趕在上半年最后一天，北京、杭州、廈門(mén)、深圳、武漢等多地上演了土拍年中收官大戰。一方面，一塊地競價(jià)百輪、搖號溢價(jià)的情況再現；另一方面，亦有地塊鮮有問(wèn)津。冷熱不均、分化加劇是上半年土拍市場(chǎng)的主要趨勢。

　　據中指研究院統計數據顯示，2023年上半年，全國300城住宅用地供求規模均降至近十年以來(lái)同期最低位，但核心區優(yōu)質(zhì)地塊推出力度不斷加大，帶動(dòng)住宅用地成交樓面價(jià)延續上漲態(tài)勢，上半年同比上漲16.4%。同期，百強房企拿地總額5920億元，同比下降10.2%，其中優(yōu)質(zhì)房企拿地較為積極。

　　整體而言，全國住宅用地流拍、撤牌數量均下降明顯，房企投資多青睞熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊，帶動(dòng)熱點(diǎn)城市土拍升溫，整體溢價(jià)率有所改善，不過(guò)，多數城市土拍仍未全面轉暖。

　　“當前土拍市場(chǎng)正進(jìn)入發(fā)展新階段，規則和標準日益透明化，成交價(jià)整體平穩，局部市場(chǎng)活躍是主流。這期間，企業(yè)競拍門(mén)檻降低，核心城市土拍競爭加劇，新面孔拿地頻現?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)黎乃超向記者表示，在大浪淘沙后，房企對于片區和地塊的研判已無(wú)限趨于一致，核心“指揮棒”是把控風(fēng)險以及保證去化率，核心城市核心地塊是首選，有利潤空間就會(huì )積極參與。反之，地理位置不佳、銷(xiāo)售不明確的地塊，往往難以吸引開(kāi)發(fā)商。

　　分化進(jìn)一步加劇

　　土地拍賣(mài)市場(chǎng)素來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，也是投資風(fēng)向標。

　　今年以來(lái)，局部土拍市場(chǎng)高光頻現。在北京，“觸頂+溢價(jià)”成交是主旋律；在廈門(mén)，144家房企競拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng )下參拍企業(yè)數量新高；在杭州，地塊觸頂成交比率一度高達80%，民企拿地金額占比超六成。與之形成鮮明對比的是，武漢、重慶、天津等地土拍市場(chǎng)持續低迷，高溢價(jià)成交地塊屈指可數，底價(jià)成交是主流，甚至出現個(gè)別地塊流拍現象。

　　整體而言，城市分化及區域分化進(jìn)一步加劇。在諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪看來(lái)，需求穩健、去化良好的城市，土拍表現相對火熱；相反，去化壓力較大的城市，土拍往往表現平平。區域分化則體現在地塊的受關(guān)注度上。位置優(yōu)越、利潤空間較大、可操作性強的地塊，備受房企青睞；而開(kāi)發(fā)難度較大、成本消耗較大的地塊，房企主要以觀(guān)望為主。

　　中指研究院表示，各地土拍情緒的變化依賴(lài)于新房市場(chǎng)能否持續修復。預計房企在核心城市補貨意愿繼續保持較高水平，而銷(xiāo)售市場(chǎng)調整壓力較大的城市土地市場(chǎng)表現或仍低迷。

　　“今年土地供應端的一個(gè)重要變化是‘提質(zhì)縮量’，即增加供應城市核心區的優(yōu)質(zhì)地塊，使得局部市場(chǎng)熱度提升，表現為‘多輪競拍、觸頂搖號’、溢價(jià)率上升、流拍率降低等?！笨硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理楊科偉向記者表示，這樣的分化體現在企業(yè)端就是投資策略進(jìn)一步聚焦“以銷(xiāo)定產(chǎn)”，樓市銷(xiāo)售向好的城市、區域、項目，開(kāi)發(fā)商才會(huì )更有動(dòng)力拿地。

　　下半年土地市場(chǎng)將會(huì )如何走？在黎乃超看來(lái)，首先，核心城市核心地塊競爭將更加激烈，觸頂成交地塊會(huì )繼續增加；其次，優(yōu)質(zhì)住宅地塊溢價(jià)表現較高，但商業(yè)辦公、工業(yè)類(lèi)用途土地，鑒于資金沉淀較大，底價(jià)或流拍現象或會(huì )出現。另外，即便是熱點(diǎn)城市樓市，也存在不確定性和波動(dòng)性，房企拿地仍需避免盲目跟風(fēng)和過(guò)度投資。

　　某房企人士直言，如果核心城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)競爭持續加劇，不排除部分房企將投資戰線(xiàn)下沉，屆時(shí)部分三四線(xiàn)城市土拍或許會(huì )迎來(lái)活躍期。

　　“短期來(lái)看，全國土地供求縮量趨勢或會(huì )延續，但土拍分化態(tài)勢將更加明顯，預計房企在核心城市補貨意愿提升，這些城市在供應端改善下，樓市成交有望企穩，而在銷(xiāo)售市場(chǎng)調整壓力加大的城市，土地拍賣(mài)市場(chǎng)或仍表現低迷?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監陳文靜表示，隨著(zhù)越來(lái)越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競爭也將日益激烈，部分企業(yè)拿地或向核心城市近郊及優(yōu)勢三線(xiàn)城市適度下沉。

　　保證去化率是關(guān)鍵

　　土拍市場(chǎng)持續分化，銷(xiāo)售市場(chǎng)分化加劇是主因。

　　“受房地產(chǎn)市場(chǎng)調整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取‘以銷(xiāo)定投’、‘聚焦核心城市及區域’的策略?！标愇撵o向記者表示，確定性的銷(xiāo)售去化率成為房企拿地的首要標準之一。

　　“在市場(chǎng)調整期，一線(xiàn)及強二線(xiàn)城市的投資項目具有更強的安全性和流動(dòng)性，收益率也出現明顯回升?！?月上旬，金地集團董事兼總裁黃俊燦在答投資者問(wèn)時(shí)這樣表示。金地集團董事長(cháng)凌克補充說(shuō)，2023年以來(lái)，金地集團已在上海、杭州、西安、東莞等一、二線(xiàn)城市核心位置落地投資項目，未來(lái)將繼續依據市場(chǎng)形勢的發(fā)展保持合理的投資力度，主要聚焦于一線(xiàn)和較高能級的二線(xiàn)城市主流地段、主流客戶(hù)、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項目。

　　在今年3月份的年報業(yè)績(jì)會(huì )上，萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海曾提到，過(guò)去投資研究關(guān)注城市的宏觀(guān)指標，現在更關(guān)注市場(chǎng)板塊的典型特征，以提升投資的精準度。龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠則提到，公司會(huì )嚴守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。今年投資會(huì )堅持按照“20個(gè)主力城市+14個(gè)機會(huì )城市”來(lái)布局，并將投資聚焦在這些城市的核心區域。

　　“高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比土地被爭搶背后，是這些地塊通常位于城市核心區域或未來(lái)發(fā)展潛力大的區域，具有較高的投資價(jià)值和升值空間，有著(zhù)較為明朗的去化率保證?！崩枘顺硎?#xff0c;對房企來(lái)說(shuō)，風(fēng)險小、資金使用率高、回款快是第一要務(wù)。

　　綠城中國董事會(huì )主席張亞?wèn)|近日表示：“今年我們堅持‘投一成一’，堅定地收斂聚焦，讓投資更加穩健。今年以來(lái)，我們拿了560多億元的貨，目前有三個(gè)項目已經(jīng)實(shí)現首開(kāi)，去化率是100%，今年所拿地塊整體已有超過(guò)10%轉化為銷(xiāo)售，回款非常不錯，是叫好又叫座的呈現?！?/p>

　　不難看出，在當前市場(chǎng)環(huán)境下，保證去化率，讓有效回款盡快充盈現金流量表，已成為房企投資拿地的新規律，亦是“新面孔”企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)首選核心城市的內在邏輯。

　　進(jìn)軍北京土拍市場(chǎng)的某“黑馬”企業(yè)投拓條線(xiàn)人士向記者透露，競拍觸頂搖號的出讓方式讓“新面孔”企業(yè)與規模房企、頭部房企擁有同樣概率獲得優(yōu)質(zhì)地塊。鑒于此，在去化率相對更高的市場(chǎng)中，“新面孔”企業(yè)正不斷涌入，其更為謹慎，不會(huì )一頭扎進(jìn)樓市庫存持續處在高位的城市。