù)提升?！?/p>

　　物管企業(yè)規?？焖贁U張背后也面臨發(fā)展新命題?？硕鸱治鰩熣J為，一方面，企業(yè)的大量收并購帶來(lái)了人才稀釋、品牌管理等問(wèn)題，這為企業(yè)持續盈利帶來(lái)了不確定性；另一方面，頭部企業(yè)定位早已超出傳統物業(yè)服務(wù)范疇，更偏重于“空間”管理服務(wù)，但截至目前，物管公司傳統業(yè)務(wù)之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。如何解決這些新命題，尚待觀(guān)察。（本報記者 王麗新）