中新網(wǎng)4月7日電 (中新財經(jīng)記者 左宇坤)又是一年年報季。跋涉過(guò)上一年的霜雪，房企的掌舵人站在嚴冬盡處展望艷陽(yáng)。

　　憂(yōu)患意識頗強的萬(wàn)科郁亮兌現了利潤企穩回升的承諾，開(kāi)始躬身賺小錢(qián)、長(cháng)錢(qián)、辛苦錢(qián)；碧桂園楊惠妍在復雜局勢中完成了與父親的權杖交接，以職業(yè)經(jīng)理人的自我定位直面當下；今年一季度唯一一家銷(xiāo)售額超千億的房企保利發(fā)展保持了低調，新一年仍以做大做強自身要求自己。

　　在現金流與利潤的不可得兼中，他們以犧牲后者穩住陣腳；房企化債進(jìn)入加速期，他們在漫長(cháng)的博弈中力求贏(yíng)得債權人小組支持?！白钇D難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去”成為行業(yè)共識，但要如何適應新形勢、達成新的平衡狀態(tài)懸念依舊。

　　當“長(cháng)期主義”被重新定義，擺在這些大佬面前的，早已不只是一道“蓋好房子就能賺錢(qián)”的入門(mén)題。

　　行業(yè)邏輯生變

　　“房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大行業(yè)、好行業(yè)?！痹?jīng)以保守、謹慎著(zhù)稱(chēng)的中海地產(chǎn)，成了今年最樂(lè )觀(guān)的房企。中國海外發(fā)展董事局主席顏建國在業(yè)績(jì)會(huì )上透露，今年制定了銷(xiāo)售增長(cháng)20%的目標，并對實(shí)現這個(gè)目標充滿(mǎn)信心。

　　立下“?？凇钡闹泻?#xff0c;在今年一季度實(shí)現了銷(xiāo)售增速優(yōu)于大市。轉為更加進(jìn)取風(fēng)格的中海意識到，當前房地產(chǎn)正處于上下半場(chǎng)轉折期，想要搶抓發(fā)展機遇時(shí)不我待。

　　保利發(fā)展董事長(cháng)劉平也將2022年視為不平凡的一年，因為行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性變化。他認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規模擴張”轉向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期，總體將表現出“趨勢修復、結構優(yōu)化、動(dòng)能轉換”的新特征。

　　“新行業(yè)周期應積極把握新型城鎮化、居住品質(zhì)改善需求帶來(lái)的結構性機會(huì )?！眲⑵秸f(shuō)。

　　盡管“2022年行業(yè)形勢的嚴峻性遠遠超出了年初的預計”，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮依然認為，未來(lái)的新房需求“上有天花板，下有保底線(xiàn)”：一方面，商品房存量規模已經(jīng)很大，新房市場(chǎng)不可能再回到2021年的歷史峰值；另一方面，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，一段時(shí)間內，市場(chǎng)仍能保持12億平米左右的需求。

　　“基于這個(gè)判斷，市場(chǎng)短期的上下波動(dòng)都是正常的?！庇袅翉娬{，企業(yè)要認清大勢。

　　市場(chǎng)分化明顯

　　但在整體向好的市場(chǎng)預期中，分化的出現被認為是未來(lái)房地產(chǎn)復蘇中的一大特征，房企高管對此多有著(zhù)墨。

　　“我們判斷居民和消費的信心還需要一段時(shí)間去恢復，并非所有的城市都在同步回暖?？傮w來(lái)看，一線(xiàn)的城市和高能級的二線(xiàn)城市市場(chǎng)是比較穩定的，一些相對能級比較弱的城市還是繼續在承壓?！饼埡瘓F執行董事兼高級副總裁張旭忠直言。

　　顏建國總結出房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現的“三大分化”：市場(chǎng)分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化。企業(yè)繼續分化，行業(yè)集中度還將提高。順應市場(chǎng)分化加大的趨勢，中海將進(jìn)一步強化聚焦高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。

　　綠城中國執行董事、董事會(huì )主席張亞?wèn)|也認為，行業(yè)的復蘇回暖不是同步、一致和平均的，具有分化傾向。這包括城市的分化、企業(yè)的分化、資源的分化、產(chǎn)品的分化。

　　基于此，綠城未來(lái)幾年的打法將以“提質(zhì)”為目標，堅持9個(gè)字的企業(yè)發(fā)展方針——全品質(zhì)、高質(zhì)量和可持續。不僅投資布局、權益、結構要進(jìn)行綜合的平衡，而且銷(xiāo)售上也要提高去化的內涵質(zhì)量，房子、車(chē)庫等資產(chǎn)都要同步去化。

　　行業(yè)變動(dòng)也帶來(lái)了重新布局。新任碧桂園集團董事會(huì )主席楊惠妍表示，未來(lái)公司整體投資將會(huì )圍繞人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟基礎、庫存情況等城市核心變量進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)，進(jìn)一步聚焦一二線(xiàn)核心城市及三四線(xiàn)城市核心區位，實(shí)現增量資產(chǎn)的效益兌現。

　　碧桂園集團總裁莫斌還在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上提出，計劃在3-5年的時(shí)間內，將公司一二線(xiàn)對三四線(xiàn)的貨值比例提高至50:50，用優(yōu)質(zhì)的土地資源支撐公司未來(lái)業(yè)績(jì)的穩健發(fā)展。

　　經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重

　　過(guò)去，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)被認為存在過(guò)重、過(guò)慢等劣勢，而在今天，市場(chǎng)對此的認知已經(jīng)逐步改變。隨著(zhù)物流、商業(yè)、保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的開(kāi)展，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現“投融建管退”閉環(huán)，給有關(guān)業(yè)務(wù)的加速發(fā)展帶來(lái)了可能。

　　在做好主業(yè)的同時(shí)，如何探索或者深化新的發(fā)展曲線(xiàn)，成為房企們不得不重視的問(wèn)題。

　　郁亮今年最想聊的話(huà)題，同樣是關(guān)于行業(yè)新發(fā)展模式選擇。他開(kāi)玩笑表示：“有的時(shí)候我覺(jué)得經(jīng)常會(huì )有點(diǎn)‘分裂’，剛談完幾十億的合作，回頭談個(gè)幾十萬(wàn)的生意?！?/p>

　　經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)賺的就是“長(cháng)錢(qián)、小錢(qián)，辛苦錢(qián)”。郁亮舉例，公寓每平米每天收入80-100元，商業(yè)每平米每天收入6-10元，物流每平米每天1元，物業(yè)每平米每天6分到1毛。從幾十億單位變?yōu)橐苑譃閱挝弧?/p>

　　在2022年表現穩健的招商蛇口，也進(jìn)一步明晰了中長(cháng)期轉型方向，主動(dòng)做出業(yè)務(wù)調整及戰略升級，將原來(lái)的三大主業(yè)調整為三類(lèi)業(yè)務(wù)，即開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營(yíng)、城市服務(wù)，著(zhù)力構建租購并舉、輕重結合的業(yè)務(wù)結構，聚焦培育公司的第二成長(cháng)曲線(xiàn)。

　　以文旅地產(chǎn)融合發(fā)展成為央企序列中獨特一員的華僑城也表示，將進(jìn)一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，把握行業(yè)發(fā)展大趨勢，積極介入工程代建，保障房建設等業(yè)務(wù)來(lái)豐富公司收入結構。

　　經(jīng)歷過(guò)去一年多的深度調整，房企在不確定中的韌性與重生，都反應在一個(gè)個(gè)具體的財報數據里。從華夏幸福境外債完成重組交割，到佳兆業(yè)復牌，再到融創(chuàng )公布境外債務(wù)重組方案，好消息也在不斷傳來(lái)。

　　2023年的春天，是一個(gè)新的開(kāi)始。(完)