中新網(wǎng)北京7月29日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)近日住房城鄉建設部部長(cháng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì )，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。

　　住建部主管的《中國建設報》發(fā)布的這則消息引發(fā)關(guān)注。

　　倪虹強調，要繼續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權益。

　　這是7月24日中央政治局會(huì )議提出“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部的最新表態(tài)。58安居客房產(chǎn)研究院院長(cháng)張波對此表示，這在政策的推進(jìn)方向上給出了具體的指引，重點(diǎn)在首套房的首付比例和利率，以及此前市場(chǎng)呼聲較高的對于“認房又認貸”的調整。

　　降低首套房首付比例和貸款利率

　　對于降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率的表述，易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，其含義在于還有很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預計在8月上旬前會(huì )有一波降首付和降利率操作。

　　從首付比例看，上海易居房地產(chǎn)研究院6月26日發(fā)布的報告顯示，全國20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的，為35%；廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞等的首付比例也比較高。

　　從房貸利率看，貝殼研究院監測顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個(gè)基點(diǎn)。其中，一線(xiàn)城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線(xiàn)城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，三四線(xiàn)城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%。

　　“目前多個(gè)一二線(xiàn)城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監陳文靜也表示，短期來(lái)看，一二線(xiàn)城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線(xiàn)城市或逐步降至20%下限。

　　值得關(guān)注的是，隨著(zhù)新增房貸利率的不斷下調，降低存量房貸利率也呼聲再起。7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長(cháng)鄒瀾在2023年上半年金融統計數據情況新聞發(fā)布會(huì )上表示：“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?！?/p>

　　“認房不用認貸”或有更大影響

　　個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”的表述則被認為有更大的新意，也是最受關(guān)注的部分。業(yè)內分析認為，這能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

　　陳文靜解釋稱(chēng)，“認房又認貸”一般指有過(guò)購房貸款記錄，再購房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清，也會(huì )被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場(chǎng)。

　　“從各地實(shí)際操作看，尤其以一線(xiàn)城市為例，在這個(gè)領(lǐng)域政策過(guò)緊，也導致了二套房認購成本過(guò)高?！眹儡S進(jìn)認為，該表述對于一線(xiàn)城市影響是最大的，在相關(guān)領(lǐng)域或許會(huì )有持續寬松的政策變化。

　　嚴躍進(jìn)以北京為例解釋稱(chēng)，當前的“認房又認貸”政策，導致很多購房者在換房過(guò)程中，首付比例高達80%、房貸利率高達5.25%。但若改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

　　陳文靜預計，短期二線(xiàn)城市或率先調整優(yōu)化，一線(xiàn)城市亦存在空間。值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市當前僅二環(huán)內或個(gè)別主城區限購，非限購區域首套首付已降至20%，限購區的認房認貸政策優(yōu)化影響或有限。

　　另外，在支持改善需求方面，住建部還提到了“改善性住房換購稅費減免”。

　　“這主要還是應理解為免個(gè)稅的政策?？傮w上看，降低交易稅費，如通過(guò)降低個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、中介費用等降低購房成本，也有利于修復置業(yè)預期?！眹儡S進(jìn)認為。陳文靜也表示，預計后續針對換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。

　　各地優(yōu)化政策節奏或將加快

　　24日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首次明確提出，適應中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，住建部本次表態(tài)中提及的措施比較明確，即降低住房消費門(mén)檻、成本，能夠改善預期并釋放需求。降利率、降首付、降稅收適應了多數城市進(jìn)入住房改善時(shí)期的供求關(guān)系新形勢，有的放矢地支持改善型需求。

　　“考慮到熱點(diǎn)城市剛需集中，換房需求開(kāi)始主導，此次政策降低成本和門(mén)檻會(huì )有效果，但具體的效果還要看后續各地推進(jìn)落實(shí)的情況，要看金融財稅部門(mén)后續的政策實(shí)施?！崩钣罴握f(shuō)。

　　“對熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，核心問(wèn)題是能讓真正的改善需求得到相匹配的政策支持?！睆埐A計，下半年房地產(chǎn)政策持續寬松的趨勢不變，尤其一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市在認房認貸、首付比例、稅費減免等方向的政策會(huì )加快出臺。

　　“整體來(lái)看，主管部門(mén)的發(fā)聲不僅有助于提振市場(chǎng)信心，同時(shí)也為各地加快落實(shí)優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍。預計各地優(yōu)化政策的節奏將進(jìn)一步加快，特別是二線(xiàn)城市政策優(yōu)化或已在路上?！标愇撵o認為。