近日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會(huì )議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　據不完全統計，今年上半年，各地因城施策，陸續出臺房地產(chǎn)調控政策累計約380次。各地優(yōu)化調控政策有什么特點(diǎn)？下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢如何？

　　樓市調控多點(diǎn)發(fā)力

　　今年以來(lái)，切實(shí)防范化解風(fēng)險，成為房地產(chǎn)政策調控的主要內容。一方面，多部門(mén)進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持力度；另一方面，需求端側重降低購房成本，各地在房貸利率調整、公積金支持政策、二手房服務(wù)簡(jiǎn)化、優(yōu)化限購、購房補貼等多方面精準施策。

　　中指研究院數據顯示，全國已有超40個(gè)城市調整首套房貸利率下限至4%以下。隨著(zhù)6月20日中國人民銀行下調5年期以上LPR利率至4.2%，部分城市下調房貸利率的預期仍在。今年以來(lái)，洛陽(yáng)、青島等10余個(gè)城市通過(guò)優(yōu)化二套房認定標準、降低首付比例等方式放松了信貸政策，以期帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上健康發(fā)展。6月初，青島降低非限購區域首付比例，居民置業(yè)情緒回暖、市場(chǎng)活躍度提升。熱點(diǎn)城市非核心區的限制性政策或進(jìn)一步放開(kāi)。

　　從住房公積金政策來(lái)看，與此前公積金提取存在一定局限性相比，今年以來(lái)已有超百個(gè)地方出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、允許公積金支付首付款、支持“商轉公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策，通過(guò)盤(pán)活公積金進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求釋放。

　　“從政策效果上看，信貸政策進(jìn)一步放松有利于降低購房置業(yè)成本，對于促進(jìn)購房需求釋放產(chǎn)生了一定積極作用?！敝兄秆芯吭撼?wù)副院長(cháng)黃瑜認為，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，仍需疊加更多供需兩端支持政策，才能更好發(fā)揮政策效果。

　　自支持房企融資的“第三支箭”射出，已有招商蛇口、保利發(fā)展、福星股份、陸家嘴、中交地產(chǎn)、大名城等多家上市房企股權融資獲交易所批準同意，募集資金總額約350億元，多數用于補充流動(dòng)資金和保交樓。

　　58安居客研究院院長(cháng)張波表示，當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正逐步走出融資困境，房企再融資獲批將利于幫助企業(yè)穩定地拿地、開(kāi)工、建設，同時(shí)對項目的有序交付也會(huì )起到積極作用。

　　總體呈現企穩態(tài)勢

　　上半年，各地因城施策提高政策精準度，更好滿(mǎn)足了居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　國家統計局數據顯示，今年上半年，全國商品房銷(xiāo)售面積為5.95億平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降2.8%。商品房銷(xiāo)售額為6.31萬(wàn)億元，增長(cháng)1.1%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)3.7%。

　　具體來(lái)看，一季度，在前期積壓需求釋放、政策顯效等因素作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度回升，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“小陽(yáng)春”行情。二季度，前期積壓購房需求釋放完畢，市場(chǎng)明顯降溫。

　　從需求結構來(lái)看，上半年改善性住房需求仍為市場(chǎng)重要支撐，多個(gè)城市中高總價(jià)段成交套數占比提升。北京、上海、成都、蘇州等城市中高端住宅產(chǎn)品成交套數增長(cháng)較快，市場(chǎng)保持一定活躍度。對比來(lái)看，上半年二手房市場(chǎng)活躍度好于新房，二季度市場(chǎng)預期同步減弱。

　　不過(guò)，土地拍賣(mài)市場(chǎng)存在冷熱不均的情況。核心城市土地拍賣(mài)保持一定熱度，部分城市土地拍賣(mài)表現冷淡。數據顯示，今年上半年，上海、杭州、合肥地價(jià)上限成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地塊創(chuàng )下近幾年土地參拍企業(yè)數量記錄；廣州、青島、濟南、天津、福州核心區地塊企業(yè)參與度高，而非核心區地塊多以底價(jià)成交，板塊間分化明顯；無(wú)錫、鄭州、長(cháng)春普遍以底價(jià)成交，土地拍賣(mài)情緒不高。

　　國家統計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)付凌暉表示，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所改善，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)化運行，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現企穩態(tài)勢。未來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還會(huì )處于低位運行。但是隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調整逐步到位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資會(huì )逐步回到合理水平。

　　有專(zhuān)家表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)新階段，各方可將精力從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉變，推動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)從單一走向多元，推動(dòng)產(chǎn)、住、城融合，著(zhù)眼行業(yè)未來(lái)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　政策將進(jìn)一步優(yōu)化

　　近日，住房和城鄉建設部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì )。會(huì )議指出，要繼續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。穩住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動(dòng)經(jīng)濟回升向好具有重要作用。

　　標普信評報告認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)復蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經(jīng)濟、人均收入水平和居民對未來(lái)預期的改善?！爸挥挟斁用竦木蜆I(yè)和收入能夠對購房起到實(shí)質(zhì)性支撐作用，紓困政策才能真正起效?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示?！俺烁鞣N政策不斷推動(dòng)樓市回穩向好外，還需要形成良好的市場(chǎng)預期，助推住房剛性需求和改善性需求釋放?！笔锥冀?jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池說(shuō)。

　　李宇嘉表示，未來(lái)政策導向是滿(mǎn)足和釋放需求，比如滿(mǎn)足新市民、年輕人先租后買(mǎi)的需求；盤(pán)活存量提高供應效率并匹配需求，包括城中村改造、老舊小區改造、縣域鎮域房屋改造，解決發(fā)展不協(xié)調、不充分的問(wèn)題；打造好房子、好小區、好社區，滿(mǎn)足美好人居需求。

　　趙秀池認為，各地應結合多子女政策、人口引進(jìn)政策，適當放寬限購政策。比如，進(jìn)一步降低房貸首付款比例和房貸利率，允許存量固定利率房貸轉為基于LPR的浮動(dòng)利率房貸。

　　張波預計，下半年，房地產(chǎn)調控將進(jìn)一步優(yōu)化，熱點(diǎn)城市限購放松相關(guān)政策出臺的概率可能進(jìn)一步增大，同時(shí)房貸政策方面有望加大對改善性需求的傾斜力度。

　　目前，資本市場(chǎng)多家房地產(chǎn)企業(yè)面臨退市，未來(lái)房企融資環(huán)境如何持續改善？諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，從供給側來(lái)看，需繼續加大房企融資支持力度，落實(shí)“三支箭”支持措施?！叭谫Y應更多向資金面穩健的優(yōu)質(zhì)房企和民營(yíng)房企傾斜?！?/p>

　　黃瑜建議，繼續加大支持上市房企股權融資，加快審批力度；以“央地合作”增信方式支持民營(yíng)房企發(fā)債融資要擴容擴圍，在更多城市推進(jìn)，讓更多的民營(yíng)房企受益，同時(shí)加大支持上市房企并購重組。

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì )議7月21日審議通過(guò)的《關(guān)于在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造的指導意見(jiàn)》提及，在超大特大城市，要加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng )新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。城中村改造、閑置資產(chǎn)盤(pán)活將是加大保障性住房建設和供給的重要舉措和方式。

　　“下一步，多渠道開(kāi)拓保障性租賃房源，多舉措拉動(dòng)社會(huì )投資共同建設保障性住房等政策支持力度會(huì )進(jìn)一步增強?！睆埐ㄕf(shuō)。 （本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 李 方）