自今年3月《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》發(fā)布以來(lái)，已有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)，多地陸續明確“帶押過(guò)戶(hù)”具體流程，多家銀行也宣布“首單”落地。

　　中國證券報記者調研了解到，當前“帶押過(guò)戶(hù)”主要局限于同行辦理，跨銀行乃至跨支行時(shí)仍面臨一些堵點(diǎn)，影響辦理時(shí)效。專(zhuān)家表示，“帶押過(guò)戶(hù)”需要賣(mài)房人、購房人、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)和銀行等多方密切配合。

　　● 本報記者 王方圓

　　最快僅需兩周

　　所謂不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”，是指已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉移登記時(shí)，不需要提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記，即可完成過(guò)戶(hù)、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接?！皫а哼^(guò)戶(hù)”具有降低交易成本、加快辦理速度的優(yōu)勢，可減少買(mǎi)賣(mài)雙方往返銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記中心的次數。

　　目前多地銀行已經(jīng)開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，最快僅需兩周時(shí)間。江蘇某監管部門(mén)人士告訴記者：“江蘇多家銀行已經(jīng)啟動(dòng)了?！敝袊y行北京分行也有房貸經(jīng)理表示，雖然自己還沒(méi)有經(jīng)手過(guò)，但該行可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。東莞銀行工作人員告訴記者：“我們目前已經(jīng)落地了行內‘帶押過(guò)戶(hù)’業(yè)務(wù)，有大概兩三周的時(shí)間了?！?/p>

　　不少公眾對于“帶押過(guò)戶(hù)”也是躍躍欲試。在北京從事信托行業(yè)的李先生告訴記者：“我一直有置換房產(chǎn)的打算，‘帶押過(guò)戶(hù)’不需要還清剩余按揭貸款，能減少資金壓力和資金成本。即使操作流程復雜，也是值得一試的?！?/p>

　　數據顯示，目前，共有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等地已經(jīng)全面開(kāi)展。天津銀保監局表示，截至一季度末，轄內4家銀行已實(shí)現本行內部“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)投產(chǎn)落地，共投放178筆、金額1.58億元。另有多家銀行正進(jìn)行系統測試或內部法律審核，也將于近期實(shí)現業(yè)務(wù)投產(chǎn)。

　　跨行辦理手續較復雜

　　記者調研了解到，目前“帶押過(guò)戶(hù)”主要局限于同一銀行內部辦理，跨行辦理手續較為復雜，部分銀行甚至委婉“勸退”客戶(hù)。此外，還存在各銀行辦理標準不一、賣(mài)房銀行不同意“帶押過(guò)戶(hù)”等問(wèn)題。

　　辦理“帶押過(guò)戶(hù)”，需要銀行作為抵押權人出具多項材料。北京市不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心一名工作人員介紹，含有抵押權的房產(chǎn)在過(guò)戶(hù)時(shí)，需要雙方銀行的經(jīng)辦人出席，且賣(mài)方銀行的經(jīng)辦人還需要出具相關(guān)材料，如營(yíng)業(yè)執照復印件、委托書(shū)、同意不動(dòng)產(chǎn)再次轉讓的文件等。其他地區不動(dòng)產(chǎn)登記中心也均表示銀行同意并出具材料非常重要。

　　若跨行辦理“帶押過(guò)戶(hù)”，則需要銀行和客戶(hù)耗費更長(cháng)的周期。東莞銀行一名房貸客戶(hù)經(jīng)理向記者表示：“跨銀行或同一銀行內部跨分支機構辦理都比較麻煩，雙方銀行都需要同意并協(xié)辦。建議買(mǎi)方選擇賣(mài)方所在的銀行進(jìn)行辦理，這樣會(huì )比較方便，畢竟資料檔案都在?！?/p>

　　上述東莞銀行房貸經(jīng)理進(jìn)一步表示，即使雙方銀行同意跨行辦理，還涉及到系統改造和升級的問(wèn)題。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)，“帶押過(guò)戶(hù)”在技術(shù)上主要是不同銀行間在不動(dòng)產(chǎn)貸款評估、審核流程、風(fēng)控要求的標準化、信息共享，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)和金融部門(mén)之間要進(jìn)行系統對接、信息共享。

　　多方合力解難題

　　北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，“帶押過(guò)戶(hù)”實(shí)施的主要難點(diǎn)在于銀行是否同意，尤其是涉及不同銀行難度會(huì )更高。所以在有些城市，新老抵押目前只能在同一個(gè)銀行辦理。

　　王玉臣建議，“帶押過(guò)戶(hù)”離不開(kāi)至少四方主體的密切配合和無(wú)縫銜接，包括賣(mài)方、購房人、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)和銀行。甚至必要的時(shí)候，還需要相關(guān)公證部門(mén)的配合，任何一個(gè)主體都必須及時(shí)到位。此外，新按揭貸款如何保證老抵押對應的債權不落空，能夠及時(shí)償還或提存，都需要銀行做好細節控制。

　　針對賣(mài)方銀行可能不同意“帶押過(guò)戶(hù)”，客戶(hù)辦理成本過(guò)高的難題，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所律師趙耀提出，買(mǎi)方銀行可以在協(xié)議中要求賣(mài)方貸款銀行或賣(mài)方提前準備抵押注銷(xiāo)登記手續材料，或授權買(mǎi)方貸款銀行（或第三方公證機構、買(mǎi)受人）辦理，并約定生效時(shí)間或條件。

　　目前，多地多部門(mén)也正在著(zhù)力解決難題，提升辦理效率。蕪湖市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負責人表示，蕪湖市自然資源和規劃局已聯(lián)合相關(guān)監管機關(guān)邀請推動(dòng)更多金融機構參與支持“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)還將繼續強化部門(mén)協(xié)同、深化電子材料運用、堅持改革創(chuàng )新、壓縮業(yè)務(wù)辦理時(shí)限。

　　值得一提的是，多地還在探索模式創(chuàng )新，降低交易成本。例如，不同于其他一些城市采取的公證后解抵押、設置專(zhuān)門(mén)低息“過(guò)橋貸”機構等方式，北京創(chuàng )新采用了新貸款銀行直接向賣(mài)方和原貸款銀行支付資金的新模式。