6月4日，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)重磅政策：財政部等四部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于將國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專(zhuān)項收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務(wù)部門(mén)征收有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《通知》），在業(yè)內引起了極大的震動(dòng)。

　　作為地方財政的重要組成部分，土地出讓金征收部門(mén)的劃轉，被業(yè)內人士解讀為“中央出手終結地方土地財政”“抑制地方賣(mài)地沖動(dòng)”，將會(huì )壓縮地方政府對土地出讓金的支配權。對此，筆者認為，目前土地出讓金征收調整并未改變其原有的支配方式，不存在對地方政府使用權限的壓制，新規只是延續了中央財政集中管理的思路，不應過(guò)度解讀。但從長(cháng)期來(lái)看，有助于促進(jìn)“土地財政”生態(tài)圈的健康發(fā)展，推動(dòng)土地等要素市場(chǎng)生態(tài)的重塑。

　　《通知》表示，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續按照現行規定執行。也就是說(shuō)，土地出讓金的征收部門(mén)雖然發(fā)生變化，但是其他仍按現行規定執行，現階段對地方政府整體影響不大。新規可以說(shuō)是繼1994年分稅制改革之后最為重大的一次財稅改革，其作為國稅地稅征管體制改革的一部分，有助于提高財政實(shí)力和征收管理效率，推進(jìn)和完善我國的稅制改革。

　　根據財政部數據，2020年地方政府國有土地使用權出讓收入超8.4萬(wàn)億元，今年1-5月，50個(gè)城市的賣(mài)地收入已超過(guò)1.8萬(wàn)億元，超過(guò)去年同期20%以上。對于不少地方政府來(lái)說(shuō)，土地出讓金幾乎是其財政命脈。

　　那么為什么要調整土地出讓金的征收部門(mén)呢？一方面，此次改革有利于矯正各地土地出讓金征繳、使用環(huán)節的亂象，有助土地出讓金征收過(guò)程更規范、公開(kāi)、透明。

　　由于土地市場(chǎng)的復雜性和各地土地出讓金征收的不透明，土地出讓金在征收過(guò)程中難免出現種種問(wèn)題。比如，有的城市為了加大招商引資力度，會(huì )以各種名義減免土地出讓收入，包括 “零地價(jià)”“負地價(jià)”“返地價(jià)”“補貼地價(jià)”等方式，其理由也五花八門(mén)，包括 “招商引資”“舊城改造”“國有企業(yè)改制”等，甚至還會(huì )打著(zhù)“鄉村振興”“城市更新”“老舊小區配套工程改造”等大旗，違規賣(mài)地。

　　各地一方面負責供地，一方面收取資金，有點(diǎn)類(lèi)似會(huì )計、出納一身兼。征收部門(mén)劃轉后，土地出讓金的征收管理將更加規范。

　　另外，此舉可以促進(jìn)“土地財政”生態(tài)圈的健康發(fā)展。未來(lái)轉由垂直條線(xiàn)的稅務(wù)部門(mén)征收土地出讓金，使得中央政府可以完全掌握地方土地出讓收支的具體情況，進(jìn)一步強化了中央對資金使用范圍的監管，從長(cháng)期來(lái)看，會(huì )對地方政府的行為產(chǎn)生引導，使得地方政府在土地出讓環(huán)節更趨于謹慎，逐步擺脫對土地財政的依賴(lài)。

　　那么，此舉對于房企將帶來(lái)哪些直接影響呢？新政實(shí)施后，房企再想和地方政府部門(mén)“談條件”，空間將大大減少，也沒(méi)有了拖欠土地出讓金的可能。因為根據《通知》要求，房企不繳齊土地出讓金，拿不到繳費憑證，就得不到《國有土地使用證》和《施工證》。

　　土地出讓金征收部門(mén)劃轉與房地產(chǎn)稅的關(guān)系也備受關(guān)注?！锻ㄖ肪唧w要求，自然資源部門(mén)與使用權人簽訂出讓、劃撥等合同后，應當及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)和財政部門(mén)傳遞相關(guān)信息，確保征管信息實(shí)時(shí)共享。稅務(wù)部門(mén)應將計征、繳款等明細信息通過(guò)互聯(lián)互通系統傳遞給財政、自然資源、人民銀行等相關(guān)部門(mén)，確保征管信息實(shí)時(shí)共享，賬目清晰無(wú)誤。

　　筆者認為，由于房地產(chǎn)稅是一整套的制度改革，真正落地仍需時(shí)間。土地出讓金征收部門(mén)劃轉，使得稅務(wù)部門(mén)可以更好地了解各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎數據，有可能對未來(lái)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)行鋪墊。