出臺《意見(jiàn)》并非是打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，而是為行業(yè)未來(lái)服務(wù)提升和收費方式變革指明了方向。

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　　近年來(lái)，一些房產(chǎn)中介領(lǐng)域的亂象讓不少人頭疼不已。例如，“黑中介”發(fā)布虛假房源、“一房多賣(mài)”，或既收傭金，又賺“差價(jià)”等，其中，最常見(jiàn)的是違規收集并濫用消費者個(gè)人信息……

　　針對這些亂象以及為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，住房和城鄉建設部、市場(chǎng)監管總局近日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），提出了加強從業(yè)主體管理、嚴格實(shí)行明碼標價(jià)、加強個(gè)人信息保護等10條建議。

　　這意味著(zhù)房產(chǎn)中介公司將迎來(lái)一場(chǎng)“考試”。天眼查數據顯示，房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)企業(yè)105萬(wàn)余家，其中，去年新增相關(guān)注冊企業(yè)15.7萬(wàn)余家，增速達18.6%。

　　“房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)是時(shí)候‘告別’過(guò)去的模式了，房產(chǎn)中介行業(yè)需要進(jìn)行革命性的變革?！边@是廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看到《意見(jiàn)》后的第一感受。

　　在空·白研究院創(chuàng )始人楊現領(lǐng)看來(lái)，《意見(jiàn)》的出臺并非是打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，而是在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢下，通過(guò)市場(chǎng)化機制的完善和平臺經(jīng)濟的發(fā)展，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)?！兑庖?jiàn)》為行業(yè)未來(lái)的服務(wù)提升和收費方式變革指明了方向。

　　易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，《意見(jiàn)》出臺對于中介行業(yè)的規范和健康發(fā)展具有積極的作用，同時(shí)也對行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路。其中，最大的亮點(diǎn)在于引導交易雙方承擔服務(wù)費用，體現了對購房者權益的保護。

　　為購房者減負？建議買(mǎi)賣(mài)雙方共擔中介費

　　“規范”與“減負”是此次《意見(jiàn)》釋放出的兩個(gè)明確信號。

　　《意見(jiàn)》的第一條便是加強從業(yè)主體管理，嚴格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案制度。同時(shí)，《意見(jiàn)》也指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用。鼓勵按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。

　　在李宇嘉看來(lái)，當房地產(chǎn)循環(huán)鏈條運轉速度減緩，個(gè)別地方甚至轉不起來(lái)的情況下，一切阻礙交易的多余環(huán)節能砍則砍，成本能降則降，比如降低房貸利率、試點(diǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”以及降低中介服務(wù)成本均是如此。

　　購房哪些多余成本應該被砍掉？李宇嘉認為，在新房交易方面，有的中介利用房源信息不對稱(chēng)，故意制造供應緊張氛圍，或與開(kāi)發(fā)商內部人員合謀，違規收取“茶水費”、販賣(mài)購房指標，這些都不應是購房者應負擔的成本。

　　在二手房交易過(guò)程中，有時(shí)“附加成本”不少。李宇嘉指出，壟斷行為在房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)并不鮮見(jiàn)，比如某片區內幾家中介設立“最低費率”進(jìn)行壟斷定價(jià)；或者聯(lián)合賣(mài)家做高房屋價(jià)格，誘騙買(mǎi)家“入局”；或者利用信息不對稱(chēng)，謊稱(chēng)其他買(mǎi)家出價(jià)更高，誘騙買(mǎi)家支付額外鎖定房源的費用；此外，還有中介機構進(jìn)行捆綁銷(xiāo)售等。這些都要砍掉，從而嚴控過(guò)高經(jīng)紀費用。

　　對此，《意見(jiàn)》明確，將加大對違法違規行為的整治力度。其中，對收費明顯高于市場(chǎng)平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，相關(guān)部門(mén)采取約談等綜合措施進(jìn)行重點(diǎn)監管。并且也會(huì )依法查處不按規定明碼標價(jià)、操縱經(jīng)紀服務(wù)收費等違反價(jià)格和反壟斷法律法規的行為。

　　值得關(guān)注的是，《意見(jiàn)》還提出引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用。在國內，經(jīng)紀服務(wù)費一般由買(mǎi)家承擔。不少專(zhuān)家向中青報·中青網(wǎng)記者表示，這一政策的目標是為購房者減負。

　　在嚴躍進(jìn)看來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方承擔費用等，客觀(guān)上也有助于中介費用的定價(jià)規則清晰，后續買(mǎi)賣(mài)雙方也需要關(guān)注此類(lèi)規則的變化，積極調整買(mǎi)賣(mài)策略。

　　有的地區已經(jīng)實(shí)行了房屋買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費，且傭金有所上調。2月28日，荊州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )發(fā)布一份報告，決定將二手房交易傭金收費標準由房屋實(shí)際成交總價(jià)的2%調整為3%，其中，買(mǎi)家支付2%，賣(mài)家支付1%，今年3月1日起正式執行。

　　這些舉措能否為購房者減負？行業(yè)內也有人持懷疑態(tài)度。北京市朝陽(yáng)區從事房產(chǎn)中介工作的李曉麗（化名）說(shuō)，對于引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用，她還未接到通知，“羊毛出在羊身上，讓業(yè)主分攤中介費，那么他就可能把房?jì)r(jià)加高?！?/p>

　　“這些年，傭金已經(jīng)降了不少?！边@是另一家北京市房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)機構的中介張澤（化名）的感受。他說(shuō)，在北京房屋買(mǎi)賣(mài)的傭金普遍由買(mǎi)家承擔，雖然一些地方是由買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔，但業(yè)主其實(shí)會(huì )把這個(gè)錢(qián)折合到房?jì)r(jià)里，最終，購房者的總預算可能不會(huì )變。

　　將經(jīng)紀服務(wù)費納入監管意味著(zhù)什么

　　當前，一些地區的二手房交易正在回暖，房屋中介公司也忙了起來(lái)。

　　在中介行業(yè)流傳著(zhù)這樣一句話(huà)：低傭金下無(wú)“白中介”。事實(shí)上，高傭金下，“黑中介”也不少。在購房時(shí)，個(gè)別消費者曾遭遇過(guò)“黑中介”卷款跑路的情況，也有中介收取傭金后就對消費者的需求“愛(ài)答不理”，甚至直接當起了甩手掌柜。

　　對此，《意見(jiàn)》提出，加強存量房交易資金監管，除交易當事人提出明確要求外，購房款應納入資金監管賬戶(hù)。比較突出的是，《意見(jiàn)》還鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀機構將經(jīng)紀服務(wù)費用納入交易資金監管范圍。

　　李宇嘉認為，鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀機構將經(jīng)紀服務(wù)費用納入交易資金監管范圍，讓中介機構根據服務(wù)進(jìn)程進(jìn)行分段收費，在一定程度上既保障經(jīng)紀服務(wù)的質(zhì)量，也保障購房者的權益。

　　張澤介紹，一般情況下，他所在的公司對北京市存量房的傭金收費標準是房屋成交總價(jià)的2.7%。在買(mǎi)房時(shí)，購房者往往會(huì )簽訂3份合同：存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同、存量房承購經(jīng)紀服務(wù)合同以及存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同，2.7%的費用由后面兩個(gè)合同規定的服務(wù)構成。當房屋成交價(jià)格超過(guò)150萬(wàn)元，中介費可以打八折。房屋中介服務(wù)的門(mén)檻雖然不高，但服務(wù)流程相對較長(cháng)。在簽約之前，從拓展房源、客源到成交，需要投入大量的時(shí)間和精力。

　　此次《意見(jiàn)》明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供的經(jīng)紀服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。其中，基本服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶(hù)看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項服務(wù)可以單獨提供。

　　行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新“啟動(dòng)鍵”

　　對于“黑中介”來(lái)說(shuō)，《意見(jiàn)》在一定程度上像一個(gè)新的“休止符”，同時(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新的“啟動(dòng)鍵”。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“存量時(shí)代”，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是存量循環(huán)起來(lái)的“潤滑劑”之一。李宇嘉表示，《意見(jiàn)》出臺的目標是推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)打造新模式，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　“推進(jìn)中介行業(yè)探索新發(fā)展模式?！眹儡S進(jìn)認為，今年二手房市場(chǎng)總體趨于活躍和步入復蘇階段，中介行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機會(huì )。在此過(guò)程中，對于中介行業(yè)的規范，有助于鞏固今年以來(lái)的寬松政策成果，同時(shí)減少此類(lèi)行業(yè)的運作風(fēng)險，最終將促進(jìn)中介行業(yè)的平穩健康發(fā)展。

　　李宇嘉也看到了房產(chǎn)經(jīng)紀機構的新機遇。在他看來(lái)，商品房市場(chǎng)對經(jīng)紀機構的依賴(lài)度越來(lái)越大，買(mǎi)家和賣(mài)家對中介的依賴(lài)度也越來(lái)越大。經(jīng)紀機構需要苦練“內功”，加強專(zhuān)業(yè)修養和服務(wù)能力，做好差異化、精細化服務(wù)。未來(lái)，老百姓買(mǎi)房更多的是為了滿(mǎn)足剛需或改善性住房需求，人們要找到好房子、好小區、好社區，房產(chǎn)經(jīng)紀人的服務(wù)必須向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，向滿(mǎn)足老百姓對美好居住的需求的方向延伸。

　　中青報·中青網(wǎng)見(jiàn)習記者 趙麗梅 來(lái)源：中國青年報