短短一個(gè)月時(shí)間，重慶本地的中小型房企財信發(fā)展已先后發(fā)布兩則公告，擬拓展物業(yè)業(yè)務(wù)。7月12日，財信發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，擬5.8億元收購財信智服100%股權。此前的6月11日，財信發(fā)展曾發(fā)布公告表示，擬1.98億元收購安徽誠和物業(yè)100%股權。

　　財信發(fā)展連續收購物業(yè)標的，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)應對新環(huán)境調整業(yè)務(wù)重心的一個(gè)縮影?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的數據顯示，TOP30上市房企均在不同程度布局物業(yè)管理市場(chǎng)。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)已由增量時(shí)代邁入存量時(shí)代，日漸趨緊的政策環(huán)境在倒逼房企轉換發(fā)展思路，尋求新的盈利增長(cháng)點(diǎn)。

　　“類(lèi)似收購說(shuō)明房企對物業(yè)管理市場(chǎng)的認可。目前來(lái)看，物業(yè)管理或物業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域確實(shí)是吸引房企或各類(lèi)社會(huì )資本投資布局的一大方向?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示。

房地產(chǎn)調控政策密集出臺?

　　房地產(chǎn)調控政策密集出臺、各線(xiàn)城市住房需求分化，是財信發(fā)展布局物業(yè)管理的主要原因。公司在公告中稱(chēng)，受多重因素影響，公司面臨新的挑戰，亟需找到發(fā)展突破口。

　　財信發(fā)展主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，同時(shí)兼有環(huán)保業(yè)務(wù)，2020年實(shí)現簽約銷(xiāo)售額70.67億元。2021年一季度，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入5.01億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2986.95萬(wàn)元。

　　正是這樣一家銷(xiāo)售規模不及百億元的中小型房企，如今和其他房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者一樣，在存量時(shí)代面臨政策環(huán)境趨緊的壓力。

　　自“三道紅線(xiàn)”和貸款集中度相關(guān)政策出臺后，房企融資、供需兩端持續收緊。據克而瑞地產(chǎn)研究中心不完全統計數據，2021年上半年，100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，創(chuàng )2018年以來(lái)最低水平。與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款增速也持續下降，監管數據顯示，截至2021年4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)10.5%，增速創(chuàng )8年來(lái)新低，2021年以來(lái)持續低于各項貸款增速。

　　在政策持續收緊下，中型房企的融資規模下降最為明顯?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心數據顯示，TOP31-50的房企今年上半年融資規模同比減少53.50%至922億元；TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度最小，為23.48%。

　　業(yè)內人士認為，TOP31-50房企融資規模減少一半，主要是因為降杠桿的需要。這類(lèi)企業(yè)在“踩線(xiàn)”后停止擴張，降負債、抓回款成了他們的唯一選擇。

　　“整個(gè)行業(yè)面臨‘三道紅線(xiàn)’的監管壓力。對中小房企來(lái)說(shuō)，當前行業(yè)集中度逐漸提升，房企之間競爭加劇，留給其發(fā)展的空間越來(lái)越小。融資受到嚴格限制，擴張步伐也將被迫放緩?！敝T葛找房分析師陳霄對《證券日報》記者表示。

房企競相布局物管市場(chǎng)?

　　面對趨緊的政策環(huán)境，邁入存量時(shí)代的房企亟需挖掘新的盈利增長(cháng)點(diǎn)。

　　對于此次入局物業(yè)管理市場(chǎng)，財信發(fā)展在公告中指出，自2014年開(kāi)始物管行業(yè)進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，行業(yè)集中度持續提升，增值服務(wù)開(kāi)始多樣化。另外，相關(guān)政策的出臺為物管行業(yè)的發(fā)展提供了利好支持。2021年3月份，“十四五”規劃發(fā)布，養老、托育、家政等多經(jīng)類(lèi)業(yè)務(wù)、智慧社區、城市治理等熱點(diǎn)領(lǐng)域再次被提及，物管行業(yè)的發(fā)展方向日漸清晰。中國指數院預計，到2022年，全國基礎物業(yè)管理市場(chǎng)規模約為1.2萬(wàn)億元。

　　物管行業(yè)正在成為新的風(fēng)口，房企紛紛加大布局力度。據了解，龍頭上市房企均在不同程度布局物業(yè)管理市場(chǎng)。自去年下半年以來(lái)，房企分拆物業(yè)板塊上市也拉開(kāi)帷幕。統計數據顯示，2020年下半年，物業(yè)公司上市數量達到14家。其中，僅僅2020年四季度，就有11家物業(yè)公司上市。恒大物業(yè)、華潤萬(wàn)象生活等物業(yè)巨頭選擇登陸港交所。

　　談及房企在物管行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢，嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示：“關(guān)鍵要看物管行業(yè)日后會(huì )形成什么樣的新格局或新的競爭模式。目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)需要一些新的投資和經(jīng)營(yíng)模式，否則經(jīng)營(yíng)壓力還是很大。從實(shí)際發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)還需在互聯(lián)網(wǎng)和數字化等技術(shù)方面進(jìn)行一些創(chuàng )新?！?/p>