隨著(zhù)我國總人口增速放緩以及城鎮化水平不斷提高，住房總需求空間逐漸縮小，房企傳統的發(fā)展模式已不再適用。中央經(jīng)濟工作會(huì )議在部署2022年經(jīng)濟工作中，明確提出“要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(cháng)的年份，房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉”模式，迅速擴大市場(chǎng)份額，但這種發(fā)展模式導致房地產(chǎn)行業(yè)出現了一系列問(wèn)題。全國政協(xié)委員莫天全介紹說(shuō)，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問(wèn)題，探索新的發(fā)展模式勢在必行。

　　為此，莫天全提出了如下建議：

　　堅持市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動(dòng)機制

　　在商品住宅市場(chǎng)之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，發(fā)揮保障性住房的保障效果。但需要關(guān)注的是，保障性住房的建設應適度，加大人口流入量大的城市的建設力度，控制中小城市保障房建設量。

　　另，綜合考慮人口流動(dòng)規模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展需要，合理配置區域及城市間新增建設用地指標，未來(lái)需要在中心城市建設用地指標上做加法，在中小城市建設用地指標上做減法，促進(jìn)大中小城市協(xié)調發(fā)展。

　　堅持租購并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權利

　　推動(dòng)住房模式由“購”向“租購并舉”轉變。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是保障性租賃住房。當前人口流入量大、新市民和新青年人數多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對這部分城市加大租賃住房建設。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問(wèn)題，公租房保障低收入群體的住房需求。同時(shí)，要推動(dòng)租房居民享有公共服務(wù)的權利，解除租房群體的后顧之憂(yōu)。

　　需要注意的是，保障體系并不能取代商品化住宅，“購”仍將在一定時(shí)期內占據主導，高品質(zhì)的商品房需求亦要得到支持，滿(mǎn)足不同人群的居住需求。

　　堅持盤(pán)活存量，健全配套服務(wù)

　　推動(dòng)城市更新，提高老舊小區的居住品質(zhì)、提高產(chǎn)業(yè)用地的集約化利用率。一方面，2000年以前建設的老舊小區整體功能及配套欠缺，居民居住品質(zhì)受到較大制約，老舊小區亟待升級改造，如加裝電梯、增加適老適幼化設施等。另一方面，閑置商業(yè)、辦公等物業(yè)亦有待進(jìn)一步盤(pán)活利用，支持商改住、商改租等，提高土地資源集約化利用的同時(shí)，也可以滿(mǎn)足租賃住房需求。

　　發(fā)展房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)管理服務(wù)。伴隨著(zhù)人民日益增長(cháng)的美好生活需要，住房服務(wù)需求、文化娛樂(lè )需求等不斷增長(cháng)，其中物業(yè)管理服務(wù)成為存量服務(wù)中必不可少的環(huán)節。

　　伴隨著(zhù)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在做好開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，也需要沿著(zhù)住房服務(wù)鏈條進(jìn)行轉型升級。一方面，原有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要實(shí)現有質(zhì)量的發(fā)展，提高運營(yíng)效率；另一方面，在代建、物業(yè)和租賃等服務(wù)領(lǐng)域，向服務(wù)商轉型或是房企發(fā)展必然趨勢。但由于過(guò)去發(fā)展中的確已積累了一定風(fēng)險，因此房企在轉變過(guò)程中需要把握好節奏，避免急轉彎。