近期，二手房停貸、暫緩的消息頻出，主要出現在一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。據了解，目前上述情況已在武漢、杭州、重慶等地開(kāi)始出現。與此同時(shí)，不少城市房貸利率一路走高。對于上述現象原因，大多數銀行表示受房貸調控政策的影響。

　　房地產(chǎn)貸款集中度管理制度政策自今年1月1日施行以來(lái)，已有半年時(shí)間?！蹲C券日報》記者調查發(fā)現，經(jīng)過(guò)持續整治，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題已得到初步扭轉。由于監管部門(mén)已開(kāi)啟“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，未來(lái)房地產(chǎn)貸款增速不會(huì )再高速增長(cháng)，但仍面臨一些問(wèn)題待解決。

　　中信證券研究所副所長(cháng)、首席FICC分析師明明在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，雖然房地產(chǎn)貸款增長(cháng)速度得到了控制，但還應該關(guān)注其他貸款的資金用途和流向，防止個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、消費貸款等資金挪用于購房；除此以外，還要防止流動(dòng)資金貸款、并購貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等資金挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從而削弱政策效果。

銀行逐步“消化”

房貸集中度管理政策

　　近期，多地多家銀行紛紛上調房貸利率。例如，廣州地區包括國有大行、股份制銀行在內的多家銀行再次上調房貸利率。熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，杭州、重慶、南京、武漢、鄭州等地的銀行房貸業(yè)務(wù)出現了收緊跡象，部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。

　　今年二季度以來(lái)，多數城市房貸利率持續走高。據貝殼研究院近日發(fā)布的72城銀行房貸利率簡(jiǎn)報，6月份信貸管控持續高壓，多城市房貸利率上調超過(guò)30BP。2021年6月份首套及二套房貸利率指數連續7個(gè)月上升，從6月份主流利率平均值來(lái)看，首套為5.52%，二套為5.76%，銀行簽約周期一般在46-50天之間波動(dòng)。

　　6月份72城房貸平均放款周期為50天，較上月延長(cháng)2天，其中，超六成城市放款周期延長(cháng)。

　　不難發(fā)現，房貸額度緊張的城市正是一段時(shí)間以來(lái)成交火熱、房?jì)r(jià)上漲較快的城市。對于房貸緊張的原因，多位銀行業(yè)內人士稱(chēng)，這是在今年以來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下，金融機構主動(dòng)調控的結果。

　　多項數據顯示，房地產(chǎn)金融調控的效果正在初步顯現。

　　當前，我國房地產(chǎn)融資呈現出“五個(gè)持續下降”特征。截至今年4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)10.5%，創(chuàng )8年新低；房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，已連續7個(gè)月下降；投向房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品規模同比下降36%；房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月份以來(lái)呈持續下降趨勢；銀行通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規模持續下降。

　　央行公布的統計數據顯示，2021年5月份住戶(hù)中長(cháng)期貸款新增4426億元，較4月下降10%。居民中長(cháng)期貸款主要以購房按揭為主，這已經(jīng)是居民部門(mén)中長(cháng)期貸款新增額度連續兩個(gè)月下降。

房貸新政考驗

銀行資產(chǎn)調整能力

　　從目前執行的情況來(lái)看，房貸政策實(shí)施的效果初步顯現。但在執行過(guò)程中仍存在一些問(wèn)題亟待解決。

　　“在銀行根據房地產(chǎn)貸款集中度管理整改的同時(shí)，有三方面潛在風(fēng)險需要關(guān)注?！泵髅鲗Α蹲C券日報》記者表示，首先，從房地產(chǎn)貸款內部管理來(lái)看，落實(shí)監管要求過(guò)程中，應注意完善客戶(hù)集中度風(fēng)險限額指標，壓降大額授信集中度風(fēng)險；其次，注意調整授信政策，特別是在融資受限的背景下，房企信用風(fēng)險抬頭，要加強對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行嚴格的名單管控；再者，由于我國房地產(chǎn)貸款余額較大，房地產(chǎn)類(lèi)貸款規模下降及占比增速回歸，商業(yè)銀行資產(chǎn)配置面臨重大調整，“資產(chǎn)荒”背景下欠配問(wèn)題對銀行也將成為一項考驗。

　　銀行業(yè)內人士指出，房貸集中度管理規定，對銀行資產(chǎn)負債表的影響表現在各個(gè)方面。對銀行而言，房地產(chǎn)類(lèi)貸款投放金額減少，將會(huì )倒逼其調整資產(chǎn)結構。

　　例如，6月25日，招行副行長(cháng)王良在股東大會(huì )上表示，該行一季度房地產(chǎn)集中度和住房按揭集中度分別較去年下降0.59個(gè)百分點(diǎn)和0.67個(gè)百分點(diǎn)，小微貸款保持快速增長(cháng)，信用卡貸款恢復性增長(cháng)，彌補住房貸款少增的缺口。該行一季度凈息差2.58%，較去年同期下降3bp，展望全年，凈息差預計在去年基礎上會(huì )有所下降，主要是貸款資產(chǎn)端收益下降較為明顯，貸款定價(jià)下降明顯，高收益的房地產(chǎn)貸款受限制等原因所致。

　　“正常的住房剛需依然需要得到合理保障，因此需要對購房者的資金來(lái)源、購房資質(zhì)等進(jìn)行嚴格審核，在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進(jìn)行差異化支持，加大對住房租賃市場(chǎng)金融支持等?！泵髅髡J為，房貸收緊背后的政策意圖在于打擊炒房行為，為樓市去杠桿，降低金融體系潛在系統性風(fēng)險?！胺孔〔怀础被{之下，額度控制不等于不放款。

　　蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心副主任陶金在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，購房需求是相對于住房供給而言的，當前人口流入地區土地供應不足，導致房?jì)r(jià)上漲，監管為了控制房?jì)r(jià)上漲幅度，只得從需求端進(jìn)行壓制。